胶州市政府旁15万㎡住宅土地上市拍卖，起始楼面价3673元/㎡, 你怎么看？

该地块属于胶州市核心地块，位于城市中心基本没有流拍的可能。

那么具体能以多少金额成交呢，我们一起来预测一下。

地块区域分析

胶州市在过去的两年楼市火爆，成交量和成交价屡创新高。但我们仔细分析会发现胶州的楼市火爆主要依托与青岛市内工薪阶层刚需购房和炒房客们利用胶州市场价格洼地而进驻胶州楼市。

因此楼市火爆的地区不在胶州室内，而在与青岛城区紧密相连的区域：

①少海湿地片区：打造生态宜居小区吸引对生活质量要求高的客户，以及来往于胶州青岛上下班的刚需客户。

②经济技术开发区：利用青岛大学新址和上合峰会示范区等概念，打造了超大体量的商品房片区。

而在胶州市区内，主要成交为本地人刚需或改善型刚需。而这部分的成交量并不是很大。该地块位于胶州市内核心区域，未来目标群体也将会是胶州市本地刚需。所以基于此预测，该地块炒作空间不大，参与拍地的房地产企业将会比较理性，周围二手房售价将会极大影响该地块出售情况。

周边房源售价

可以看到，紧邻本案北侧水韵绿都的二手房平均售价为15000元。不过进一步分析，会发现该小区近期并无房屋成交记录，可以说目前附近小区的房屋成交量并不乐观，水韵绿都也有业主喊出了12000元急售的口号。

不难看出目前周围二手房处于有价无市的尴尬局面，房价处于虚高状态，本案进入该市场，若品质相近，出售价格会远远低于目前的二手房市场，预计出售价格会在12000元-13000元之间。

地块基本指标

地块规划容积率不大于2.9，绿地率不小于35%，建筑密度不大于20%。这样的规划指标是可以打造较高档次社区的。所以不排除大型地产利用品牌效应，打造胶州市内高端社区，带来一定溢价。

拍地价预测

目前国家政策抑制房地产市场过热，房地产企业在拍地拿地上异常谨慎。目前胶州市该区域成交水平不高预计竞拍不会激烈。

预计派出地价不高于4000元，或者知名地产通过打造水平较高的社区获得溢价，即使这样派出底价也不会高于5000元。