深圳女子400万拍了套房却连房门都进不去，你怎么看？

1、法院应当帮助蔡女士解决

法院拍卖房产是不允许办理抵押贷款，要求购买人支付全部购房款项。面对这种要求，仍有大多数人选择购买法院拍卖房产，这是基于对司法的信任。

而法院更不应当只收取购房款却不负责办理交付事宜，这样的做法未免让人寒心。（不过提醒大家，购房法院拍卖房产必须要注意看清楚，因为现实中有部分房产存在瑕疵等等，部分买家发现购房之后却办不了过户）。

所以法院对于强制执行房产的，在房产拍卖之前应当进行清场。若是存在没清场情形，在拍卖是必须告知竞买者。

2、行政处罚

根据治安管理规定，非法侵入他人住宅，处10日以上15日以下拘留，并处500元以上1000元以下罚款；情节较轻的，处5日以上10日以下拘留，并处200元以上500元以下罚款：

蔡女士已经支付相应的购房款项并办理了相关手续，从法律上，该房产的所有权属于蔡女士。该团伙人员无视法律规定，强占他人房产，违反治安管理规定，依法可以进行行政处罚。

3、刑事处罚：非法闯入住宅罪

《刑法》规定，非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。该团伙违背违背房产所有权人的意愿，并且毫无法律依据，强占公民住宅，经要求退出而拒不退出的行为，该行为已经涉嫌非法闯入住宅罪。

从事情的过程看，原套房主明显涉嫌有侥幸心里和隐瞒真实情况的行为！房子2015年2月已经做为贷款抵押了，还在4月又把房子租赁给谢某。然后又因为某种原因，房子被法院拍卖！而蔡女土又以4OO万的价格拍到了这房子。

其实谢某也是很冤的，在没有觉察房子真相的情况下，就与原房主租赁了一年的居住合同，也是付出了代价的！但代价归代价，毕竟房子抵押在前，而租赁在后，白纸黑字，事实清楚，这在法律上是无法更改和抗拒的！只能向原房主讨回租金，并保留向法院起诉原房主的权利。

出现这种情况，谢某可能觉得自己很冤枉，真金白银租到的房子 ，却被人叫搬走，心里肯定很不舒服，这可以理解的！但也不可做太过份的事，毕竟人家也是在不知原由的情况下花4OO万大洋拍买到来的，本来心情满满的，让你这样折腾，人家也是会觉得冤的，将心比心吗！希望双方能坐下来，互诉原由，在互相理解的情况下和谐处理好这个事情。

从事情的过程看，原套房主明显涉嫌有侥幸心里和隐瞒真实情况的行为！房子2015年2月已经做为贷款抵押了，还在4月又把房子租赁给谢某。然后又因为某种原因，房子被法院拍卖！而蔡女土又以4OO万的价格拍到了这房子。

其实谢某也是很冤的，在没有觉察房子真相的情况下，就与原房主租赁了一年的居住合同，也是付出了代价的！但代价归代价，毕竟房子抵押在前，而租赁在后，白纸黑字，事实清楚，这在法律上是无法更改和抗拒的！只能向原房主讨回租金，并保留向法院起诉原房主的权利。

出现这种情况，谢某可能觉得自己很冤枉，真金白银租到的房子 ，却被人叫搬走，心里肯定很不舒服，这可以理解的！但也不可做太过份的事，毕竟人家也是在不知原由的情况下花4OO万大洋拍买到来的，本来心情满满的，让你这样折腾，人家也是会觉得冤的，将心比心吗！希望双方能坐下来，互诉原由，在互相理解的情况下和谐处理好这个事情。

中国是个情理法的社会，法拍房虽然合法，但是从情与理来讲，真的不适合买。

在国内，我们是个熟人社会，往往很多事都是向熟人打听，找熟人多了解程序去办事，只有到了搞僵了的时候，没办法了才会对薄公堂，到了那个时候，不要说朋友和合作伙伴，就是同学同事包括亲人也可能会反目成仇，所以国人受传统道德观念的影响，往往不会走法律的程序，那往往就到了撕破脸的地步。法拍房就是这个情况，让人已经陷入了难堪的局面。

