房地产估价 （张红日编著图书）

正文

房地产估价

作者：张红日

定价：36元

印次：1-4

ISBN：9787302252528

出版日期：2011.07.01

印刷日期：2016.06.01

本书以中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《中国房地产估价师执业资格考试大纲》为依据，吸收了作者多年从事教学的经验和研究成果，系统地阐述了房地产估价的理论、方法及具体应用。全书共分四部分十五章：第一部分涵盖第一章至第四章，主要阐述与房地产估价有关的基础知识；第二部分涵盖第五章至第九章，重点介绍常用的房地产估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法和长期趋势法等；第三部分涵盖第十章至第十二章，主要介绍地价评估的一些独特方法，如路线价法，城镇土地定级、基准地价修正系数法等；第四部分涵盖第十三章至第十五章，介绍房地产评估的相关实务。

目录

第一章绪论··········1

第一节房地产估价的含义与特点.1

一、房地产估价的含义1

二、房地产估价的特点4

第二节房地产估价的必要性.........6

一、土地使用权出让的需要....6

二、房地产转让的需要6

三、房地产抵押贷款的需要....6

四、房地产保险业务的需要....7

五、房地产税收业务的需要....7

六、房地产征用补偿的需要....7

七、房地产损害赔偿的需要....7

八、房地产纠纷调处的需要....8

九、企业有关经济行为的需要8

十、房地产行政管理的需要....8

第三节房地产估价行业的发展概况及趋势.........8

一、房地产估价行业的发展概况........9

二、房地产估价行业的发展趋势......13

本章小结.......15

综合练习.......16

推荐阅读资料...........17

网上资源.......17

第二章房地产价格的特征与类型······18

第一节房地产价格的含义与形成基础...18

一、房地产价格的含义..........18

二、房地产价格的形成条件..18

三、房地产价格形成的理论基础......19

第二节房地产价格的特征...........21

一、地价与一般物品价格的不同......21

二、房地产价格的特征..........22

第三节房地产价格的类型...........23

一、市场价格、评估价格......24

二、土地价格、建筑物价格、房地产价格..24

三、所有权价格、使用权价格、租赁价格和抵押价格......25

四、基准地价、标定地价和建筑物重置价格..........26

五、出让底价、征地价格、课税价格、补地价......26

六、拍卖价格、挂牌价格、招标价格、协议价格..27

七、起价、均价、标价..........28

八、总价格、单位价格、楼面地价..28

九、收益价格、比准价格、积算价格..........29

本章小结.......29

综合练习.......30

推荐阅读资料...........31

网上资源.......31

第三章房地产价格的影响因素··········32

第一节房地产价格的影响因素概述.......32

一、房地产价格影响因素的特点......32

二、房地产价格影响因素的分类......34

第二节影响房地产价格的一般因素.......35

一、社会因素..35

二、经济因素..37

三、行政因素..39

四、其他因素..41

第三节影响房地产价格的区域因素.......42

一、商服业繁华程度..42

二、交通状况..43

三、基本设施的完备程度......43

四、区域环境条件......43

第四节影响房地产价格的个别因素.......43

一、土地的个别因素..44

二、建筑物的个别因素..........45

本章小结.......46

综合练习.......47

推荐阅读资料...........48

网上资源.......48

第四章房地产估价的原则与程序·········49

第一节房地产估价的原则...........49

一、合法原则..50

二、公平原则..51

三、替代原则..51

四、最佳使用原则......52

五、估价时点原则......53

六、供求原则..54

七、房地结合原则......54

八、预期收益原则......54

第二节房地产估价的程序...........55

一、获取估价业务......55

二、明确估价事项......56

三、签订估价合同......58

四、制定估价计划......59

五、搜集估价资料......60

六、勘察估价对象......61

七、选定估价方法......62

八、确定估价结果......62

九、撰写估价报告...63

十、交付估价报告...63

本章小结......63

综合练习......63

推荐阅读资料.........65

网上资源......65

第五章市场比较法···········66

第一节市场比较法概述66

一、市场比较法的基本概念.........66

二、市场比较法的理论依据.........67

三、市场比较法的应用条件.........67

四、市场比较法的估价程序.........68

第二节可比实例的搜集与选取..........69

一、搜集交易实例...69

二、选取可比实例...72

三、建立可比基础...73

第三节市场比较法的各项修正..........74

一、交易情况修正...75

二、交易日期修正...77

三、区域因素修正...79

四、个别因素修正...81

五、容积率修正.......82

六、土地使用年期修正......83

第四节市场比较法的计算公式..........83

一、基本修正公式...84

二、直接比较法修正公式..84

