万科企业股份有限公司 （中国房地产开发与经营企业）

简介

1988年11月18日，万科获取了威登别墅地块，开始涉足房地产业务；1990年8月，第一个住宅房地产项目—深圳天景花园竣工。1991年1月29日，万科A以14.58元的价格挂牌上市，成为深交所上市的第二只股票，并于1993年5月在B股上市。2000年12月，中国华润总公司﹝现华润集团﹞受让万科股份，成为公司第一大股东。2003年，确定珠三角、长三角和东北三大拓展区域。2010年12月1日，万科销售额突破1000亿元，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。2012年开始，积极拓展香港、新加坡和美国业务。2013年5月，万科开始战略转型“城市配套服务商”。2017年，深圳地铁集团成为公司基石股东；6月21日，王石宣布将接力棒交给郁亮。次年3月，万科全面转型城乡建设与生活服务商。2020年，万科集团年度累计销售签约金额首次站上7000亿新台阶。2021年开始，万科先后与上海、广州、昆山等地签署战略合作协议，在城市更新、文旅产业等方面加强合作。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：旗下“四季花城”“城市花园”“金色家园”“金域国际”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。万科在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假、教育等领域。

万科先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项；连续十次获得由《财富》（中文版）评选的“最受赞赏的中国公司”；连续十三次获得由经济观察报社与北京大学管理案例研究中心联合评选的“中国最受尊敬企业”称号。万科位列2022年《财富》世界500强第178位、中国上市公司500强27位。

截至2022年12月31日，万科成立的公益基金会累计公益投入达到8.24亿元。

历史沿革

前期发展

1983年，深圳经济特区发展公司下属的贸易部成立饲料科，主要业务是为现代化养殖农业提供饲料生产原料。王石任科长，通过这项业务，完成了未来万科的原始资本积累。年底，深圳经济特区发展公司贸易部饲料科的全体员工，转入贸易部的科仪科，王石任副科长。1984年5月，“深圳现代科教仪器展销中心”（万科前身）成立，主营自动化办公设备及专业影视器材的进口销售。公司为国营性质，法人代表为王石。1986年，为摆脱国有企业经营管理的僵化体制，公司管理层形成决议：进行股份化改造。深特发科仪科改组为经营性企业“深圳新一代实业有限公司”，张西甫担任总经理，王石担任副总经理。1987年6月，公司更名为“深圳现代科仪中心”，11月再次更名为“深圳现代企业有限公司”。

进军地产

1988年11月18日，公司以2000万元人民币，通过公开竞标的方式获取了威登别墅地块。同年又与深圳市宝安县新安镇合作，投资第一个土地发展项目“深圳市宝安县新安镇固戍村皇岗岭万科工业区”，从此公司进入房地产行业；21日，深圳市政府批准公司的股份化改造方案，公开募集社会资金2800万元。上市后的公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”，股票代码0002。1990年8月，万科的第一个住宅房地产项目—深圳天景花园竣工。

1991年1月29日，万科A以14.58元的价格挂牌上市，是在深交所上市的第二只股票。同年8月，与香港仲盛联合投标上海古北新区，建造“西郊花园别墅”，万科地产进入上海市场。1992年1月，深圳市万科物业管理有限公司成立。1993年1月，万科确立以城市大众住宅开发为公司主导业务；4月，公开发售4500万股B股，共集资4.5135亿港元，B股于5月28日在深圳证券交易所上市。1998年8月，公司推出了代表公司与客户进行有效沟通的渠道——“万客会”。次年2月，董事会接受王石辞去公司总经理职务的辞呈，并聘任姚牧民为总经理；；7月，万科建筑研究中心成立。2000年12月，中国华润总公司﹝现华润集团﹞受让万科股份，成为公司第一大股东。

快速扩张

2001年2月，郁亮接替姚牧民出任总经理。次年11月，万科竞得佛山市南海区黄岐泌冲岗地块，由此进入深圳之外的珠江三角洲市场。当年，通过转让万佳百货股份有限公司股权，公司专业化战略调整全部完成。2003年，公司积极开拓以深圳为中心的珠江三角洲区域、以上海为中心的长江三角洲区域、以沈阳为中心的东北区域，形成深圳、上海和沈阳区域管理中心（后分别演变为南方区域本部、上海区域本部和北方区域本部）。2005年6月，“万科”商标被国家工商行政管理总局正式认定为驰名商标，成为中国房地产界第一个国家认定的驰名商标。次年，公司以万科集团的名义，在国家建设部取得房地产一级开发资质。2008年9月，万科公益基金会成立。2010年12月1日，万科销售额突破1000亿元，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。2010年底，万科主流住宅已全部实现装修后交房，2012年、2013年每年交付装修房超过10万套。