所以从这个角度来讲，您们就能理解，为什么深圳女子400万买了法拍房为什么难住进。人家心里那一口气是不顺的，人家虽然对法觉得没毛病，但是人家对自己的这套房子在情感上接受不了，从理性上也讲不通，肯定是感性多于理性，这个如果您站在对方的角度，您也能理解对方。

所以说，以后大家对于法拍房一定要谨慎，要了解它的来龙去脉，除非您跟法拍房的房主先见过面，跟人家也沟通过，人家就是口服心服，有那个态度想卖掉这房子，来解除燃眉之急和后顾之忧，那才可以出手，大家觉得是不是这个理？

看到这个消息，小编首先算了一下房子的单价，均价每平米五万块，位置深圳宝安，与深圳平均五万三的房价是吻合的。

深圳这位拍卖房产的女士，花了400万却连房门都没进，说明这位女士真有钱，花400万钱，都没有事前调查一下房子的属性，虽然经过法院拍卖，是正规房子 ，但这样的纠纷也够你受的了。

我们也只是猜测，难道这套房子位置很好，市场价格远远超过五万块的均价，才造成卖房的这位女士 明知道，有麻烦和风险 还是义无反顾的出手400万来买下这套房子。

如果对你有帮助，请点击右上角的“关注”，持续为您提供深圳相关资讯。

莽哥认为，标题有误导，主要原因在拍卖不规范。蔡女士和谢某，刘某等人都是受害者。这个新闻，初看以为是被拍卖的房子的原主人不搬走，看完新闻后，发觉是租户不搬走。如果人家有租赁合同，凭什么要搬走。

看看全部信息

1，谢某与原业主在2015年4月签订了为期一年的租赁合同，但这套房产在2015年2月份已经抵押给银行，抵押在先，租赁在后，买卖不破租赁的情形不存在。

作为租房谢某怎么能够知道已经抵押了呢，签订租赁合同无效。如果抵押给银行了，原业主应该不会有任何证件了，怎么能够签订合同呢，除非谢某等人，要跟都没查看证件。那谢某等人确实该承担这个损失。但是我看到的描述都是谢某等人暴力阻挠，我觉得不公正描述。

2，谢某又提交了一份8年期的租赁合同，期限是2015年4月到2023年4月，但这份合同没有备案，法院认为抗辩理由不成立，法院责令强占房产人员限期迁出。这个行为，如果是在蔡女士要求后，法院才开始强制迁出，这对蔡女士本来就很不公平，原本房子在拍卖的时候，应该所有的纠纷应该全部清理。不知道这是谁的失职。这应该是还有纠纷的房子都开拍卖了。

3，在处理这些一切事情中，没有提到一次原业主，其实问题很容易解决，如果是原业主违规，那就应该追究原业主赔偿谢某等人。

4，其实从描述中，谢某等人也在提供相关资料，证明自己是合理合法居住，所以说暴力阻挠不恰当。

5，深圳中级法院毅然出手，派出5辆警车，执行局干警及司法警察31人，联合辖区街道派出所民警20人，在执行局相关负责人的带领下，邀请人大代表、纪检监察人员到场监督，奔赴现场进行强制搬离。并依据民事诉讼法第111条的规定对谢某、刘某进行了司法拘留。

从我看来，这里面总有点其妙的东西；

1, 首先第一受害人，蔡某，花了那么多钱，买的房子不能入住，肯定闹心。我认为遇到这种事情，找法院解决也无可厚非。因为是你法院拍卖的。

2，谢某等人，我认为有两种表述，一种就是这帮人就是伪造合同，强行占住，那这种就是必须严惩。二种情况，也是受害者之一，被原业主欺骗，签订合同结果导致出现这种情况，肯定要搬走也是不愿意，结果行为过激，导致自己被强行搬离，同时还被司法拘留。

