公积金贷款 （缴存住房公积金的职工享受的贷款）

简介

1955年7月1日，新加坡建立了中央公积金制度，在20世纪70年代新加坡已经发展成为一个繁荣的现代化国家。个人公积金贷款就起源于20世纪70年代的新加坡。1991年，借鉴了新加坡的成功经验，上海在中国率先建立起住房公积金制度。第二年，住房公积金制度在北京、江苏、天津等地逐步展开。公积金个人住房贷款的要素包括：贷款对象、贷款利率、贷款期限、贷款额度、担保方式、还款方式等。

公积金贷款广泛应用于新房和二手房的购买，不仅贷款额度高，而且年限较长，还款方式还较为灵活，可以自由还款。借款人可根据自身的经济状况，在每月还款额不少于公积金管理中心给出的最低还款额的前提下，自由安排每个月还款额的还款方式。低首付低利率也是很多人青睐这种贷款方式的原因。

发展经历

全世界只有新加坡和中国两个国家拥有住房公积金制度。

新加坡在1955年7月1日建立了中央公积金制度。新加坡的中央公积金制度（Central Provident Fund，以下简称CPF），是政府立法强制个人储蓄、完全积累式的社会保险制度。其基本内容是：强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。后来把公积金的功能扩大到了住房、交通、保健、投资和教育等方面，从而发展成为了综合性的社会保障计划。20世纪70年代的新加坡已经发展成为一个繁荣的现代化国家，公积金缴费率也随着人们工资水平和生活水平提高。新加坡人的平均预期寿命的不断提高也使得政府在1987年推出了最低数额计划来帮助会员们将其储蓄分散在退休后的所有年份里，而非一次性支取。2009年，政府推出了CPF终身年金计划来补充最低数额计划，它提供了一个终身的支付流，并确保会员们的CPF储蓄足以覆盖他们的整个退休生活。

中国公积金贷款的历史可以追溯到20世纪50年代。当时，中国政府推出了“公积金制度”，目的是帮助职工解决住房问题。到了20世纪80年代，随着经济的发展和城市化的进程，人们购房的需求越发大了起来，政府开始探索利用公积金来购买住房。1991年，上海借鉴了新加坡的成功经验在中国率先建立起住房公积金制度。第二年，全国已有26个省、自治区、直辖市在房改方案中规定实施住房公积金制度。截止当年末，已有131个城市建立住房公积金制度。中国人民银行1999年发布的《个人住房公积金管理暂行办法》正式将公积金贷款纳入银行的贷款范畴。随着时间的推移，公积金贷款的规模越来越大，贷款方式也越来越多样化。同时，公积金贷款政策也在不断完善，鼓励更多的人购房。

贷款介绍

贷款对象

1、购买房地产企业新开发的住宅，有贷款需要的。

2、购买规定里可出售的公有住宅，有贷款需要的。

3、购买房地产交易市场上有产权的二手住宅，有贷款需要的。

4、在本市城镇的自住房进行建造或者大修，有贷款需要的。

5、经银行认可的，其他购房贷款项目里有贷款需要的。

贷款条件

一般条件

各地住房公积金管理部门对申请住房公积金贷款的条件规定存在一定差异，一般应满足的基本条件有以下几个方面：

1、具备城镇常住户口或有效居留身份；

2、拥有个人住房公积金缴存帐户并按时足额缴存；

3、具备按规定偿还贷款本息的能力和稳定的经济收入；

4、拥有合法有效的购买、大修住房的合同、协议，以及贷款行要求的其他证明文件；

5、自筹资金达到当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上，并保证用于支付购买、大修住房的首期付款；

6、拥有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人，或者有符合要求的资产进行抵押或质押，；

7、符合当地规定的其他贷款条件。

北京贷款条件

1、借款申请人申请时应连续缴存住房公积金半年及以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态；离退休人员，离退休前曾经缴存过住房公积金；

