房改房 （享受国家房改优惠政策的住宅）

简介

房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，其价格不受市场供求关系影响，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则而决定的。房改房的销售对象是有限制的，并不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人需是承住独用成套公有住房的居民以及符合分配住房条件的职工。

从法律性质讲，房改房实际是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系上的产物。并且，房改房具有身份性、转换性以及福利性法律特征。房改房产权在购买价格、产权主体以及产权范围等与普通商品房产权皆有不同。

房改房的上市把分割的市场联通起来，由地下市场变为地上市场，防止了国家和产权单位应得收入的流失；缓解了 “房价—收入” 矛盾；满足了不同层次的住房需求。

定义

房改房也叫做已购公有住房，是1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是中国城镇住房由之前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，是城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房，是享受国家房改优惠政策的住宅。

背景

房改房源于中国的公有住房制度，是中国实行公有住房制度改革的产物。1978年以前，中国实行完全意义上的住房公有制，职工均依赖于单位分配的住房以及交纳低廉的租金。1978年，中央提出了由国家、地方以及企业共同建房出售给个人，并在部分城市开始试点。1988年，国家提出了以调整公房租金、适当补贴以及逐步出售公房的新配套改革思路，相继发布了一系列继续推行房改的通知、意见，以多种方式全面推行改革。1991年出台的《关于全面推行住房制度改革的意见》，提出了中国房改的总体目标、基本原则、分阶段目标以及一系列的重要政策。1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出了城镇住房制度改革的根本目的和基本内容，1998年发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了深化城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则，房改在中国全面展开。

特点

1. 房改房需是2000年之前竣工并投入使用。

2. 房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，其价格不受市场供求关系影响，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则而决定的，是以标准价或者成本价出售。

3. 房改房的销售对象是有严格限制的，并不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人需是承住独用成套公有住房的居民以及符合分配住房条件的职工。

4. 在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止有人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。

5. 房改房产权究其实质是公有住房使用权的延伸和转化，而公房使用权本身体现了福利性。这种房屋分配形式有无偿分配的特点，是住房补贴的实物化形式，是一种实物福利。房改仍延续了这种福利，原公房承租人作为资格购房人，体现了购房主体的特定身份性。购买房改公有住房时有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或者成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。原公房承租人作为承购人参加房改，以成本价购买后，房屋产权由公有转为私有。

6. 购买的房改公有住房在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。

法律性质

综述

房改房是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或者使用该公房的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。部分产权指职工以标准价购买住房，从而取得住房的占有权、使用权以及有限的收益权和处分权；全部产权指职工以成本价购买住房，拥有房屋的全部产权。从法律性质讲，房改房实际是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系上的产物。

部分产权

购房者所购住房的价值构成上含有售房单位的出资部分，并且占有一定的比例。即部分产权的房改房的标准价是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工龄折扣等方法后的优惠价格，所以其低于成本价，更低于市场价，房屋的商品价值不能完整体现。实际上，标准价低于成本价的部分，是由售房单位负担的，是作为对职工的优惠补贴，由此形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。

购房者将住房转让或者出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后，由售房单位和购房者按各自产权比例分配。购房者将该房进入市场交易时，售房单位享有优先购买权和承租权。部分产权中的售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。并且购房者依规定住满五年、付清房款后，须经售房单位的同意才可处分该房屋。售房单位只有在购房者将该房屋进行交易时才有权就该收益依产权比例进行分割，否则，购房者享有永久使用权和继承权，售房单位不能就其享有的产权比例进行分割。

全部产权

全部产权的房改房法律性质相对简单，即按成本价购买的公有住房，购房者拥有全部房屋产权。该房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归购房者本人，但须按规定补交土地出让金和有关税费，购房者以成本价购买其承租的公房后，该公有住房就变为私有住房，购房者为该房的所有权人并取得房屋所有权证，但所有权行使时受到一定限制。如购房者在购房款未付清或未住满五年的，不得出售和转让。

