作为一个买房人，想问下房地产楼盘的价格是怎么制定出的？

要想知道房地产楼盘价格的制定，我们就要先看楼盘的建设过程。

首先，政府出让土地使用权―开发商叫价竞拍―图纸设计、审批、建设材料采购、搬运、人工，其中所包含的单位有建设单位、勘察单位、设计单位、承包单位、施工单位、监理单位几大类。―后期的房屋售卖（中介）―就连强硬的开发商和后期物业都是抬高房价的原因之一。

来个最简单直接的描述吧，假设拍地花五千，建设人力物力花三千，销售花一千，那么房价就是一万起步。这也就为什么好地段房间高的原因――起步就很高。

这个是根据开发商那地价格和预算成本等综合起来为依据，而后报给政府部门审核，由政府部门审核后定出房子价格，这个过程有很多细节在里面，不是开发商想定什么价格就定什么价格，也不是开发商想什么时候卖就什么时候卖。

“楼盘的价格制定是一项专业性很强的事情，毕竟不动产都不便宜，小则几十万，上百万，大则上千万甚至过亿。”——地产老司机：汤波虎

再下就把基础常规的房源价格制定方法简要说下，也只能是简要的说，因为不管哪一种，展开来说都是非常具体的事情了，都可以开课讲了

1、成本导向定价法

顾名思义了，这是非常好理解的方法。那就是把所有的成本核算出来，然后平摊到销售的单位面积。

实际销售价格，就以这个成本为基础，细分则有

1.1成本加成定价法：单位成本X(1+百分比）

1.2目标定价法：(总成本+目标利润）/可售面积

“这种定价方法，适合无知名品牌的小型开发商，不要太纠结价格，早出货早上岸。”——地产老司机汤波虎

2、市场导向定价法

这个也很好理解，就是市场化的定价了。比如，2017到2018年全国房价激涨，2017年之前拿地成本很低，但是2019年的拿地价格可能都是2017年之前的售价了。那么这个时候，之前拿地的企业，肯定就不能用成本定价法了，而是以市场为主导。

实际销售价格会远远高出成本价，因此基价就要以市场为锚了，细分也有

2.1认知价值定价法：以消费者认可的市场价格为基础

2.2价值定价法：开发商依据竞争项目打分，分析对比再定价

3、竞争导向定价法

你基本可以理解为“拍脑壳定价”。是的，就是其他回答调侃的那种定价法。

只是这个“拍脑袋”不是贬义，而是指对市场，对趋势，对产品有着十分强的判断，足够自信的情况下，做的风险较大利润率也会很大的定价法。

比如，在商业物业的销售，在同类型物业市场价卖5万/㎡的时候，你的领导定了10万/㎡的均价，以完全突出市场，最后可能也会取得好销售业绩。

竞争者定价法在特殊项目，或者小型开发企业，或者本土开发企业会比较常见，也就是经常说的——老板说了这么卖。

其实专业细分上来说，可以分这三种

3.1领导者定价法：高端物业，领导说卖多少就卖多少

3.2挑战者定价法：普通人追随市场价格，参考市场价格，挑战者则是横空出世，挑战竞争对手，挑战购买者，挑战整个行业市场。（比如众所周知的深圳XX号，均价25万/㎡以上，完全的挑战深圳市场，全国市场，但是丝毫不影响它的销售，因为这根本不是有钱就可以买得到)

3.3追随者定价法：很好理解的，先你出来的，你的同类竞争对手怎么定价，你就怎么定价，他调整了，你也跟着调整。

“我是地产老司机，关注我给我点赞，与地产有关的一切不懂的，都可以找我”。