2、借款申请人须具有北京市购房资格；申请住房公积金个人住房贷款支付所购住房的房款；

3、借款申请人夫妻名下没有未还清的住房公积金个人住房贷款（含政策性贴息贷款）；

4、借款申请人夫妻名下已有的贷款记录（包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款）及本市住房情况，应符合下表要求；同时，对于离婚日期为2017年3月24日（含）以后的借款申请人，在离婚一年内申请住房公积金个人住房贷款的，按二套房贷款政策执行。

上海贷款条件

1、借款申请人与共同借款申请人为正常缴存住房公积金的职工，包括在本市缴存住房公积金的个体工商户及其雇用人员、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，及在外省市缴存住房公积金的职工（不包括个人缴存者）；

2、在外省市正常缴存住房公积金的职工需先行提供并审核《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，并符合异地贷款相关政策要求；

3、符合国家及本市房地产调控政策规定的条件；

4、具有完全民事行为能力；

5、已年满18周岁且未达法定退休年龄（法定离退休年龄：男性60岁、女性55岁）；

6、公积金账户唯一且未被冻结，当前连续足额缴存住房公积金达到规定期限（6个月），且没有未终止的住房公积金提取约定（包括但不限于住房公积金提取还贷约定、住房公积金提取支付租金约定及其他住房消费提取约定等）；

7、具有良好的信用记录与还款意愿；

8、具有稳定合法的经济收入来源和偿还贷款本息的能力，且借款申请人家庭或共同借款申请人家庭没有尚未还清的住房公积金债务或者可能影响公积金贷款偿还的其他债务；

9、借款申请人家庭与共同借款申请人各无或仅有一次公积金历史贷款次数；

10、借款申请人必须是购买本市具有所有权的自住住房的产权人并能够提供购买的相关合同或者证明文件、身份证明、首付款证明及符合规定的其他材料；

11、已支付不低于规定比例的首付款资金；

12、能够提供市公积金中心认可的担保方式；

13、借款申请人本人占抵押物份额不低于所有产权人平均份额；

14、共同借款申请人应当为申请人的配偶、父母、子女；

15、共同借款申请人应当承担偿还公积金贷款的共同还款责任；

16、借款申请人与共同借款申请人符合市公积金管委会或市公积金中心规定的其他条件。

贷款利率

中国人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,五年以下(含五年）调整为2.6%，五年以上调整为3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策则保持不变，即五年以下(含五年）不低于3.025%，五年以上不低于3.575%。

计息方式

积数计息法

积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

逐笔计息法

逐笔计息法按预先确定的计息公式逐笔计算利息。计息期为整年（月）的，计息公式为：利息=本金×年（月）数×年（月）利率。

计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为：利息=本金×年（月）数×年（月）利率+本金×零头天数×日利率。

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为：利息=本金×实际天数×日利率。

贷款额度

贷款额度要求

住房公积金的贷款额度按规定可以分为3个不同的类别，A级最高可贷款800000元，AA级最高可以贷款920000元，AAA级最高能贷1040000元。具体贷款额度的要求如下：

1、贷款额度不得超出个人的还款能力。

2、购买首套普通自住房，不得超过所购住房价款的70%（套型建筑面积在90平方米及以下的，不得超过所购住房价款的80%）。

3、借款人（含配偶）要具备偿还贷款本息后月均收入不低于本市城乡居民最低生活保障水平的能力。

贷款额度计算

各地的贷款额度及其确定有差别，有些城市的贷款额度根据贷款条件的具体情况，在“可贷额度”与“最高额度”内确定实际贷款额度。

可贷额度=（贷款当月借款人、愿意参与还款的同户成员、直系亲属和非同住的配偶计算住房公积金的月工资基数之和）×规定的工资收入中用作住房消费的比例×12（月）×贷款期限（年）。

最高额度=购买、建造或翻建、大修住房的房价或费用×规定的最高贷款成数，且不超过每年具体规定的最高额度。

贷款期限

贷款期限要按照贷款的具体用途来分别确定。比如，购买商品房、建造住房的贷款期限最长不得超过30年；购买再交易住房（二手房）的贷款期限最长不得超过20年；大修具有所有权的自住住房的贷款期限最长不得超过10年；对于即将到退休年龄的贷款者来说，他们的贷款年限可以计算到70周岁。随着贷款政策的调整，贷款期限也将随之变化。