房改房产权与普通商品房产权的区别

• 产生的依据不尽相同

普通商品房产权是依据国家有关房地产买卖、交易、交换的法律而产生。房改房产权除了依据这些法律外，还依据国家的房改政策而产生，并且这些政策是适用法律的前提及基础，首先必须符合国家的房改政策，才可以依据房地产买卖、交易的一般法律产生房改房产权。中国的房改政策最主要的是国务院1994年发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》。在该决定中，对城镇住房制度改革的根本目的及基本内容，出售公有住房的原则、标准、范围以及程序等重要方面，都作出了明确规定，全国各城镇党政机关、事业单位、国有企业都是以该决定作为主要政策依据，出售公有住房和完善已出售公有住房行为的。

• 产权客体来源不同

普通商品房产权客体来源于一般房地产交易市场。房改房产权客体的来源则是限制于原产权单位的公有住房。

• 产权主体不同

普通商品房产权主体是非特定的、广泛的，任何人都可以在房地产交易市场上购买商品房，成为产权人。而房改房产权主体则是限制于原公有住房产权单位的职工，并且每个家庭限购一套公有住房。

• 购买价格不同

购买普通商品房的价格完全是市场价格，由市场的供需关系确定。购买房改房的价格，按《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，除市场价格外，还有成本价和标准价两种。成本价由住房的征地和拆迁费、勘察设计和前期工程费、建安工程费等费用构成。标准价是低于成本价的一种价格形式，它由负担价和抵交价之和决定，是向成本价过渡的一种权宜价格。在现实售房过程中，绝大部分公有住房都是以成本价出售，在房改前期以标准价出售的住房，后来大都由购房者补交了有关税费而转成了成本价。

• 产权的范围不同

普通商品房的产权人享有完全、充分的占有、使用、收益、处分的权利，可即买即卖，不受任何限制。以市场价购买的房改房，其产权与普通商品房产权一样。以成本价和标准价购买的房改房，其产权的范围、程度受到一些政策限制。按《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，以成本价购买的房改房，产权为个人所有，但一般须住用五年后才可上市交易。这是对产权人处分权的限制。上市交易后，产权人在补交土地使用权出让金或所含土地收益后，收入归个人所有。这是对产权人收益权的限制。以标准价购买的房改房，购房人拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，购房人与售房单位的产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。购房人须住用五年后才可以在交易市场上出售其所拥有的部分产权。

产权归属的认定

在夫妻关系存续期间，夫妻双方或一方以房改优惠价所购的房改房，均应视为共同财产。由于按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，所以夫妻双方都有参加房改的权利，但是只能在一方单位购买房改房，因此，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方，相应的，这种住房的产权也应属于夫妻共有。对属于共同财产的房改房，若双方有约定的，可依约处理，对没有约定的，可据实际情况进行分割。

对于婚前一方借资或采取分期付款取得全部产权或部分产权，婚后由夫妻双方共同偿还剩余债务或支付后期付款的，可根据出资比例确定婚前全部产权或部分产权的比例，对婚后所占全部产权或部分产权的比例依夫妻共同财产处理。

父母以自己名义并出资参与了单位的房改，或者夫妻共同出资但以父母名义参与单位的房改的，如果该夫妻无购房资格，比如不具有所住地常住户口或未实际居住以上或他处有住房的，在前一种情形下，夫妻并未取得房屋的产权，所以不能就其进行分割，但可明确该房由父母一方子女居住使用，符合共同承租条件的可给予另一方经济补偿；在后一种情形下，夫妻对房屋也没有产权，但对其交纳的房改款可作为夫妻共同财产予以分割。

