西永6月土地楼面价7565元/㎡，明年房价会到多少？

西永目前还是房价洼地

现在，重庆哪个板块很火？大多数人都知道是西永。截至2020年6月，这个板块占据重庆住宅成交量榜首，已经整整两年半。

注意！西永持续火热的关键，或许有两点：

向前看，价格洼地对购房者的吸引力，足够巨大；往后瞧，高新区及科学城带来的潜力，现实可期。

在礼嘉、悦来、中央公园等热门板块，高层住宅套内价格，早已击穿18000元/㎡；洋房产品套内价格，更是往20000元/㎡之上飘。

西永目前房价几何？高层住宅套内价格，主流约13000元/㎡；洋房产品套内价格，主流尚不到15000元/㎡。

与其它主力板块相比，5000元/㎡的房价差，会是西永常态？

肯定不是。

2020年6月16日，重庆主城两宗地块公告到期出让。其中，西永地块被佳兆业以13.25亿元拿下，楼面价7565元/㎡。该宗地块占地175.16亩，建筑面积约17.52万㎡，容积率1.5。

这里有三个基本推断：

一是2020年6月拿地，项目大概率会在2021年上半年推出。

二是占地175.16亩、容积率1.5，产品大概率会是洋房+别墅。

三是楼面价7565元/㎡，加上建安成本、配套成本、财务与管理费用、增值税等，再加上利润，洋房售价大概率超过15000元/㎡。

15000元/㎡，这仅是建面价格。加上公摊，套内价格击破18000元/㎡元、甚至奔向20000元/㎡，都不出奇。

如果佳兆业洋房奔这个价去了，对【西永九号】等同板块现有楼盘无疑是重大利好。同板块，离轨道站更近，商业配套、公园资源等更具优势，价格没有理由不随行就市、水涨船高。

请回想一下三北房价是怎么涨起来的。

2020年6月18日，恰是两江新区挂牌成立十周年。虽然“重庆向北”的口号，2004年就开始喊了，但是在最初的几年，口号仅仅是口号。

三北区域的十年之后，礼嘉、悦来、中央公园、龙兴、蔡家……产业布局已尘埃落定。

重庆主力担当，就是升级后的高新区。科学城，则是高新区的发展核心，是“举全市之力、集全市之智”打造的具有全国影响力的科技创新中心。

城市向何方，开发商的嗅觉灵敏。近年来，大学城、西永板块密集供地，2019年迄今已成交17宗地块。佳兆业所拿下的地块，过程也并不容易。毕竟，竞拍当天品牌开发商云集，包括佳兆业、东原、中交置业、金科&海成、卓越等。竞拍足足经过了87轮才落锤，最后溢价率约49%。开发商们都奋力争抢西永的土地。

西永大社区高层将成稀缺

近年来，重庆的土地交易有两个趋势：

一是地价越拍越高，这很正常，毕竟可开发用地越来越少；

二是所供应土地，单宗地块面积普遍不大，且容积率大都在2以内，这注定了产品结构将以低密度住宅为主。西永也不例外。这次佳兆业所拿下的地块，容积率仅1.5， 175.16亩占地已属于少有的大地块。

在此趋势下，热门地块的大社区高层住宅将越来越稀缺。

以西永、大学城为例。目前，在整个西永、大学城区域，项目占地超过500亩的大社区，也仅3个，即融创文旅城、富力城、【西永九号】。其中，【西永九号】最为“奇葩”。

该项目一组团容积率2.27。对高层产品来说，这一指标已颇有竞争力。即将推出的二组团，延续了其大社区优势，占地达82.5亩。容积率却降到了2。这直接带来建筑密度降低：楼间距增大，绿地率超过30%。就高层产品而言，该组团的容积率、建筑密度等优势在西永首屈一指。