贷款担保

在担保方式上，住房公积金贷款与商业银行其他贷款并无本质的区别，住房公积金贷款的目的是要使得其贷款担保达到商业银行的认可。具体方式有以下四种。

1、抵押加担保：借款人将所购的住房抵押给银行，同时由第三方给予担保，第三方要具备法人资格、符合担保条件。

2、抵押加购房综合保险：在办理房屋抵押时，如果没有选择第三方担保，可以买一份综合保险为借款人提供保证、保护。

3、质押：是将与贷款额相当的债券、存单等“硬通货”抵押给银行。

4、由房地产担保公司担保：前三种与商业银行一般个人住房贷款业务的担保方式基本一致，由房地产担保公司担保是国际上通行的担保方式。

贷款办理

一手房住房公积金贷款流程

1、递交申请资料。申请人需提出书面的贷款申请，并提交相关资料，贷款银行受理后，转交于住房公积金管理部门，或申请人直接向住房公积金管理部门提出申请，由住房公积金管理部门审核后才能办理。

2、签合同，并开立存款账户。经住房公积金管理部门审核贷款申请通过后，申请人受贷款行通知来签订贷款合同，选择委托扣款方式还款的借款人须在贷款银行开立储蓄卡或信用卡扣款账户。

3、办理抵押登记。签订合同后，抵押登记的手续应该按照国家以及当地法律法规办理，由借款人负担抵押登记费用。

4、支用贷款。借款人在贷款行填制贷款转存凭据，贷款行根据借款合同约定，将贷款资金划付在售房人或借款人账户。

5、按期还款。借款人根据约定的还款计划和方式，委托贷款行分期扣款，或到贷款行柜台按期归还贷款本金和利息。

6、贷款结清。借款人在贷款到期日前，如果提前结清贷款，须提前向住房公积金管理部门或贷款银行提出申请，住房公积金管理部门负责审批。贷款结清后，借款人从贷款行领取证明，然后取回抵押登记的证明文件，借款人凭贷款银行出具的证明到原抵押登记部门办理抵押登记的注销手续。

二手房住房公积金贷款流程

二手房住房公积金贷款流程基本与一手房住房公积金贷款流程相似，其贷款流程为：咨询→受理申请一“中心”审批→《不动产权属证书》过户的办理→与贷款银行签订借款、抵押合同→不动产登记部门抵押登记的办理→贷款资金转入卖方账户→借款人按月还款→还清贷款后注销抵押登记。

审批程序

1、贷款受理：经办人要详细审查借款人的基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、购房贷款资料、担保方式、声明等内容，同时必须向借款人说明其所提供的个人信息将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。对借款人的借款申请进行初审。

2、贷款审核：审核人员确认后的所有相关信息应以“风险抵押评估报告”的形式记录在案。并再审相关文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性。

3.贷款偿还能力分析：通过借款人的基本信息信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展前景、贷款偿付能力、其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请作整体分析。

4、贷款申请相关信息调查：对每一笔贷款申请都应做内部的信息调查，包括了解借款人在商业银行的贷款记录；应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商部门等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

5、贷款成数和额度的控制：根据所购房产的地理位置、市场前景等情况确定具体贷款成数。

6、抵押房产价值评估：抵押物价值的确定以该物在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

7、与借款人面谈：在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员或委托的中介机构办理人员须至少直接与借款人面谈一次。住房公积金管理中心自受理贷款申请之日起15日内对申请人的基本情况进行审查，做出决定并通知借款人。

贷款偿还

如期还款

如期还款是根据贷款行与借款人签订的《借款合同》约定，在贷款发放后，借款人应在次月起按月还款。1年期以内的公积金贷款，应当于到期时一次还本付息；1年期以上的公积金贷款，应当按月偿还贷款本息。借款人可以自行选择两种还款的具体方式：