海外拓展

2012年7月，万科完成收购香港上市公司南联地产控股有限公司75％股权，成为拓展海外业务的重要平台。次年1月，与香港新世界联手，投中香港荃湾西六区项目，这是万科在香港的第一个开发项目；4月，万科与新加坡吉宝置业签署战略合作协议，开发林曦阁住宅项目，进入新加坡市场；6月，万科在美国的第一个项目——旧金山富升街201号地块奠基，合作方是铁狮门。6月28日，万科物业荣获“2013中国物业服务百强企业”第一名。2014年4月23日，公司召开事业合伙人创始大会，事业合伙人机制彻底改变万科的管理和分享方式；6月25日，完成B股转H股，在香港联交所挂牌上市。2015年5月，万科世博馆亮相意大利米兰世博会。

城市服务商

2013年5月，万科开始战略转型“城市配套服务商”。2016年7月20日，《财富》“世界500强”企业排行榜出炉，万科首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位。2017年，深圳地铁集团成为公司基石股东；6月21日，万科发布公告，新一届董事会方案出炉，王石宣布将接力棒交给郁亮。2018年3月，万科全面转型城乡建设与生活服务商。2019年4月4日，万科首次在香港完成H股发行。2019年，公司全年纳税总额首超1000亿元。2020年，万科集团年度累计销售签约金额首次站上7000亿新台阶。

2021年8月18日，上海市人民政府与万科企业股份有限公司在沪签署战略合作框架协议。双方将在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作。2022年5月，广州市政府与万科企业股份有限公司签署战略合作框架协议，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。2022年9月，万物云于香港联交所成功上市，实现了“不以传统物业公司上市”的目标，成为覆盖“社区、商企、城市”的服务商。2023年5月17日，昆山市人民政府与苏州万科企业有限公司签署城市更新战略合作框架协议。6月6日，万科与腾讯达成战略合作，企业微信将成为万科的移动数字化“底座”，横向连通房地产开发、物业服务、长租公寓等8大业务。

企业架构

组织架构

万科企业股份有限公司下设北京区域、东北区域、华中区域、南方区域、上海区域、西北区域、西南区域、物业服务等8个事业集团（BG），以及印力商业、物流、长租公寓、酒店与度假、海外、梅沙教育、食品等7个事业单元（BU）。

管理团队

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股权结构

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公司文化

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主营业务

2019年，万科实现营业收入3,678.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%；全面摊薄的净资产收益率为20.7%。公司主营业务涉及：房地产开发、物业服务、商业开发运营、物流仓储、长租公寓、酒店度假、教育等领域。

房地产开发

2019年公司实现销售面积4,112.2万平方米，销售金额6,308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。2019年万科在全国商品房市场占有率约4%，公司在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。此外，公司也关注海外市场投资机会，已进入纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图、伦敦、莫斯科、新加坡、吉隆坡8个海外城市。

公司坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。公司住宅开发业务的主要产品为商品住宅及商业配套。2019年所销售的产品中，住宅占比为86.4%，商办占比为10.0%，其它配套占比为3.6%。公司住宅产品聚焦主流客户自住需求，以中小型普通商品住房为主，2019年销售的住宅产品中，144平方米以下的中小户型占比91.2%，且过去七年，这一比例均超过90%。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：旗下“四季花城”“城市花园”“金色家园”“金域国际”等品牌；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务业务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织；公司成立了全球首个公开客户投诉论坛；公司是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业；公司还提出客户服务“6+2步法”，并获得专利。公司将持续打造更多好产品、好服务，满足广大客户对美好生活的需求，不断创造更多真实价值。

物业服务

万科集团物业服务业务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，加快“物业城市”业务发展。2019年万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%；在新增签约饱和收入中，住宅业务占比62%，非住宅业务占比38%。截至2020年1月底，万科物业已布局中国94个最具发展潜力的大中城市（含香港），服务项目3672个，其中住宅服务合同项目2663个，商企服务合同项目1009个，合同面积突破6.4亿平方米，在职员工人数近10万名。作为中国物业管理行业的领跑者，万科物业致力于让更多用户体验物业服务之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务，业务布局涵盖住宅物业服务、商企物业服务、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块。万科物业已连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，并连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号。

商业开发运营

截至2020年8月，万科集团管理商业项目已超过260个，总建面超过1350万平方米。公司以印力集团为商业开发与运营平台，秉持“以客户为中心”的理念，持续推进商业服务创新、存量资产管理提升和数字化建设，优化城市空间场景体验，助力城市更新升级，同时积极探索社区商业运营模式。截至目前，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。

物流仓储服务

万科集团自2015年正式推出独立物流品牌——万纬。经过近8年发展，已成为多温区综合物流解决方案服务商，可为客户提供高标准的仓储设施及多元化的冷链物流服务。截至2019年底，万纬已进驻全国44个城市，仓储规模超过千万平方，全国运营管理15个专业冷链物流园。2018年融合太古冷链物流平台，完善业务布局。2017年万科集团联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财团，共同参与全球领先的现代物流设施提供商普洛斯私有化。