过户流程

• 准备证件

买卖的双方之间建立起良好的信息沟通渠道，以促进对房屋以及产权情况的认知，在这一过程，双方都需要提供各自的合法证件，涉及到身份证、产权证以及其他的相关证件等。

• 确定房屋合法性

如果卖方提供的房屋是合法的，则可以直接上市进行交易，购买者可以将定金缴纳，然后双方签订房屋契约，在进行协商和沟通之后，达成对产权情况、房屋情况以及交易的价格、交付房屋的时间以及办理产权事宜等的共同意见之后，就可以签买卖的合同。

• 产权审查

买卖双方需要一起跟房地产的交易和管理部门进行申请，并将自己的资料证件等交付其进行审查，如果对产权审查之后合格的，并且其和上市的条件相符的话，则可以允许其办理过户的手续，如果产权没有得到认可，或者是无产权的情况下，则交易管理部门会拒绝双方的申请，并禁止上市进行交易。

• 立契

也就是在审批合格之后，交易管理部门会依据产权情况以及购买房子的对象，根据其事先所设置好的审批权限，经过逐级审批并得到批准之后，让买卖的双方共同办理立契的手续。

• 缴纳税费

税费具有较为复杂的组成内容，具体要看交易房屋性质。例如经济适用房、房改房和别的商品房的税费构成是不一样的。一般有土地出让金、契税、印花税、交易手续费等，根据使用年限不同，有的还要缴纳个人所得税、营业税、城建税、教育费附加等。

• 办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

• 贷款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后，到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

• 完毕

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖合同全部履行完毕。

上市影响

• 房改房上市有助于改变过去的格局

把分割的市场联通起来，由地下市场变为地上市场。2000年以前，公有住房的出售体现了政府或单位即房屋的产权人与房屋使用者之间的交易，这一封闭市场的交易缺少层次，与普通的商品房市场处于分割状态。部分房改房事实上也上市交易了，如秘密性的出租，但这不是名正言顺的交易，容易产生纠纷以及国家和产权单位应得收入的流失。

• 有助于缓解 “房价—收入” 矛盾

货币化分房是把大多数居民推向了市场， 商品房价格较高但是居民收入相对较低的矛盾不能绕开。房改房上市能增加其产权人的收入，其购买新的住房时的难度就要小一些。

• 能满足部分不同层次的住房需求

房改房基本都是旧房，价格比同一位置或相同土地等级的商品房便宜，面积也比一般的商品房小，因而总价相对较低，能够满足不同层次的住房需求。

交易注意事项

1. 了解产权可靠性，确认产权的房主与卖房人是同一人，可以到房管部门查询产权证的真实性；确认原单位允许转卖并了解房屋的性质；确认原单位同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留了优先回购权；了解是否已经按成本价补足分摊费用。

2. 验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人，若不是同一个人，则需要弄清他们之间的关系。产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。此外，有的房改房是夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时需了解清楚，以免引起不必要的纠纷。

3. 房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入 住，这种公房在单位没有同意之前，不会取得上市资格。

4. 确认产权证的准确面积。了解的内容包括建筑面积、使用面积、户内的实际面积、户型、土地使用期限以及是否已补分摊等。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分，如房东私自搭建，则是属于违章建筑，不受到法律保护。

5. 加强对房屋及附近环境等的了解。在购买房子的时候，需了解该房子各项水电费及物业管理费交付情况，通过附近居民或者物业部门等来了解房屋有没有抵押给银行。如果房屋中有配套的设施，需在现场进行使用，确保其具有正常的使用性能。了解电话接通状况、小区的绿化情况等。

6. 合理确定房价。在对房屋价值进行判断时，可以和市场其他房屋交易进行比较，除此之外，购买者应多关注一些广告宣传以及媒体信息等，将自己所喜欢的房屋和这些媒体信息比较，或者可以让房屋评估事物所或其他中介评估，以确保房价的合理。