1、等额本息还款法：是指每月偿还的总额不变，在每月偿还额中贷款本金逐月增加，而贷款利息逐月减少。

2、等额本金还款法：是指每月偿还的本金固定不变，而贷款利息逐月递减。

提前还款

提前还款是指借款人在规定还完贷款的日期前，把所有贷款还清。一般需要提前一个月向银行申请。借款人住房公积金贷款正常还款一期，且不存在拖欠的本金、利息、罚息及其他应付未付费用的，可申请办理提前归还住房公积金个人贷款本息，每次还款金额应不低于6个月的住房公积金贷款本息额。借款人办理住房公积金贷款提前还款不必支付违约金。

优势

1、为缴存住房公积金的职工增加了通过住房公积金贷款解决住房的融资渠道；

2、较低的贷款利率，提高了职工购房的支付能力；

3、办理费用低于商业性住房贷款；

4、使用住房公积金贷款购买住房，每月支付贷款利息不计入个人应纳税所得额：

5、在还清贷款后，可再次申请住房公积金贷款且优惠政策不变；

6、可提前归还贷款且不收违约金。

不足之处

1、专业性不够

作为一项银行金融业务，贷款的当事人众多，也存在多个法律关系。例如，按揭楼宇中的公积金贷款就有四方当事人：分别是买方、卖方、银行和公积金中心，同时，至少有六个法律关系。

2、征信系统不健全

在银行的征信系统中，公积金中心委托发放的贷款未没有被纳入其中，这可能导致同一借款人在多个中心都能贷款却查不到，这就形成了公积金中心潜在的风险。

一般风险

由借款人带来的风险

1、借款人因意外原因造成住房公积金贷款人无法偿还住房公积金贷款的风险，如家庭婚变、中途死亡、丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或被法律制裁等。

2、借款人过高地估计了自身的长期偿还能力，改变了贷款资金的使用方向。由于生活环境或工作环境的丧失而无力偿还住房公积金贷款；或贷款者本人根本就不需要住房公积金贷款，而是为他人贷款。最终受益者却无力偿还住房公积金贷款，住房公积金贷款人与受益人因债务纠纷引发的风险。

由开发商带来的风险

1、开发商在取得银行给购房人的贷款后，卷款潜逃或将其挪作他用。

2、开发商初次涉足房地产领域，经验不足，因经营不善或其他原因，使得楼盘无限期延迟交房。

3、开发商恶意欺诈以次充好，缩减住房面积，抬高房价，造成了购房方损失，引发购房方的抵触情绪后拖欠贷款。

由受托银行带来的风险

1、商业银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”可能将风险较小、利益较高的项目留给自己，而将风险较大的项目以委托贷款方式发放，加大了住房公积金贷款的风险。

2、由于商业银行不承担住房公积金个人住房贷款的风险，基于节约成本考虑,商业银行对贷款的回收力度不够。住房公积金管理中心因不直接面对住房公积金贷款人，受托银行又与住房公积金管理中心信息交流不够，在监督管理还款方面处于被动地位。在住房公积金业务承办银行只能由政府或住房委员会指定的情况下，即使受托银行不按合同约定履行收贷职责，住房公积金管理中心也无力对银行进行制约和追究。

各地新规

截止至2023年5月26日，出台了公积金新政策支持住房消费的大中城市超过82个。在提高公积金贷款额度上，提高后的个人公积金贷款额度，多数地方在60万元以上。以户为单位，公积金贷款额度在部分城市提高上调到100万元。

1、2023年5月4日，苏州提高了公积金贷款的前两次使用的最高可贷额度：首次住房公积金贷款计算方式按照不超过账户余额的15倍（原为10倍），贷款额度的上限不变，个人最高贷款额度60万元，双职工缴存家庭最高贷款额度90万元；第二次住房公积金贷款计算方式按照公积金余额的10倍（原为6倍），贷款额度上限不变，个人最高贷款额度30万元，家庭最高贷款额度50万元。

2、2023年5月25日，南京市住房公积金管理中心发布的通知表示，将支持青年人、新市民、多子女家庭等群体解决住房问题。南京市公积金新政策明确，在购房方面，多孩家庭使用公积金贷款的最高额度可以上浮20%，即多子女家庭最高贷款额度可以达到60万元/人、120万元/户。同时对首套房的认定标准进行了下调。如果家庭已有1套住房且人均建筑面积不超过40平方米，使用公积金贷款购买第二套住房仍可按第一套房标准执行。