3，法院，我认为至少是没有完全彻底的解决此套房子的历史问题，存在着过失。

4，原业主，如果谢某等人合同是真，那原业主必须承担相关责任。甚至承担法律责任。

不过万幸的是，这是法院组织的拍卖，否则结果更难料。不过还是希望能够公正公平的处理这些事情。要保护好买房人的利益，同时也能够照顾多方感受，让事情能够圆满解决，才是最终的目的。

更多精彩，敬请关注 “莽哥说事” 谢谢

此案例涉及法院强制执行措施和网络司法拍卖

日前自最高院至以下各级法院均较重视执行工作。

深圳女子400万网上拍得套房，是通过网络司法拍卖的形式而得。涉事执行法院对妨碍执行采取的是“强制迁出房屋”执行措施，对涉事拒不搬离的谢某、刘某等人也会视情节采取罚款、拘留司法处罚措施，如果存在更严重情节涉嫌犯罪的，谢某、刘某等人有可能被追究刑事责任。

现将该案执行法院采取的“强制迁出房屋”强制执行等措施作一大概介绍。

涉案房屋所有权经拍卖已经转移予深圳女子，但未完成交付

依《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第六条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：

　　（一）制作、发布拍卖公告；

　　（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；

　　（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；

　　（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；

　　（五）通知当事人和优先购买权人；

　　（六）制作拍卖成交裁定；

　　（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；

　　（八）开设网络司法拍卖专用账户；

　　（九）其他依法由人民法院履行的职责。

第十一条 网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。

第十二条规定：......

　　拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

第二十二条网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。

　　拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。

深圳女子作为竞拍人应已经支付了400万元拍卖款，并获得由执行法院出具的拍卖成交裁定法律文书，拍卖房产所有权已转移给深圳女子。

涉案拍卖房产所有权转移，并不代表房产已经交付；“交付”，法律的一般定义是转移占有，本案执行法院并没有将房屋转移给深圳女子占有。

执行拍卖阶段转移占有的义务应由执行法院完成；因为强制执行阶段，执行法院应当确保所拍卖财产为可转移占有财产，并在拍卖完成后进行转移；除非执行法院在拍卖公告中已作明确公示：所拍卖财产在拍卖完成后不能马上由竞拍人转移占有。

本案中深圳女子其已竞拍成功、支付价款，取得房屋所有权，出现房屋无法得到，只有执行法院才能将房交付/转移予竞拍人。

故出现了以上执行法院到现场执行强制迁出房屋，强制清场的情况。依据法律规定，强制迁出房屋所产生的费用应由被执行人个人承担。

本案深圳女子得到房屋后，可以凭执行法院出具的拍卖成交裁定书到不动产登记部门实施房产过户，领取该房屋不动产权证。

强制执行有关措施

1、网络司法拍卖

网络司法拍卖 是执行法院拍卖被执行人财产变现执行款的一般措施。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第二条规定：人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。

2、对妨碍执行的强制措施

(1).强制迁出房屋或者强制退出土地

本案谢某、刘某等人的暴力阻扰，组织他人长期住在屋内，拒不搬离的行为已经构成妨碍执行。

执行法院对谢某、刘某等人采取的即是强制迁出房屋强制措施。

(2).拘传

对必须到人民法院接受询问的被执行人或者被执行人的法定代表人或者负责人，经两次传票传唤，无正当理由拒不到场的，人民法院可以对其进行拘传。

(3).罚款 拘留

被执行人或者其他人有下列拒不履行生效法律文书或者妨害执行行为之一的：

1）隐藏、转移、变卖、毁损向人民法院提供执行担保的财产的;

2）案外人与被执行人恶意串通转移被执行人财产的;

3）故意撕毁人民法院执行公告、封条的;

4）伪造、隐藏、毁灭有关被执行人履行能力的重要证据，妨碍人民法院查明被执行人财产状况的;

5）指使、贿买、胁迫他人对被执行人的财产状况和履行义务的能力问题作伪证的;

6）妨碍人民法院依法搜查的;

