助力区域新经济动能 环京产业集群效应凸显

向来承接北京人口、产业外溢利好的环京区域，已是多重角色加身。

京津冀协同发展、雄安建设提速、新机场临空经济区规划等政策利好，给予环京区域外在赋能，也吸引着外界的探讨与评析。

而如今随着人才、产业发展节奏的深度共振，这片广阔的土地，开始培养起无可替代的内生动能，由内而外迸发生机与活力。

赋能发展

18日，全国人大代表、北京市发改委主任谈绪祥表示，将支持雄安新区建设纳入北京新版城市总体规划在支持举措上，谈绪祥提到，将加快推进京港台高铁京雄段、京雄城际铁路建设，推动北京至雄安新区高速公路规划建设，尽早实现北京与雄安新区交通路网的联通。

路通资源通，人才产业通。

不只是京雄一带，京津冀地区的交通配套条件也有规划。

日前，北京市交通委透露，人们关注已久的首都地区环线高速公路，也就是我们俗称的“北京七环”将于2018年6月底主路贯通。而本次将正式成“环”的“大七环”，较之北京其他“环”却有根本不同，这条环线高速虽冠以“北京”之名，但90%都在河北，基本跳出了北京的范畴，更多是京津冀的概念。

河北廊坊市交通运输局近日公布的信息也显示，北京新机场北线高速公路廊坊段具体走向已经确定，新机场北线高速将确保年内开工建设。

而此前，《河北省综合交通运输体系发展“十三五”规划》提出，到2020年，河北省轨道网、公路网、港口群、机场群布局更加完善，形成全省“六纵、六横、双圈”的网络化综合通道布局。

疏解非首都功能的重要前提是京津冀交通一体化建设，立体化交通网络的推进，在质变层面上带动着北京资源进一步落地环京区域。

在京唐秦、京保石等发展轴的牵引下，首都制造业、物流基地、高新科技等产业循线疏解、有序转移承接，产业结构优化升级。

环京区域也在错位承接京津产业转移上投入了更大精力，加强政策引导，搞好配套服务，加快聚集高端高新产业。

精准调控

与此同时，为了环京区域的长远健康运转，京津冀协同发展在顶层设计上确立了精心策划、稳扎稳打的原则，实施了强化土地、房地产管控等举措。

从2014年起，“北三县”已经明确短期不新增建设用地，特别是燕郊，近三年没有住宅用地供应。

去年以来，为配合京津冀整体区域的楼市调控及配合雄安新区的建设，环京县市也相应出台了各自的严格土地调控计划。以廊坊为例，去年10月廊坊市政府新闻办召开“全市土地资源利用与管理情况新闻发布会”，在规划管控方面，会上发言人表示要充分发挥土地利用总体规划龙头作用，严格土地管控，全力支撑雄安新区规划建设和京津冀协同发展。

以北京2017年“317调控”为开端的史上最严房地产调控，则拉开了北京及环京楼市挤出投机需求，促进房地产健康理性发展的大幕。近日多家机构发布“317调控”周年报告，报告显示房地产市场趋于平稳，北京新房成交量下降了48.7%，二手房均价回归2016年底水平。业内专家预估2018年调控不会出现结构性改变，长效机制进一步推进，市场稳定。

环京区域楼市紧跟步伐，日前，北京中原市场研究部数据显示，2017年环京住宅成交量降至近五年最低水平，成交额521亿元，同比下降50%。

调控挤压了不安的投机客，随着真实需求占领环京市场高地，一种更加稳健和持续的市场模式正在悄然回归。

规模型房企加码

涅槃之后，环京楼市反而获得了更多房企青睐。包括碧桂园、绿地、泰禾等企业，相继加大在环京区域的耕耘力度。

碧桂园京东、京西、京南和京北区域分公司分别加强了与环京区域当地企业的合作，绿地将环京区域的小镇策略规划为集团业绩的突破口，泰禾分别在河北设立子公司、在雄安新区注册成立房地产公司，旭辉则在石家庄深度介入改造项目。

这场持续性精准调控带来的深度改变，对中小房企带来了颠覆性改变。 近期，又有几家房企先后宣布告别房地产行业。3月12日，珠江控股更名为京粮控股，此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务；3月9日，中天金融（原中天城投）以246亿元出售旗下地产业务，彻底从房地产转向金融行业。