3、2023年5月29日，芜湖市也发布通知提高了住房公积金贷款额度。具体来看，当申请首次住房公积金贷款时，属于单人缴存住房公积金的最高贷款额度调整成50万元，而夫妻双方都缴存住房公积金的最高贷款额度调整成70万元；当申请二次住房公积金贷款时，属于单人缴存住房公积金的最高贷款额度调整成40万元，夫妻双方都缴存住房公积金的最高贷款额度调整成60万元。

4、2023年3月24日，深圳市新修订的规定发布，对购买首套住房、多子女家庭购房以及绿色建筑住房的支持力度进一步提高。根据不同情况，贷款最高额度分别上浮20%、30%和40%。

5、2023年3月24日，九江市住房公积金管理中心发布的消息称，对其中心城区的住房公积金贷款最高额度进行阶段性调整，属于夫妻单方缴存住房公积金的家庭，将最高贷款额度提高到60万元/户；属于夫妻双方缴存住房公积金的家庭，将最高贷款额度提高到100万元/户。

6、2023年3月21日，南通市住房公积金管理中心发布新政表示，个人住房公积金的最高贷款额度由原来的40万元/人调整成50万元/人，每户住房公积金最高贷款额度由原来的80万元/户调整成100万元/户。符合南通市委人才办认定的高层次人才的住房公积金最高贷款额度提高到200万元/户。硕士研究生或高级职称以上人员的住房公积金最高贷款额度提高到100万元/人、200万元/户。同时，支持公积金缴存者用公积金为购房首付买单。

注意事项

1、具有住房公积金贷款的申请资格：只有参加住房公积金计划的职工。

2、申请贷款前，连续缴存住房公积金的时间不少于半年。

3、在配偶一方申请了住房公积金贷款且未还清贷款本息之前，配偶双方都不能再获得住房公积金贷款。

4、住房公积金贷款申请的贷款申请人必须具有比较稳定的经济收入、偿还贷款的能力。

5、贷款用途一定要做到专款专用。只有购买具有所有权的符合当地规定的建筑设计标准的自住住房才能使用住房公积金贷款。

6、借款人除了用现金支付还可以提取本人公积金账户的存储余额来归还贷款。如果本人公积金账户的余额不足，可以在征得其配偶、参贷人的书面同意后，提取他们的公积金账户储存余额，值得注意的是，父母的公积金子女不能使用。

7、2023年以来，多个地方持续优化了住房公积金政策，从之前提高公积金额度等操作，逐渐增加到允许公积金支付首付款的新功能。

8、公积金贷款再次使用的条件是还清上一次贷款。

9、公积金贷款额度上限是80万元。

10、商业贷款暂时还不能转成公积金贷款。

11、公积金贷款受个人诚信不良的影响。

区分住房公积金贷款与商业性个人住房贷款

1、贷款的主体：前者的贷款主体是住房公积金管理中心。申请住房公积金贷款的职工需先向管理中心提出申请，再由管理中心委托银行来发放住房公积金贷款。后者的贷款主体是各个商业银行，申请人直接向发放贷款的商业银行提出贷款申请，银行会审核申请人的条件。

2、贷款的对象：前者的贷款对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然人，而且是能正常、足额缴存公积金满一定时间的在职职工，或是已缴存住房公积金的单位的离退休职工。后者的贷款对象只要是经过资信考察合格，具有还款能力的自然人即可；

3、贷款的资金来源：前者的贷款来源是职工个人及所在单位缴纳的住房公积金。后者的贷款来源是各个商业银行的自营资金。

4、贷款的利率：前者的职工和单位缴存住房公积金、申请住房公积金贷款实行低利率，相比于普通商业银行存贷款业务，其存贷款利率要更低。后者的贷款利率高于前者。

5、贷款的风险承担主体：前者的风险承担主体是确定发放贷款的住房公积金管理机构。后者的风险承担主体是发放贷款的商业银行。

6、贷款的额度：前者的最高贷款额度一般低于后者。