南京乐伽公寓“爆雷”引政府介入 长租公寓为何成“跑路”重灾区？

每经记者 包晶晶

数十万房东和租客苦等了近一个月，最终也没能等来合理的解决方案。

8月7日晚9点，乐伽公寓通过微信公众号发布公告，确认公司因经营不善已停止经营，并无法偿还客户欠款。

一个月前，这家总部设在南京的第三方租房平台，在杭州、南京、合肥、西安等地陆续被曝出拖欠房东租金、租客按时交租却被要求搬离的情况，并出现客户维权。

在合肥客户投诉当日，乐伽公寓还曾发布辟谣声明，称公司处于正常运营状态。但时隔一日，合肥地区办公地点已人去楼空。

同样的问题也出现在西安、苏州等地，因乐伽公寓未按时支付部分房东房租，各地都有租客面临被房东扫地出门的窘境。“疑似跑路”事件在全国范围持续发酵，而乐伽公寓的一纸公告，让房东与房客们的最后一线希望破灭。

8月7日晚间，南京市住房保障和房产局发布通告称，相关区政府按照方便客户、属地调处原则，组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构，在辖区设立调处服务点，为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。8月8日至8月23日期间，各区12个调处服务点将分批联系已经登记的客户，与客确定协调调解的时间和地点。

《每日经济新闻》记者偿试拨打调处服务点办公电话，但始终处于忙线状态。

乐伽反思“高进低出”亏本买卖

“幸亏自己去年坚持没租给乐伽，朋友的房子租给乐伽3800（元），乐伽放出去2500（元），一看就是要跑路的节奏。”传出乐伽爆雷仓后，有网友在论坛留言称。

乐伽公寓在公告中称，“通过认真反思，深刻认识到公司‘高进低出’的经营模式存在严重缺陷，已对长租市场带来较大风险，加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成公司业务全线关停的现状。”

反思和致歉并不能改变无法偿还客户欠款的事实。接下来，互不相识的房东和租客还将继续面对大的麻烦：房东收不到钱，也可能收不了房；房客已经付了长期的租金，仍有可能被房东驱赶，必有一方遭受损失。

在7月20日网上发布的一则视频中，西安乐伽公寓多名租客被房东要求腾房。一位房客在视频中表示，“2019年1月租的房子，到现在刚好半年，一次缴纳了一年房租，一方面损失了大笔房租，另一方面房东要收房，现在无处可去。”同时也有网友留言，“房东第二天没收到房费，听到乐伽公寓疑似跑路，就让我们搬离。”

据同策研究院统计，自2017年2月至2019年3月，已关闭的20家长租公寓品牌中，有13家出现了资金链断裂问题。同时，租金贷、甲醛门等乱象频繁发生。

曾经是资本宠儿的长租公寓，为何短短两年后便频频从风口跌落？

同策咨询研究总监张宏伟接受《每日经济新闻》采访时表示：“此类企业最大的问题在于短期内规模扩张速度太快。带来包括装修在内的各类成本增长速度过快，扩张过程中借了钱，但收入部分来讲，只有‘租金差’，其他的增值收益相对较少。微薄的租金无法支撑。而企业的扩张速度明显高于经营带来的收入或者利润，这些收入无法偿还借贷资金。”

更何况是屡遭诟病的“高进低出”、租金差为负的亏本买卖。

长租公寓行业门槛待提高

“在扩张过程中，前期资本市场环境宽松，企业能够持续不断借钱维持生存发展，当资方对长租公寓停贷、或放贷趋于谨慎，后续缺乏资金来源的时候，而企业还走在扩张的道路上，必然会遇到紧急刹车带来的现金流断裂的风险。”张宏伟指出，类似乐伽公寓的“爆雷”现象在未来可能还会出现。

资金来源面临断流的情况下，租金收入预期过高也成为压垮长租公寓最后一根稻草。

7月29日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告显示，核心城市住房租金在今年3月及4月季节性调整，6月核心城市住房租金重拾上涨，租金指数104.64，环比上涨0.39%，同比上涨1.17%。报告认为，尽管租金再度上涨，但受经济形势等因素制约，租金涨速较上年同期大为减缓。在租金涨速不及预期的条件下，经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力，部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。

微薄的租金收入难以维系运营，于是有些企业开始动起了“增值收益”的脑筋。如此前被北京、上海、浙江等多省市叫停的“租金贷”业务，即租客在与长租公寓企业签约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该机构替租客支付全年房租，租客按月向机构还贷，而贷款利息一般由长租公寓企业支付。

看似方便的租金贷模式，背后却隐藏了巨大的资金风险。少数长租公寓中介服务商将贷款资金用作资金池，利用房租资金和支付期限的“错配”，大量资金在缺乏监管的情况下“不翼而飞”。杭州“安闲居”、魔方金服旗下“魔房宝”先后曝出资金问题，“魔房宝”实际控制人凌某不久前因涉嫌非法吸收公众存款罪被执行逮捕。

据同策研究院与公寓最前线联合发布的《公寓行业七月报告》，在刚刚过去的7月份，从西安万巢跑路、杭州安闲居资金链断裂、魔房宝涉嫌非法吸收公众存款，再到乐伽公寓，中小长租公寓几乎每周一家爆仓。在激进的市场拓展策略之下，融资环境骤然生变，又缺乏健康的盈利模式，长租公寓的未来充满不确定性。

也有业内人士认为，调整是行业发展的自然规律。保利公寓副总经理姚志鹏近期在公开场合表示，行业最大的挑战仍然在于对盈利模式的探索。目前国内长租公寓行业竞争激烈，但是尚未出现精准的、高效的盈利模式。

“长租公寓行业本身作为一个微利行业，使用亏本的生意来扩张规模是不科学的，此类扩张方式的企业没有长久生存的空间。”姚志鹏说。

对于呼声颇高的构建长效机制、建立准备金制度，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》表示，“要积极关注长租公寓企业的金融风险，适当在保证金、准备金等方面落实新的政策。首先，保证金或准备金能够发挥防火墙的作用，这有助于对租客形成保险作用；其次，类似资金能够约束企业盲目扩大，真正形成‘成本’的概念；最重要的是，这一制度利好对长租公寓资金面的监控，也是企业稳健运营的保障。”