业主委员会成立前小区公用地上的经营收入，业主委员会成立后有权向物业公司要回吗？为什么？

答案是肯定的。

小区内共用设施设备，共用场地，其所有权归全体业主共有。

按《物权法》《物业管理条例》相关规定，利用上述设施设备场地进行经营的，应当在征得业主、业主大会、物业公司同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

通过对该法条的解读，上述经营收入所得，绝大部分应归全体业主共有；物业公司如果在经营过程中付出了相应管理成本，可以分得其中一部分收入。

实践中，业委会成立前，上述设施设备及场地由前期物业公司管理并经营，所得收益也由其控制

并支配。但理论上，前期物业只是对该费用暂为代管。

业委会成立后，作为业主大会的执行机构；当然可以代表全体业主要求前期物业将上述公共收益进行移交。而许多前期物业在撤场时或者拒绝移交，直接将全部收益带走；或者弄虚作假，只同意移交小部分收益。由此引发的纠纷频发。

通过近年来人民法院受理的业委会与物业公司之间“业主共有权”纠纷案例来看，双方争议的焦点以及存在的难点集中于：

一、物业公司应移交的公共收益的总数额问题。

对于业主来说，由于掌握的相关信息不对等，前期物业管理阶段到底产生了多少公共收益，这是本糊涂账。

前期物业所出具的公共收益账本，出于其自身利益，必然存在虚报瞒报，可信度严重存疑。

而要得到相对准确的公共收益总数，必须要由业委会申请进行司法审计，但这又牵涉费用承担问题，并会延长诉讼周期，较为复杂。

二、确认后的公共收益该如何分配的问题。

就是说双方对前期公共收益所得的总数额达成一致后，应该如何进行分配？

物业方一般主张：其在进行上述管理经营时，付出了相应较大的人力、物资及管理成本等等。并会提交一些证据证明上述成本在公共收益中所占的比重。

业委会虽然会提出相应质疑，但一般无法进行有效的举证反驳。

而要确定物业公司所付出经营成本的合理性，必须由双方申请进行司法评估。这又会产生费用并让诉讼变得复杂。

那么对于住宅小区内因业主共有设施场地经营所得收益如何分配的问题：

有业委会的小区，在经业主大会专题讨论后，与物业公司在《物业服务合同》中约定分配比例。

如果没有约定，或者在前期物业管理阶段产生的收益该如何分配，相关法律对此没有具体规定。

实际案例中，人民法院会根据案件具体情况，结合双方提交的相应证据及当地物业管理行业现状等因素，在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。

业已做出判决的案例中，有的确定业委会与物业公司按6：4的比例分配公共收益，也有的确定按7：3比例分配。

此外对于题主的问题，还需要特别指出的是：

业委会仅有权代表全体业主向物业公司索要公共收益余额。

但公共收益如何支出使用，则需由全体业主决定。

回答这个问题，只需看新中国的第一部以法典命名的法律——《民法典》及现行的《物权法》、《物业管理条例》的相关规定。

《民法典》已于2020年5月28日经十三届全国人大三次会议表决通过，法典自2021年1月1日起施行，自施行 婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。

《民法典》第二编 物权 第二百八十二条规定：

“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

感兴趣的读者可以附带看一下笔者录入的《民法典》的 第二百七十一条 规定：

“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

【实际上在现行《物权法》第七十条中有完全相同的规定】

现行《物业管理条例》第五十四条规定：

“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

因此，不管是否在 业主委员会 成立之前或之后，物业服务公司（或者开发商等其他单位）利用小区公用地所获得的经营收入，业主委员会 可以代表业主依法要求其返还。

业委会未成立前的一切公共费用，成立业委会后的业委会都无权要回，你好好的去学学法律法规，反而业委会有义务去协助前物业追缴业主所欠费用，要不就不可能顺利完成交结，百分之九十以上的与你有一样想法的人，都百分之百的自认为前物业在侵占你们小区的利益，如果是懂行，懂经营管理的人都会支持前物业从事小区公共区域经营并且不会有人去说止事，只有傻逼才会说止事。原因就是如果你不支持，房开就会绝对禁止前物业从事这方面的事，如果一个小区长时间的不经营公共区域租凭就会给所有希望在你们小区打广告的商人造成你们小区在这方面是禁止的想法，当业委会成立后可以说是绝对很难招商引资，我们这里就有多个小区就是这样，一些傻逼就因为反对，结果房开就禁止前物业从事这些收入性小区广告方面的引资，不过公益性广告房开还是大为支持，大多数前物业一管小区都是八九年，成立业委会后结果就入这些人所想，小区很少这方面的收入，所有业委会成立后的小区维护修理完完全全的都是靠业主自掏腰包来完成，你希望做傻逼与蠢贺，可以这样做并且房开都会百分之百支持你。