7）以暴力、威胁或者其他方法妨碍或者抗拒执行的;

8）哄闹、冲击执行现场的;

9）对人民法院执行人员或者协助执行人员进行侮辱、诽谤、诬陷、围攻、威胁、殴打或者打击报复的;

10）毁损、抢夺执行案件材料、执行公务车辆、其他执行器械、执行人员服装和执行公务证件的;

11）有义务协助调查、执行的单位不履行协助调查、执行的，人民法院除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款；对于仍不履行协助调查、执行的可以予以拘留......。

以上行为应视情节予以罚款或者拘留等。

此外，执行法院对于不履行被执行人还可以采取：限制出境、限制高消费（如不能坐高铁、飞机、出入高级宾馆等）、上失信被执行人黑名单 等。

对于行为人妨碍民事执行的行为，情节严重构成犯罪的，可予追究拒不执行判决、裁定罪、妨害公务罪、非法处置查封、扣押、冻结的财产等犯罪。（完）

对待老赖必须用强制手段，为法院的强制执行点赞！

自己花400万买的房，自己却连房门都进不去，换谁都会着急上火。

最终在法院的强制执行下，事情得到了解决。另外，强占人员涉嫌违法 ，也将受到依法处理。

对老赖的仁慈就是对社会法制的亵渎。看到这件事能够强制执行，我的脑海里不禁又冒出另外一个名字“教科书式老赖”——黄淑芬！正是她把老赖演绎到了一个新的高度，也让更多人对老赖得不到惩罚感到不解。

毫不夸张地说，老赖对于社会的负面影响要远大于很多刑事案件。他们通过不择手段的方式来不断达到自身目的，公序良俗、道德底线在他们面前不值一文。

唯有加大对老赖的处罚力度才能更好的保障公民的合法权益，这次强制执行让我们看到了希望。

当然，我们也不要盲目乐观，这是因为当事人的事件上网之后才得到的特别重视，还是每一位公民都能够得到的礼遇呢？

附：

根据《民事诉讼法》第111条规定:诉讼参与人或者其他人以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

最后，希望法律在对待老赖时决不手软，对那些老赖的严惩不贷，才是对守法公民的真正爱护。

如果遇到法院拍卖房屋，买得了之后屋内有人咋办？难道真的是“买卖不破租赁”，自己买了还拿不到房？不！有法律有法院给你撑腰，在这里咱们跟大家解释一下：

• 买卖不破租赁，在很多时候不能得到适用，这是其一；
  

• 租客的优先购买权，也不是阻挡卖房、索取赔偿的万能钥匙，这是其二。
  

事件回顾：

2015年2月份，深圳一业主将自己的房屋抵押给银行换取资金，我们知道，抵押的时候是不限制房屋租赁的，在当年4月份，业主与租客签订了1年期的租赁合同。

本来事情合法合规，但谁知由于业主到底未归还银行贷款，于是银行向法院申请拍卖抵押房产，2017年7月，蔡女士花400万在法院拍卖购得此套房。

但谁知道，其去验收房屋时遭到租客暴力阻扰，并声称“买卖不破租赁”，还召集了十余人一同住在房屋内。若要他们搬走，蔡女士需要支付十多万的“违约金”才可以。如今深圳市中院执行局进入屋内进行强制执行，要求抢占房屋者离开。

01 社会上有很多“赚黑心钱的人”，就是靠着这种手段牟利，在租房市场尤其常见

在这里很明显的，这一团人就是想通过“强占房屋”的方式，来逼迫蔡女士无法接收拍得的房产。其主要目的就是为了让蔡女士支付“所谓的十几万违约金”。

其实在网上检索租房套路，很多人都会说：有一些黑心中介，向你收取高额的看房费、押金等等，但是在你入住之后通过停水停电、不断的带人来看房等行为，逼迫你离开。但是法律中对于这种行为又不认定为违法，所以即使去起诉也难以胜诉，更别提胜诉能拿到的赔偿也很低。

