“以旧换新”购房政策 （通过收购置换促进新房销售的房地产政策）

简介

2023年以来，中国多个城市推出“以旧换新”购房政策，以期加快释放住房需求。截至2024年4月5日，已经有郑州、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等10余个城市推行房产“以旧换新”相关政策。

购房“以旧换新”和普通二手房销售有一个重要区别，“以旧换新”对旧房的出售有“兜底机制”，这使得换房的确定性增加，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。

定义

所谓“以旧换新”购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。

发展历程

2023年以来，中国多个城市推出“以旧换新”购房政策，以期加快释放住房需求。浙江省海宁市发布房产新政，其中一条即鼓励房产“以旧换新”，2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。

2023年9月，山东省日照市推出房产“以旧换新”，主要由当地房地产业协会和房产中介协会引导，参与该活动的楼盘共37个。

2023年10月17日，江苏连云港市在发布的《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提出，鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方案；10月20日，宁波市住房“换新购”活动正式启动，有首批34个楼盘加入“买新卖旧”。

江苏海安为推动新房与二手房市场的良性互动，并进一步激发购房消费需求，近日在全省范围内率先实施了商品房“以旧换新”政策。自2024年4月2日起，该政策正式落地，首批已有15名置换业主受益。

2024年3月10号，安徽省宣城市国资企业发布公告称，宣城市城建集团联合宣城市国控集团于3月11日9时至3月25日17时开展在售商品房“以旧换新”活动，实行现场报名。活动限额100名，如报名人数超过限额，则通过公开摇号方式产生。居民可以用宣城市主城区规定区域内的“旧房”来换这两家集团开发建设的多个小区的“新房”。

截至2024年4月5日，已经有郑州、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等10余个城市推行房产“以旧换新”相关政策。

置换模式

2023年11月，各地推出的购房“以旧换新”主要有两种情况：一是购房者缴纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；二是购房者通过补差价购得新房，房企或其他第三方出手收购旧房。

置换流程

以江苏南通主城区为例，居民可以和房地产企业签订认购意向书并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。南通市住建局局长王开亮表示，出售旧房日期与购买新房日期相差在365日内的，还将额外进行补助。“‘卖旧换新’补助政策，在享受购置新建商品住房补助的基础上，对在2023年9月16日至2024年3月30日期间购买主城区范围内新建商品住房，并出售主城区范围内自有住房的居民（出售旧房日期与购买新房日期相差365日内，对出售和购买住房的时间先后顺序不作要求），再给予所购新建商品住房购房款总额0.5%的购房补助。”

政策意义

“以旧换新”相关政策出台的目的是盘活二手房的同时，促进新房销售和去化，激活一手房成交。

存在问题

2023年11月，各地在购房“以旧换新”政策实施中，仍存在二手房市场整体信心不足、交易环节多周期长、涉及税费种类较多数额较大等堵点。

“以旧换新”相当于购房者提前锁定房源，意味着被锁定房源将不能上市另行出售，一旦置换的购房者旧房卖出不顺利，即会导致退订，无形中拉长了新房去化周期，将增加房企的流动性压力。

相关建议

一是精准匹配供需。在多地二手房市场整体预期转弱的情况下，应尝试建立精准匹配数据库，促进有效供给匹配有效需求。相关部门还需规范置换流程和标准，为换房者提供高质量全周期服务。

二是优化购房程序。二手房交易环节多、周期长，虽然部分城市已经加强部门协同，在一定程度上打通了数据壁垒，但“以旧换新”对交易周期要求更高，仍需进一步简化程序。此外，针对房产证办证难等问题，应在更多地区推行“交房即交证”，切实优化购房流程。

三是降低交易成本。房屋交易涉及税费种类较多、数额较大，虽然近年来多地已降低交易税费，但结合当前市场情况，房屋交易税费仍有压降空间。尤其是单价较高的房子，减少中间环节支出，有利于提升市场交易量。此外，针对市场交易环节的乱象，规范中介服务不能松劲，应确保房源信息的真实有效，规范房屋销售明码标价行为，严格保护买卖双方隐私信息，持续打击房源捂盘惜售、制造焦虑情绪等行为。

相关评价

购房“以旧换新”和普通二手房销售有一个重要区别，“以旧换新”对旧房的出售有“兜底机制”，这使得换房的确定性增加，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。对于那些急于买商品房，但是又缺一点资金，特别是在限购城市，要腾出一张‘房票’的人来说，这种形式当然非常不错，因为和普通的二手房交易相比，它能够快速成交。如果挂在普通二手房市场上，可能挂几个月都无人问津，那么现在解决了这个事情，腾出了‘房票’，拿到了资金，对于这样一些人来说当然是一件好事情。（浙报传媒地产研究院院长丁建刚 评）

房产“以旧换新”政策是为了解决存量与增量市场的矛盾，刺激房地产市场。从这些城市的实践来看，这是在当前房地产调控背景下的积极尝试。这一政策不仅能促进新房销售，去化存量，还能优化城市住房结构，提升居住环境。但“以旧换新”实施效果与地方经济环境、房产库存情况和市民换房需求紧密相关，政策设计时需要考虑实际情况，确保政策落地效率及有效性。（每经编辑魏文艺 评）