物业是收取物业费的，业委会要物业费干什么？除非是没物业的时候物业费才在业委会的手里管着，你们是老小区，车库保修应该早到期了，一般车库保修是一年，而且车库属于个人，不属于公用部份，物业费是用来维修共用部份的，车库过保后是需要车库拥有人自己花钱维修的。如果这个车库没有卖出，那么物业是有权出租的。但是出租回来的费用要算在物业费里，用来进行小区维护的。

任何问题，我们都要客观地去分析，不能意气用事，为迎合某一方去主观下结论。

业主委员会是否可以代表业主大会向物业追索业委会成立之前的小区公共收益呢？笔者认为要看《前期物业服务协议》是否有约定。

1、笔者看过很多小区的《前期物业服务协议》，其中有明确约定了的:a、物业公司可以利用小区的公共区域展开经营活动;b、经营活动所产生的收益依法归全体业主所有;c、经全体业主同意公共收益作为补充物业费的不足。那么，关键点来了:公共收益作为补充物业费的不足经过全体业主同意了吗？物业会认为业主在协议上签名了盖指模了，就是认可了、同意了，业主认为我虽然签名、盖指模了并不表示我认可了、同意了。这个是非不好去评说，笔者也是业主，但不倾向任何一方，我们暂不争执，争也没用。相信即使是法院也不会去判定这一是非。

2、如果《前期物业服务协议》没有相关约定，那么依据《物业管理条例》、《物权法》等法律法规，公共收益必须归全体业主所有，业主委员会当然有权代表业主大会向物业公司追索前期物业服务中收取的公共收益。

3、无论是以上哪一条，你要追索费用，你得知道费用是多少？准备追索多少？是全额追索还是按比例追索？比例怎么定？按照“谁主张谁举证"的原则，恐怕业委会拿不出相应的经营数据和收益数据，而物业公司也不可能给你拿出这些数据，即使配合你拿了，估计水份很大，并且会提交一份说不清道不明也查不到的物业中大修支出报表，证明公共收益已经全都花光了，甚至还不够。扯皮于是继续，法院也都没办法也没这个精力去调查核实，只能协调。

4、基于以上，笔者建议:成立业主委员会的目的，就是对前期物业的不满，就是要制定新的《物业服务合同》，规范物业公司行为，提升物业服务品质，让业主当家做主，而不是非要清算前期物业，斗个你死我活。所以，不妨理性应对，可以向前期物业服务企业提出追索，能协商解决就协商，尽量追索，若前期物业服务企业态度强硬，倒不如干脆一点，快刀斩乱麻，直接依法换掉物业公司，着眼未来，继往开来，全身心投入到以后的为业主谋福利之中去。

重申两点:1、笔者不支持追索到底、斗个你死我活的言论和做法。任何文明的进程总是要付出代价的，没有为什么，这是历史的规律，有舍才有得，我们的放弃不一定就是软弱，而是一种智慧。没必要纠缠过去，做好当下，拥抱未来才是正确的;2、个人观点，不一定迎合到每一个人的口味与认知，但也欢迎大家探讨、批评、吐槽。

谢谢大家！

为业主权力设立前置条件，是对公民权力的公然剥夺，有违宪之嫌。

包括涉及居民小区公共利益问题，都是一笔糊涂账，打的是箩圈仗，无论哪方面都存在巨大的不可操作性问题，现在的事实证明，业委会难成立，对业委会约束太多难工作，对物业公司无约束，可以耍无赖而无成本。这就是道理讲的清，执行寸步难行，而业主的利益悬在空中。

成立了又怎样？