很多租房客不忍重负，每天辛苦一天下班后还不能好好休息，最后只能自己人生吞气搬走，不仅租金浪费大半，因为“主动违约”押金也拿不回来。而这些黑中介们就通过这样的手段牟利。

还有些自称房东的职业二房东也是如此，在北上广深这样的大城市尤其突出。

因为在这里的年轻人大多不堪重负，也不愿意为了这点钱诉诸法院，不仅时间周期长，还会面临执行困难的问题。

这些人就是看重的这一点，所以肆无忌惮。连公安机关都无可奈何，毕竟没有违反治安管理处罚法，不得对其进行行政拘留，最多批评一下而已，解决不了问题。

02 买房市场的买卖不破租赁，是不是他们的“必胜法宝”？

不是！很多人可能都知道买卖不破租赁，这也是法律规定中为了保护租客权益的条款，以免房东与租客签订长期合同后再将房屋转让，特别对于开设商铺的租客而言极其不公平。

但要知道，买卖不破租赁也是有限制条件的。之前在为什么法院拍卖的房子手续都全，比市场价低一半还没人买？（https://www.wukong.com/question/6508300727348101390/）中我有回答过这个问题，在这里再说一遍：

① 如果该房屋之前已经被抵押，如今的拍卖是抵押权人起诉、实现其权利的一种方式，那么按照最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条，抵押权实现后，租赁合同不具有约束力，也就是“拍卖被抵押的房屋，买家可以要求租赁方搬出”。

如果你看到拍卖缘由是某方为了实现抵押权，那么恭喜你，这样的房屋是不用担心有租赁的。而在这次事件中就是如此。银行抵押是在2015年2月，而业主签订的租赁合同是2015年4月起，即使在后续，租客拿出了一份长达8年的租赁磕合同也没用。抵押权在线，买卖能破租赁。若租客不愿执行，买受方去法院申请执行即可。

② 如果该房屋先被查封，后被租赁的，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条规定，也是租赁人不能对抗房屋拍卖后的受让人（买方）。

这个在拍卖中一般不会写明，只能够在公告后尚未开始拍卖的时候，去法院咨询一下具体情况。但不保证相关法官会回答。

深圳市中院执行局的法官做的很好，即使该房屋租赁合同有备案，但由于签订时间也是在银行抵押之后，所以不得抵抗法院拍卖。

那可能会有人说，那我只要将租赁合同时间改到抵押之前不就行了吗？

你改自己手中的合同没用！租赁合同一定要备案，才能对外界产生抵抗效力。要不租赁合同备案有什么意义？你当法院是傻的吗？

收藏内容，不如关注我们

每天五分钟，即可获取有条理的热点分析探究

深圳蔡女士，在保安区400多万拍得的80平米的住房。在查看现房时居然连门都进不去，因为房里长期居住多人拒绝搬离此房。

那么可以肯定此房是存在纠纷的，原房主和这这些居住户肯定是有问题没有解决。现在是法制社会，做事情讲究的是法律程序。如果多次沟通未果，法院执行强制搬迁也就不奇怪了。

法院即然把房子拍卖，就要做到善始善终。法院最终的强制执行，使房子能够顺利归回到蔡女士的手中才是最终的目的。

如果遇到法院拍卖房屋，买得了之后屋内有人咋办？难道真的是“买卖不破租赁”，自己买了还拿不到房？不！有法律有法院给你撑腰，在这里咱们跟大家解释一下：

买卖不破租赁，在很多时候不能得到适用，这是其一；

租客的优先购买权，也不是阻挡卖房、索取赔偿的万能钥匙，这是其二。

事件回顾：

2015年2月份，深圳一业主将自己的房屋抵押给银行换取资金，我们知道，抵押的时候是不限制房屋租赁的，在当年4月份，业主与租客签订了1年期的租赁合同。

本来事情合法合规，但谁知由于业主到底未归还银行贷款，于是银行向法院申请拍卖抵押房产，2017年7月，蔡女士花400万在法院拍卖购得此套房。

但谁知道，其去验收房屋时遭到租客暴力阻扰，并声称“买卖不破租赁”，还召集了十余人一同住在房屋内。若要他们搬走，蔡女士需要支付十多万的“违约金”才可以。如今深圳市中院执行局进入屋内进行强制执行，要求抢占房屋者离开。