业内认为，中小房企告别房地产行业是受外部环境及内在需求等因素影响。去年以来，受金融去杠杆、地产调控等政策影响，大部分房企融资的确受到很大限制，不能获批或获批发行不了等情况很多。

另一方面，房地产行业集中度不断提升，2017年全国排名前十房企销售额占全国商品销售总额的24.1%，而拿地金额占比为47.6%，也预示着未来两年强者愈强效应会继续凸显。

去年以来，受金融去杠杆、地产调控等政策影响，大部分房企融资的确受到很大限制，不能获批或获批发行不了等情况很多。规模型房企则能够依靠土地与资金实力，在大浪中统筹运作。房地产第一梯队企业如万科碧桂园的融资情况受限较小。

2018年以来，碧桂园（2007.HK）已展开多项融资动作，前后共计募资超过400亿元。与此同时，碧桂园和万科等龙头企业还通过资产证券化等方式筹集了较大规模的资金。万科在境内通过供应链ABS融资的方式，目前已累计发行19单，总规模225.26亿元；碧桂园累计发行27单，规模224.12亿元。

成长于河北本土的华夏幸福，不但因产业新城运营的独特业务模式获得投资者普遍认可，业内研究人士认为，其强大的异地复制能力，也将在环京土地耕耘出内生动力，为产业、人才的良性发展提供稳定支持。

据悉，今年来，华夏幸福在公开市场的融资规模已超百亿。3月以来的融资就包括九通基业非公开发行公司债券10.9亿元，以及用于境内产业新城项目的20亿美元债券等。

内生型动能迸发

深耕环京区域数年的华夏幸福，依靠其一揽子产业新城运营途径，为区域带来了可观改变。

与销售规模排名前十的房地产企业大多专注于住宅开发与销售不同，华夏幸福以其开发与运营的产业新城为外界所知。华夏幸福服务的内容包括：规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务、城市运营等，提供的是区域可持续发展的一揽子、综合性、全流程解决方案，是一个以规划为引领、各项功能有机统一的完整的公共产品。

一家知名研究机构环京片区研究负责人表示，现在政府对于产业的需求度和对产业的带动作用更关注，而不仅仅是通过短期的土地财政来进行发展。京津冀特别是河北希望产业带动区域发展，打造片区内部持续动能。

华夏幸福将公司与其他的房地产开发企业区别开来的关键归纳为，公司在产业新城的开发与运营中展现出来的产业招商能力以及公司打造的多个产业集群上，这为公司快速扩大规模的同时，也为当地政府部门贡献了可观的就业与税收。

截至目前，华夏幸福聚焦高端装备、电子信息、新能源汽车、航空航天、生物医药、新材料、节能环保、都市消费品、文化创意、生产性服务业10大行业，已成功打造了百余个产业集群，累计引入签约企业近1500家，招商引资额约4000亿元。

高盛高华认为，华夏幸福向地方政府提供一站式园区托管服务，帮助将经济落后的乡村/地区打造成为充满活力的产业园，主要侧重于“新经济”领域的开发。

中银国际证券在报告中指出，华夏幸福坐拥优质环京资源，受益于京津冀战略及雄安建设的再次推进，销售均价预计将会出现上涨，推升销售额及毛利率。在政策的带动下，亦将有更多产业落地环京区域，产业发展服务收入增长可期。

如今的华夏幸福已在全国各地布局60多个产业新城，将核心业务产业新城从京津冀拓展到了长三角、珠三角等区域，打造出聚焦“高精尖”领域的产业集群。

在行业集中度提升的大前提下，华夏幸福不仅谋求走出京津冀，也在规划开放合作平台。

2018年1月31日，华夏幸福在北京召开首届产业新城合作伙伴大会，以“合作”为题，全方位开放合作，包括同业伙伴、平台伙伴、产业伙伴、金融机构伙伴、智库机构伙伴、建设伙伴、运营伙伴、资本伙伴等九类。

华夏幸福未来计划在金融服务、配套建设、产业发展、提供公共服务等领域多方面的能力聚合。

业内人士预计，随着华夏幸福产业新城异地复制效果逐步显现，加之产业合作平台的迅速推进，其未来业绩将继续保持高速增长态势，不只是公司中长期发展可期，产业新城对一方经济发展的带动力，也不可小觑。