简介
2024年4月8日，北京住房公积金管理中心发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》。
发布信息
2024年4月8日，北京住房公积金管理中心发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，征集意见时间为2024年4月8日至2024年4月15日。
办法全文
北京市深化住宅专项维修资金管理改革的若干措施（征求意见稿）
为推动住宅专项维修资金管理改革工作的落实，不断提高住宅专项维修资金（以下简称专维资金）科学管理水平，实现专维资金依法归集，安全存管，使用高效，监管有力，根据《北京市物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），结合本市实际，制定了《北京市深化住宅专项维修资金管理改革的若干措施》（以下简称《若干措施》）。
（一）加强专维资金信息数据管理。市住房资金管理部门负责完善全市专维资金管理信息系统，会同市住房城乡建设、规划自然资源等部门推动多源数据交换，通过房屋实测数据建立住宅专维资金账户，完善我市专维资金房屋基础数据信息库，实现资金日常管理、业主共同决定资金使用、房屋交易、不动产登记等数据联网和安全共享。
（二）加强商品住宅专维资金的归集和续筹。开发建设单位在出售房屋后，要督促购房人交纳专维资金，在办理房屋测绘备案时，住建部门要核定专维资金交纳情况，应交纳专维资金的房屋全部交纳完成后，予以办理测绘备案。尚未出售的房屋由开发建设单位交纳，待房屋出售时与购房人就已交纳的专维资金进行结算划转。市区规划自然资源部门在办理不动产登记时，应当核查专维资金是否足额交纳，未足额交纳的，不予办理登记手续。市住房资金管理部门应通过在各区管理部、各区不动产登记部门设置窗口、增加线上交纳方式，拓展交款渠道，为购房人提供便捷服务。
（三）开展房改售房专维资金的补建续筹。市住房资金管理部门向专维资金应交未交的房改售房单位发出专维资金补建通知，售房单位作为补建主体，按国家和本市规定的商品住宅专维资金交纳范围和标准补建（可使用售房款补建，不足部分由各单位自筹）。售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的由其上级单位补建。市属国有企业非经营性资产移交的由接收单位补建。市区国有资产管理等政府部门要指导督促售后公房售房单位做好专维资金补建工作。
《若干措施》实施之前已经交纳过的专维资金，售房单位应负责将到幢账户金额依照售房当年的专维资金交纳标准拆分到对应房屋；未售公房与其他已交纳专维资金的住宅位于同一物业管理区域的，未售公房的产权单位作为业主应按照现行商品住宅标准交纳专维资金，交纳资金可从本单位售后公房售房款中列支；《若干措施》实施之日起，售房单位按照房改政策出售公有住房时，应在市专维资金管理系统中建立专维资金账户，按物业管理区域、幢、户设置明细账目，并在购房协议中约定按国家和本市规定的比例交纳专维资金。业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当向不动产登记机构提供已足额交纳专维资金的相关凭证。
（四）完善专维资金使用申请主体。业主大会（业主共同决定）授权物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）或其他相关主体为商品住宅或售后公房的专维资金使用申请主体（或在议事规则中约定）的，物业服务人应协助业主委员会（物业管理委员会）开展使用方案编制、组织项目施工等具体工作；业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人均不能正常开展工作（或不履职）的，由属地街道(乡镇)或者居（村）民委员会确定申请主体。
（五）建立使用专维资金工程安全质量监管机制。工程投资额在100万元以上且建筑面积在300平方米以上的维修工程，应依法办理建筑工程施工许可手续并纳入住建部门质量监督管理，按照合同约定拨付维修资金，完工后应执行竣工验收流程或申请联合验收。工程投资额在100万元以下（含）或建筑面积在300平方米以下（含），按照《限额以下小型工程施工安全管理办法》由属地负责对工程安全生产实施监督管理，业主大会可决定是否聘请第三方进行工程质量监管。专维资金申请人应组织不少于四方主体进行竣工验收，相关主体包括：业主委员会（物业管理委员会）、不少于3名业主代表，物业服务人、施工单位及第三方机构等，验收结果应向全体业主公示。