01 社会上有很多“赚黑心钱的人”，就是靠着这种手段牟利，在租房市场尤其常见

在这里很明显的，这一团人就是想通过“强占房屋”的方式，来逼迫蔡女士无法接收拍得的房产。其主要目的就是为了让蔡女士支付“所谓的十几万违约金”。

其实在网上检索租房套路，很多人都会说：有一些黑心中介，向你收取高额的看房费、押金等等，但是在你入住之后通过停水停电、不断的带人来看房等行为，逼迫你离开。但是法律中对于这种行为又不认定为违法，所以即使去起诉也难以胜诉，更别提胜诉能拿到的赔偿也很低。

很多租房客不忍重负，每天辛苦一天下班后还不能好好休息，最后只能自己人生吞气搬走，不仅租金浪费大半，因为“主动违约”押金也拿不回来。而这些黑中介们就通过这样的手段牟利。

还有些自称房东的职业二房东也是如此，在北上广深这样的大城市尤其突出。

因为在这里的年轻人大多不堪重负，也不愿意为了这点钱诉诸法院，不仅时间周期长，还会面临执行困难的问题。

这些人就是看重的这一点，所以肆无忌惮。连公安机关都无可奈何，毕竟没有违反治安管理处罚法，不得对其进行行政拘留，最多批评一下而已，解决不了问题。

02 买房市场的买卖不破租赁，是不是他们的“必胜法宝”？

不是！很多人可能都知道买卖不破租赁，这也是法律规定中为了保护租客权益的条款，以免房东与租客签订长期合同后再将房屋转让，特别对于开设商铺的租客而言极其不公平。

但要知道，买卖不破租赁也是有限制条件的。之前在为什么法院拍卖的房子手续都全，比市场价低一半还没人买？（https://www.wukong.com/question/6508300727348101390/）中我有回答过这个问题，在这里再说一遍：

① 如果该房屋之前已经被抵押，如今的拍卖是抵押权人起诉、实现其权利的一种方式，那么按照最高人民法院关于适用\u003c中华人民共和国担保法\u003e若干问题的解释》第66条，抵押权实现后，租赁合同不具有约束力，也就是“拍卖被抵押的房屋，买家可以要求租赁方搬出”。

如果你看到拍卖缘由是某方为了实现抵押权，那么恭喜你，这样的房屋是不用担心有租赁的。而在这次事件中就是如此。银行抵押是在2015年2月，而业主签订的租赁合同是2015年4月起，即使在后续，租客拿出了一份长达8年的租赁磕合同也没用。抵押权在线，买卖能破租赁。若租客不愿执行，买受方去法院申请执行即可。

② 如果该房屋先被查封，后被租赁的，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条规定，也是租赁人不能对抗房屋拍卖后的受让人（买方）。

这个在拍卖中一般不会写明，只能够在公告后尚未开始拍卖的时候，去法院咨询一下具体情况。但不保证相关法官会回答。

深圳市中院执行局的法官做的很好，即使该房屋租赁合同有备案，但由于签订时间也是在银行抵押之后，所以不得抵抗法院拍卖。

那可能会有人说，那我只要将租赁合同时间改到抵押之前不就行了吗？

你改自己手中的合同没用！租赁合同一定要备案，才能对外界产生抵抗效力。要不租赁合同备案有什么意义？你当法院是傻的吗？

收藏内容，不如关注我们

每天五分钟，即可获取有条理的热点分析探究

新闻背景

去年，市民蔡女士去年7月份花400多万拍到了这套位于宝安西乡银田路的玉湖湾1栋7座18C的80多平方米的房子，但在实际收房的时候，遭到了谢某、刘某等人的暴力阻扰，他们组织人员长期住在屋内，拒不搬离。蔡女士多次收房未果，无奈之下，向市中级法院申请了强制执行。

