【深度】让炒房者受到惩罚：逐条解读326商住休克疗法

商住市场不止一次的冲动,终于等来了惩罚——3月26日,北京新闻播发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。北京商住市场的“休克疗法”拉开序幕。

先说一下总体感觉,攸克君认为,326商住限购新政基本从各个角度堵死了商住作为投资增值资产的生存空间。尤其是其对再交易、流通环节的限制,通过流通环节设卡的方式,基本堵住了商住作为资产配置升值后变现的路径;而不向个人发放用于购买商住的贷款,则去除了个人在商住资产配置领域的全部杠杆。一头一尾掐断之后,商住在相当长的历史时期内,将只剩下使用功能的属性。

需要说明的是,商住根本不是一个法定用语,在规划、立项等环节,都没有这个科目和称谓,所以,326新政中使用的是“商业、办公类”项目,攸克君文本中,为了表达方便和直观,暂且使用“商住”这个代称,而326新政的范围,实际上写字楼、商业都包含在内。

闲话少说,我们逐条分析:

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

第一条是原则规定,原来也是这么说的,各种法律法规中都是这么写的,之前北京市也出台过限制商改住的禁令。这一条没有实质性的内容。有影响的都在后面。

二、开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的,规划部门不予批准。

第二条规定对开发商是直接且100%的影响。以前商改住无论是怎样打擦边球,万变不离其宗,都是先按商业、办公用途报规划审批,在审批的过程中,则尽量将最小分割单元面积报小一点,便于以后的切割改造。工程技术和住宅使用功能的补充就都成问题,这一点,可该彻底考验开发商了,不合规,就不批规划,没有规划许可,建筑工程不能开工,自然预售、销售都要向后推迟。

更重要的是,326新政把最小切割单元划定在500平方米,这意味着大幅度提升了商改住入门门槛。这意味着最小的可出售单元面积,都是500平方米。要买下这么大的商住,要花多少钱?沉淀资金、资金成本等,都和100多平方米就能买上一套的商改住无法比拟。所以,从规划口径上,监管层已经考虑到了剔除商住作为资产配置的投资进入门槛问题。

三、开发企业新建的商办类项目,应当按照批准的规划用途建设、销售,违反规定的,规划国土、住建部门依法处理。

第三条是威慑性条款。规划方案审批,一直是较为严格的口径,但是之所以市场上还有很多商改住产品出现,实际上是批后监管口径的问题,这次是亮明了态度,开发商敢自己变通的,杀无赦。大家好好想想吧。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

这是326休克疗法的三个核心条款之一,首先是将个人排除在可以购买商改住类业态之外。这实际上削减了几乎一多半商住项目的购买需求,更重要的是,326新政把在售的商办类项目也纳入其中,即在326新政实施后,即便已经取得预售许可的此类项目,也不能再卖给个人,这对于开发商的影响不小。之前商办类项目暂停网签,就是因为这个原因。

这一点,政府很可能还有后手,后面细说。

五、本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

326新政最伟大的创举,就是在流通环节进行制度约束。这一条,是休克疗法三个核心条款之二。更多的带有对投机者的惩罚意味,因为并不是抢在关门前买到了就“吉人自有天相”。如果你是资产配置的购买动机,升值后变现是最重要的,那么好,现在就要约束这个变现的通道。将已售出商住再上市时的前置条件,在卖给个人的时候,约束为同等于住宅,实际上填平了“监管洼地”,而且,没有北京户口与外地户口之分,都是一套。

值得多说一句的是,在通州商住限购之前,某个商住项目一日成交了几百套,且买家都是一人,据说就是为了变成二手商住,规避当时通州商住限购令。现在,不知道这个项目变成二手商住之后倒腾出去了多少?砸在手里的又有多少,该作何感想?

因为傻子都知道,流通不起来,升值多少都没有意义,这算是又去除了一道商住的投资属性。一句话,买了商住的,出手难。

六、对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。

作用约与第三条等同。值得说的是,开发商通行的变更手段,就是自己不担风险,找第三方机构顶雷。不是只允许公司和机构买么?那好,现在做房屋经营出租类的中介机构很多,他们有资格购买,买完了他们再改造租出去不就行了么。326新政连这条路也堵了一下,威慑的条件很吓人,注销机构备案就够了,这和吊销中介机构的营业执照没什么两样。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

这是326休克疗法的核心条款之三。将个人购买商办类项目的杠杆彻底取消。其实,这条还是对已经买到商住的投资者的“惩罚性”条款。而且是跨领域发酵。

326新政执行后,个人已经无法购买商办类项目了,能个人购买的只有二手商住。那么,和住宅一样,只有满五年社保或个税的个人才有资格购买,再加上第七条,不放贷,住宅限购虽严,但无论35%还是80%,都还算是有杠杆,商住一点没有杠杆,谁还来买?

这一点,打得非常准,一看就是经过精心的统筹规划的。

八、本公告发布之日起,开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的,一经查实,规划国土部门依法收回土地,商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

这两条的作用,约等于第三条、第六条,还是威慑性条款,用来威慑的条件,对企业来说都是致命的。这一点,自然不必多说了。

逐条解析完之后,攸克君还有几点感受想与诸君简单交流:

1,326新政中,攸克君感受到了浓浓的“惩罚”味道。对于“二手商住”转让流通的前置条件约束,深深地印证了这一点。看客们应该读出画外音,这就是——要让炒房者付出代价、让不听劝阻投资房产的人套牢。这一点,攸克君希望大家明白,这样的画外音,绝不仅仅是在商住这个领域。

2,326调控还是遵循了一条政策原则,即去除房屋本身使用功能属性之外的一切投资属性。你认为这与货币政策是矛盾也好,你认为这与国际惯例不同也罢,对商住领域下狠手,是政府从一个侧面,又释放了一次信号,这个信号,诸君不要装看不见。

3,攸克君见过不少政府文件,甚至参与过个别政策文件的前期研讨,有威慑条款的见过,但通常是一次,而326新政,三次出现了威慑性的条款和表述,这意味着,政府实施监管的口径将极其严格,无论是开发商,还是买房人,都不要“心存幻想”。

4,攸克君深深觉得政府还有后手:这就是对购买商办类物业的公司的年限、纳税额等作为前置条件。即公司注册必须满一定时间,甚至必须有连续纳税记录等,才有资格购买,这是为了堵住个人注册公司购买此类业态产品的“后门”。当然,这要看市场的表现,如果“后门”变通不断,监管层强化监管政策将遵循这一思路。所以,市场主体还是爱护自己的生存空间,不要招致更为严格的政策惩罚。

5,如果认为326新政只是对商住有影响,那是绝对错误的。因为商住只是一个通俗的称谓,在立项、用途、规划上都没有商住这一项。所以,326新政的名称中,范围是用“商业办公类项目”来约束和表达的,所以,写字楼、商铺,都将包含在内,千万别觉得,买商住不能投资了,买商铺可以投资。这是个常识性的错误,请谨记。

6,填平商住的监管力度洼地,不仅起到去除投资属性的作用,还对北京疏解人口可能帮上一些忙,因为商住此前的价格较低,且不限购,更重要的是,以投资为意图购买的商住,通常会出租进行商业经营,这其中,不少是中低端产业或者是需要雇佣中低端劳动力的产业。攸克君明白,监管层出台326新政的初衷与疏解人口绝对无关,但是,其起到的效果,与拆违和清理穿墙打洞,会是类似的。