三、间接比较法修正公式..85

四、扩展修正公式...85

五、比准价格的计算公式..85

第五节市场比较法的总结与应用......86

一、市场比较法总结..........87

二、市场比较法应用..........87

本章小结......93

综合练习......93

推荐阅读资料.........97

网上资源......97

第六章收益还原法····98

第一节资金的时间价值98

一、资金时间价值的概念..98

二、资金时间价值的计算..99

三、现金流量图......100

四、资金等值的计算.........100

第二节收益还原法概述..........104

一、收益还原法的基本概念........104

二、收益还原法的基本原理........104

三、收益还原法的适用范围........105

四、收益还原法的估价步骤........105

第三节收益还原法的计算公式.........105

一、基本公式..........105

二、纯收益相同的公式.....106

三、纯收益前若干年有变化的公式.......106

四、纯收益按等差级数变化的公式.......107

五、纯收益按等比级数变化的公式.......107

六、预知未来若干年后房地产价格的公式......108

第四节收益还原法中的纯收益.........110

一、纯收益的含义..111

二、客观总收益的组成.....111

三、客观总费用的组成.....112

四、租约对纯收益的影响.113

第五节收益还原法中的还原利率.....114

一、还原利率的实质.........114

二、还原利率的求取方法.115

三、还原利率的种类.........117

第六节收益还原法中的收益年限.....118

一、收益年限的确定原则.118

二、收益年限的确定方法.119

第七节收益还原法的总结与应用.....121

一、收益还原法总结.........121

二、收益还原法应用.........123

本章小结....125

综合练习....125

推荐阅读资料.......127

网上资源....127

第七章成本逼近法······129

第一节成本逼近法概述..........129

一、成本逼近法的基本概念........129

二、成本逼近法的基本原理........130

三、成本逼近法的适用范围........130

四、成本逼近法的应用条件........131

五、成本逼近法的估价步骤........132

第二节新开发土地的成本逼近法.....132

一、基本公式..........132

二、新开发土地的估价程序........133

三、新开发土地的估价实例........138

第三节新建房地产的成本逼近法.....139

一、基本公式..........139

二、新建房地产价格的构成........139

三、新建房地产的估价实例........141

第四节旧房地产的成本逼近法.........141

一、基本公式..........142

二、重新构建价格..142

第五节建筑物折旧的确定方法.........145

一、建筑物折旧的含义...145

二、建筑物折旧的求法...147

三、建筑物新旧的判定标准..........152

第六节成本逼近法的总结与应用.......153

一、成本逼近法总结.......153

二、成本逼近法应用.......154

本章小结.....157

综合练习.....157

推荐阅读资料............159

网上资源.....159

第八章假设开发法···········160

第一节假设开发法概述........160

一、假设开发法的含义...161

二、假设开发法的基本思路..........161

三、假设开发法的理论依据..........162

四、假设开发法的适用范围..........162

五、假设开发法的应用条件..........162

六、假设开发法的计算公式..........163

第二节假设开发法的估价步骤...........164

一、调查估价对象的基本情况......165

二、确定最佳的开发利用方式......165

三、估算房地产的开发经营期......166

四、预测开发完成后的市场价值..166

五、估算开发过程中的各项费用..166

六、计算待开发房地产的价格......167

第三节假设开发法的估价方法...........167

一、计息法........167

二、折现法........168

三、计息法与折现法的优缺点......170

第四节假设开发法的总结与应用.......170

一、假设开发法总结.......170

二、假设开发法应用.......171

本章小结.....177

综合练习.....177

推荐阅读资料............180

网上资源.....180

第九章长期趋势法·············181

第一节长期趋势法概述........181

一、长期趋势法的基本原理..........181

二、长期趋势法的适用条件..........182

三、长期趋势法的主要特征..........182

四、长期趋势法的操作步骤..........183

第二节平均增减量法............183

一、平均增减量法的计算公式......184

二、平均增减量法的应用举例......184

第三节平均发展速度法........185

一、平均发展速度法的计算公式..185

二、平均发展速度法的应用举例..186

第四节移动平均法.186

一、移动平均法的分类...187

二、简单移动平均法的基本思路..187

三、简单移动平均法的应用举例..188

第五节数学曲线拟合法........189

一、直线趋势法的基本原理..........189

