2018年在青岛投资房产，胶州开发区是泡沫最大的地方

前几天一个朋友要投资房产，手里预算并不多。我给他推荐高新区或者西海岸老胶南片区，他都摇头。他说，现在胶州挺热的，我想去胶州买房。

对此，我的观点是：

青岛楼市一片欣欣向荣之相，很可能在今年领涨全国。但如果房地产形势在9月份之后由盛转衰，那么胶州将是青岛为数不多可能回调的区域。在胶州投资房产，特别是开发区这种大体量盘比比皆是的地方买房，是青岛地区风险最大的赌博。

我得出这个结论，并不是靠那些吓死人的宏观经济理论，而是盯住了两个最朴素的因素：供需比和性价比。

说供需比，我们需要先看胶州的区位：

胶东新机场恐怕是最热的地方

用时下开发商最喜欢用的一个形容词：高新区北。没错，在高新区的北侧。那么，我们就要先说高新区。作为一个对于房地产业依赖度排在全国第16位的城市的高新区，房地产先行是必然的。所以，我们现在去高新区看一下，几乎到处都是房地产项目，马上大量的房源会被供出来。这个离主城区更近的片区无疑在未来会消化诸多市区往北外溢的刚需。

而除了高新区外，即墨、西海岸、城阳的项目也不少，这些地方与胶州相比也有各自的优势，对于主城区刚需外溢的承接可以说都比胶州好。 胶州目前购房者大体只有两类：一类是本地购房者，胶州本身也是全国有名的经济强市，有钱人很多，购房的热情也有，但是很多人在低价时已经屯了不少房产；二类就是炒房客。

这两类人的购买力毋庸置疑，只是能不能撑起胶州的楼市？我们说完了需，借着说供。在过去的一年中，哪里土地供应最多？我们看一张来自新闻网的统计表格：

胶州经济开发区土地供应量最大，汇集了新城、荣盛、花样年、碧桂园、三木、天一、远洋地产、中骏、海达等10大房企，并且都是大体量，新盘非常多，所以各家都使出了浑身解数来炒作，这是这个版块最近老是进入你的视野的主要原因。但是有什么题材？无非就是中集梦工厂、德国贝克曼沃玛等大项目签约动工和投入运营；西安交大青岛研究院、青岛大学胶州校区落地、胶州二中……论题材炒作，胶州经济开发区难比区位更好的高新区，也比不了西海岸和即墨。

供绝对的最多，需相对的少，这就是胶州经济开发区楼市的现状。这个根本决定了，一旦炒房客断档，这个区域必然先出现供大于求的局面，价格必然回落。

再说性价比。性价比，当然要比。比谁，当然比位置更好、大项目更多、政府投入更多的地方，那自然要对标高新区。现在胶州开发区项目都已经与高新区平价或者比高新区的价格高了，那么性价比不是一目了然吗？而租金回报率：

相比之下，胶州老城区、少海、新城区能好一些，毕竟人气相对更旺一些。空港区同样不推荐，只说一句：当年有飞机场的流亭，是不是城阳房价最高的地方？飞机的噪音，大型货车来往，这对于居住不是利好是利空，足以抵消出行便利的利好。

以刚需的眼光买房，是你现阶段购买自住房或者是投资购房最需要遵循的一点。这几天表扬高新区比较多，主要是因为胶州、即墨、西海岸都大涨的情况下，高新区这个不错的区位房价一直压在低点，性价比是我推荐的理由。你认为我是高新区的开发商或者是托，那我也不想解释，毕竟你上哪买房也不给我佣金不是？

来源：青岛楼市研究院/今日头条