7. 在交易过户手续办理上应慎重。该环节是整个房屋买卖过程中最为重要的一个环节，在交易的过程中，不能直接交钱然后过户，也不能过户之后再付款。应科学对待交房以及付款的时间，对于买卖双方来说，可以把购房的钱先委托在一些具有良好信誉的代理公司中，让其先行保管，待完成手续之后，可以将房款交付给卖方。但是，如果要过户产权，需要先上报房屋土地的管理部门，完成办理手续之后才算真正过户，不能依赖律师或者其他口头协议形式来进行交易，尤其是对于买房来说，应确保完成产权的过户手续，这样才能真正获得产权。其实，跟普通二手房交易相比，房改房在上市交易过程中涉及到的交易程序较多，需要原业主带齐身份证的原件以及房产证等去申请房改，在得到认证之后，再到市场的审批单位中进行正常交易。

物业管理的问题

• 基础设施落后

根据房改房性质的定义，房改房普遍存在着房龄较老，小区基础设施不足的问题，而且其硬件技术差，年久失修，造成了线路的老化，供水供电设施设计也相对较为陈旧，不能够满足业主的现代化需求。大部分房改房小区存在于住宅和小区设计之初，没有安装电梯，即使安装了电梯也不能够得到专业的维护，经常发生故障，停车位没有做到有效的规划，私家车无处停放，这都加大了物业管理的困难。一方面由于基础设施不够完善，造成了业主的满意度不高，另一方面如果基础设施需要进一步完善的话，要物业进行统一的管理，物业需要投入足够的金额，但是业主缴纳物业费的积极性不高，因此会造成恶性循环现象，进一步引发了业主和物业之间的矛盾。

• 业主的物业管理消费观念尚未形成

业主们对于物业作为一种商品的形式没有完全接受，而随着物业管理成本的不断攀升，导致了物业管理工作难以有效维续。由于传统房改房的特殊性质，业主对于物业不认可，不积极的配合物业的工作，而且认为物业做的不到位、不合理。很多的业主认为这种房产本身具有一定的争议性，不仅不利于交易，而且还存在着纠纷，业主不配合物业的管理，直接造成了房改房物业管理的难度。

• 市场竞争环境尚未形成

由于房改房的小区业主对物业以及设施拥有所有权和使用权，因此公开竞争机制尚未形成，不仅影响到了物业管理的水平，也使得物业不能够树立良好的形象去争取更多民众的认可。由于缺乏市场竞争的环境，物业的服务水平需进一步提升，另外在缺乏市场竞争的条件之下，也会造成物业趋于应付，搞表面工程的现象，提供的服务质量不高。

• 物业收费标准低，导致物业亏损

由于购买房改房售房的特点，房改房业主们普遍年龄层次偏大，又加之在房改房购买之初，大部分小区由售房单位统一进行物业管理，并没有单独收取物业费，在进行房改房的物业管理时，拒交物业管理费的现象时有发生，物业管理费的收缴非常困难，无法保障物业行业的正常运行。物业并没有足够的资金来开展基础设施建设，或者是及时弥补当下小区内存在的一些基本问题。一旦物业行业不能有效的运行，将会无法满足基础设施的改良工作，不仅维修基金不到位，而且管理上不够规范，也会造成业主的反感。 而且小区内的物业管理人员服务比较差，影响了业主的满意度，久而久之形成了恶性循环。

• 住宅专项维修资金无法正常使用

由于国家对于住宅专项维修资金交存的要求是足额交存、分账到户后才可以按照政策申请使用。但存在很多售房单位还未开通住宅专项维修资金专户，或是开通了住宅专项维修资金专户后没有进行足额交存或未完成分账到户，导致了很多房改房小区无法使用这笔资金进行小区的维修。

• 物业和居委会之间缺乏沟通，权责分配不够明确

在对房改房进行管理时，由于物业管理公司与居委会之间缺乏有效的沟通，不仅权责分配不明确，而且还会产生一系列的矛盾。出现问题时相互推卸责任，不仅影响了业主们的满意度，而且也会降低物业以及居委会的影响力。