（六）明确专维资金紧急使用范围及申请程序。发生危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对业主共用部位和设施设备进行维修、更新和改造的，可以紧急申请使用专维资金，无需业主共同决定。紧急情况主要有：屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；电梯发生冲顶、蹲底等危及人身安全及定期检验时被责令停梯整改的；高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；楼体单侧外墙饰面有脱落危险的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
紧急情况经属地街乡镇确认后，由申请人先行委托施工单位实施维修改造，改造工程竣工验收后，委托造价咨询单位进行结算审核，并将使用方案（含造价结算审核报告）等材料在物业管理区域进行公示。申请人通过市专维资金管理系统提交使用申请、使用方案及其公示结果、有属地街乡镇参与的验收报告、业主分摊明细四项材料，区住建（房管）部门按规定进行审核备案后拨付资金。
（七）建立专户管理银行考核评估机制。市住房资金管理部门通过公开竞争方式增选专户管理银行，在综合考虑存款利率、资产规模和服务效能等条件之外，可将银行可以提供造价咨询、结算审价和工程监理等服务事项作为加分项。市相关部门要对专户管理银行进行考核测评，淘汰服务质量差、收益水平低的银行，并定期通过招投标方式增补其他优质银行作为专户管理银行。
（八）实施专维资金利率动态调整，探索创新专维资金使用制度。专维资金存储利率随央行一年期定期动态调整。探索建立专维资金购买房屋安全保险、购买房屋定期检测服务制度，通过公开竞争方式遴选商业保险机构、房屋检测机构，利用专维资金购买住宅专项维修资金保险产品和房屋检测服务，对住宅共用部位、共用设施设备进行体检和投保。
（九）完善业主大会划转、存管专维资金条件。业主大会划转专维资金应满足如下条件：物业管理区域已成立业主大会；物业管理区域内专维资金均已足额归集到位；业主共同决定制定本小区专维资金续筹细则、公共收益补充专维资金细则；业主委员会依法履职且不存在违法违规行为，经业主大会决议后可申请划转本物业管理区域内业主交存的专维资金。划转后专维资金应存入全市确定的专维资金专户管理银行。
（十）加强部门工作统筹和联动。市住房城乡建设、审计、财政、规划自然资源、国有资产管理、金融监管、住房资金管理等部门共同参与，加强定期会商，指导和推进专维资金管理改革实施工作，并加强与中央专维资金管理部门的沟通协调，确保高质量完成改革任务。
内容解读
《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）明确，对于申请住房公积金个人住房贷款购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的借款人，最高贷款额度进行上浮调整，上浮金额从10万元至40万元不等。同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加，最高可上浮40万元，但最高贷款额度不超过160万元。
《征求意见稿》明确，对于申请住房公积金个人住房贷款（以下简称贷款）购买二星级绿色建筑的借款人，最高贷款额度上浮20万元；对于申请贷款购买三星级绿色建筑的借款人，最高贷款额度上浮30万元。对于申请贷款购买A（BJ）级装配式建筑的借款人，最高贷款额度上浮10万元；对于申请贷款购买AA（BJ）级装配式建筑的借款人，最高贷款额度上浮20万元；对于申请贷款购买AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，最高贷款额度上浮30万元。此外，对于申请贷款购买超低能耗建筑的借款人，最高贷款额度上浮40万元。
《征求意见稿》对“最高额度限定”进行了明确，即同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加，最高可上浮40万元，但最高贷款额度不超过160万元。符合多项政策的借款申请人，按最优惠的一项政策执行。《征求意见稿》还明确，其他政策按照现行政策执行。对于同时符合住房公积金支持北京市建筑绿色发展或北京城市总体规划等多项政策的借款申请人，按最优惠的一项政策执行。
依据《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》，借款申请人可在申请贷款时，在申请材料中补充提供购房合同中关于所购房屋属于绿色建筑（含星级）、装配式建筑、超低能耗建筑表述信息页（照片），或借款申请人依据新建住房开发企业、二手房中介机构协助提供的能够说明所购房屋属于绿色建筑（含星级）、装配式建筑、超低能耗建筑的信息页（照片）。
公积金中心会与北京市住房和城乡建设委建立数据共享机制。对于借款申请人提出申请，可通过共享数据获取建筑类型信息的，依据数据信息给予相应政策支持。对于借款申请人提出申请，但无法通过数据共享信息确定住房建筑情况的，由公积金中心会同市住房和城乡建设委委托有关机构按照政策标准进行评价认定，出具结果后，给予相应政策支持。相关认定结果定期留存备查。评价认定所需时间不计入贷款审核时限。