二、直线趋势法的应用举例..........190

第六节指数修匀法.194

本章小结.....195

综合练习.....195

推荐阅读资料............197

网上资源.....197

第十章路线价法··········198

第一节路线价法概述............198

一、路线价法的基本概念..............198

二、路线价法的基本原理..............199

三、路线价法的计算公式..............200

四、路线价法的适用范围和条件..200

第二节路线价法的估价步骤201

一、划分路线价区段.......201

二、设定标准深度...........201

三、确定标准宗地...........201

四、评估路线价202

五、制作深度指数表.......202

六、计算各宗地价格.......202

第三节深度指数表的制作....202

一、深度指数的制作原理..............203

二、深度指数的制作方法..............205

三、其他因素的修正.......208

第四节路线价法的总结与应用...........208

一、路线价法总结...........209

二、路线价法应用...........209

本章小结.....214

综合练习.....215

推荐阅读资料............217

网上资源.....217

第十一章城镇土地定级······218

第一节城镇土地定级概述....218

一、城镇土地分等与定级..............218

二、城镇土地定级原则...219

三、城镇土地定级方法...220

四、城镇土地定级流程...220

第二节定级因素指标体系....221

一、综合定级与分类定级222

二、城镇土地定级因素...222

第三节定级因素权重确定....224

一、Delphi法..225

二、因素成对比较法.......226

三、层次分析法......227

第四节资料的收集与调查....227

一、土地定级的工作底图227

二、土地定级资料的收集与调查.....228

第五节定级因素分值计算....230

一、基本概念解释..230

二、评价单元划分..231

三、定级因素分值的计算231

四、定级单元总分值的计算....233

第六节土地级别的划分与确定.....234

一、土地级别的初步划分234

二、土地级别的验证与确定....235

三、城镇土地定级成果表达....237

本章小结237

综合练习238

推荐阅读资料239

网上资源240

第十二章基准地价修正系数法······241

第一节基准地价评估概述....241

一、基准地价的含义.......241

二、基准地价的特征.......242

三、基准地价的作用.......243

四、基准地价评估的工作思路244

五、基准地价评估的技术路线244

第二节基准地价评估的程序及趋势......245

一、基准地价评估的程序245

二、基准地价成果更新...249

三、基准地价评估发展趋势....250

第三节基准地价修正系数法251

一、基准地价修正系数法的概念.....251

二、基准地价修正系数法的原理.....251

三、基准地价修正系数法的特点.....252

四、基准地价修正因素...252

五、基准地价修正系数法的估价程序......253

第四节基准地价修正系数法实例.256

一、估价对象概况..256

二、估价方法与估价过程256

本章小结260

综合练习260

推荐阅读资料262

网上资源262

第十三章房地产估价报告·····263

第一节房地产估价报告的作用和要求..263

一、房地产估价报告的作用....263

二、房地产估价报告的要求....264

第二节房地产估价报告的形式和内容..265

一、房地产估价报告的形式....265

二、房地产估价报告的内容....265

三、土地估价报告的内容268

四、国家对房地产估价报告的有关规定..269

第三节房地产估价报告实例270

本章小结278

综合练习278

推荐阅读资料280

网上资源280

第十四章国外房地产估价制度········281

第一节国外评估业的发展....281

一、20世纪前评估业的发展....281

二、20世纪评估业的发展282

第二节美国的房地产估价制度.....283

一、美国评估促进会和估价基金会.283

二、行业估价协会..284

第三节英国的房地产估价制度.....286

一、英国皇家特许测量师学会（RICS）简介..287

二、英国皇家特许测量师学会会员资格取得...287

三、英国土地评估师执业情况289

第四节日本的房地产估价制度.....289

一、日本不动产估价制度的历史.....290

二、日本不动产鉴定评价制度的内容介绍.......290

三、不动产鉴定士的行为规范292

第五节国外房地产估价制度的分析比较.......292

一、国外房地产估价制度的分析比较......293

二、国外房地产估价制度的借鉴意义......293

本章小结295

综合练习295

推荐阅读资料295

网上资源295

第十五章房地产估价信息系统······296

第一节管理信息系统和地理信息系统..296

一、管理信息系统..297

二、地理信息系统..299

第二节房地产估价信息系统概述.302

一、房地产估价信息系统的开发背景......303

二、房地产估价信息系统的开发要求......304

第三节房地产估价信息系统的设计与开发...306

一、系统设计概述..306

二、系统结构设计..307

三、系统数据库设计.......308

四、系统功能设计..310

五、展望317

本章小结318

综合练习318

推荐阅读资料318

网上资源318

参考文献······319