长租公寓

自2016年成立“泊寓”青年长租公寓品牌，经过四年发展，泊寓已成为国内领先品牌，业务聚焦全国主要经济城市，致力于为18-40岁的城市青年提供有品质有温度的租住空间。截至2019年底，业务已覆盖全国33个主要城市，累计开业11万间以上。

酒店度假

万科持续提升品质，打造最佳滑雪度假目的地。公司运营吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先，并连续第三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。在2019年11月至2020年1月末因疫情影响暂停营业前，以上三个冰雪项目累计接待滑雪游客39万人次。2017年，公司还与新加坡悦榕集团签署战略合作协议，发挥双方优势，共同拓展酒店等相关业务。

教育

万科通过创新型公办学校、PPP模式、民办国际化学校等多种模式探索覆盖K12的全日制教学体系，同时积极拓展包括城市营地、社区营地、户外营地在内的素质教育基地，同时结合梅沙教育线上平台实现教育资源的全方面整合升级。截至2020年8月，集团旗下梅沙教育、德英乐在全国参与运营的学校及幼儿园已超过41所；营地教育方面，梅沙户外营地自2015年成立以来，已为超过10万青少年提供素质教育服务。

上市信息

市值情况

截至2023年9月1日，万科总市值为1676亿元。

主要财务指标

参考资料：

获得荣誉

榜单荣誉

其他荣誉

社会责任

精准扶贫

教育扶贫

易地扶贫搬迁

健康扶贫

乡村振兴

城市乐跑

城市乐跑赛是唯一由国家体育总局群众体育司发文批复指导的企业主办赛事，同时也是国家践行全民健身战略的重点扶持项目之一。活动自2013年开始举行，截止2023年8月，已经举办超过460场比赛，累积参与人数超 501万人。

万科公益基金会

万科公益基金会是由万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，于2008年成立，由国家民政部主管的全国性非公募基金会。2017年被认定为慈善组织。截至2022年12月31日，万科公益基金会累计公益投入达到8.24亿元。

其他公益活动

相关事件

3·30事件

1994年3月30日，公司的B种股票总承销单位深圳君安证券有限公司联合另外四家万科大股东发出了《告万科企业股份有限公司全体股东书》，史称“3·30事件”。事件的本质是恶意收购，恶意改组董事会。后因君安自身的破绽，其夺取万科控制权的图谋未能得逞。

“宝万”之争

2015年7月，宝能系两次举牌万科，累计购入万科股票占万科总股本约9%。3个月之后，宝能系再度入侵，持股比例一举超过了万科的原第一大股东华润。随后，安邦与华润迅速加入战场，与王石站在一队，对抗姚振华的宝能系。2016年3月，深圳市地铁集团加入股权纷争。疑似因为股东利益分割等问题，华润态度大变，开始指责王石。5月，宝能系公司如愿成为万科第一大股东，但是改组董事会遥遥无期，万科股权纷争步入下半场。6月，华润彻底倒戈，与宝能系一同反对万科重组预案。王石陷入巨大危机。2016年8月，恒大发布公告，要出资约91亿元收购万科4.68%的股权；8月15日，又再次收购万科股份，从4.68%升到了6.82%；此后又进行了3次进一步收购，截至到2016年11月29日，恒大一共出资约362.73亿元，购买了万科约14.07%的股份，也成为万科股权纷争的重要入局者之一。

深圳地铁集团于2017年1月与华润集团完成万科约16.9亿股的过户手续，交易价格约为371.71亿元。宝能系公司前海人寿遭遇保监会处罚，因此宝能暂时也不敢再增持万科。2017年6月9日，恒大发布公告，宣布恒大地产及其附属公司将持有的近16亿股万科A股（占万科当日发行股本的14.07%）出售给深圳地铁集团。在这起交易中，恒大的亏损额超过70亿元。随后，万科也发布公告，宣布当恒大与地铁集团的股份转让获得批准并完成过户手续之后，地铁集团将持有万科近32.5亿股A股股份，占公司总股本的29.38%，成为公司第一大股东。而恒大将不再持有万科任何股份，同时，停牌多日的万科也宣布A股股票将于6月12日开市时复牌。

“万万”纠纷

2023年6月5日，因在长春国际影都合作项目中产生资金纠纷，万科集团申请冻结了大连万达集团持有的大连万达商管集团约19.79亿股权，涉万达商管1200亿净资产，股权冻结期限至2026年6月4日。7月27日，万科集团与万达集团基本达成和解，万科已申请冻结的万达商管部分股权即将解冻。