强占房产的谢某与原业主在2015年4月签订了为期一年的租赁合同，但这套房产在2015年2月份已经抵押给银行，抵押在先，租赁在后，买卖不破租赁的情形不存在。后来，谢某又提交了一份8年期的租赁合同，期限是2015年4月到2023年4月，但这份合同没有备案，法院认为抗辩理由不成立。最终，法院责令强占房产人员限期迁出。

为何是法院来强制执行？

蔡女士购买的这套房产时是通过网上拍卖而来，何谓之网上拍卖，其实就是法院对一些涉案的房产进行网上的司法拍卖。蔡女士通过正当的司法拍卖程序购得了房产，并办理了相关手续。这里的手续应该就是不动产权登记证，按理说办好了证这房子就应该是属于蔡女士的了。但是在实践中，由于法院没有将房产顺利交接到蔡女士手中，蔡女士虽然有了产权登记手续亦无法进门，这里就需要法院来履行其交接的职责。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行的职责中就包括办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书和其他依法由人民法院履行的职责两项。如果通过法院执行过后，强占房产的谢某再次通过类似手段强占房屋的，则可能属于公安机关管辖的非法侵入他人住宅行为，届时将由公安机关依法处理。

法院在拍卖之前为什么不提前把房子清空呢？我个人认为法院应当确认已经清空房子并封好，才能进行拍卖。在保证房子没有任何纠纷后拍卖，是法院负责的表现。在没有清空的前提下就拍卖，无疑会给买房人增加麻烦。

法院在拍卖之前为什么不提前把房子清空呢？我个人认为法院应当确认已经清空房子并封好，才能进行拍卖。在保证房子没有任何纠纷后拍卖，是法院负责的表现。在没有清空的前提下就拍卖，无疑会给买房人增加麻烦。

法拍房本来留存在风险。购买需要谨慎购买法拍房，具体有以下风险（摘自网络）

　1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。

　　2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。

　　3 法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。

　　4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。

　　5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”

我是做相关行业的，我奉劝各位想捡便宜的兄弟们，如果你没有黑白两道的背景，或者自己能死皮赖脸的持久力，最好别捡这种便宜。即使你有全套房本手续，也没有用，因为原业主的债权人如果能到房子被查封的地步，肯定欠了很多人钱，随便一个债权人都可以拿着借条赖在房子里跟你消耗，这种官司到最后你是一定能赢的，但是我告诉你，这种官司最长能托三四年……明白了吧！便宜不是咱们普通人捡的

首先得把拍卖公司 负责任抓起来，一套不能住的房子你拍啥？老子花钱买房还得花钱请人打架是吧？还有要把这套房子的原主人抓出来，如果小伙子的租凭合同是真的，这个房子的原主人应该涉嫌犯法了。如果租凭合同是假的，那么这个年轻人犯法了

首先得把拍卖公司 负责任抓起来，一套不能住的房子你拍啥？老子花钱买房还得花钱请人打架是吧？还有要把这套房子的原主人抓出来，如果小伙子的租凭合同是真的，这个房子的原主人应该涉嫌犯法了。如果租凭合同是假的，那么这个年轻人犯法了

法院拍卖的房子分交吉和不交吉，交吉的房子就是保证后续没纠纷，清场好了给买家，不交吉的房子就是法院只负责拍卖，至于后续出现租户纠纷，过户问题等，法院不负责。现在法拍很多房子都是不交吉的，有的会写明有租户，有的会写租赁不详，还是要弄清楚，不交吉的房子如果有其他纠纷，虽然低价拍了，但付出的心力和金钱可能更多，尤其涉及有老人居住拒绝搬出的，这种没执法人员愿意帮你解决纠纷，原本就是不交吉的。

深圳这位拍卖房产的女士，花了400万却连房门都没进，说明这位女士真有钱，花400万钱，都没有事前调查一下房子的属性，虽然经过法院拍卖，是正规房子 ，但这样的纠纷也够你受的了。

网上基本都是有财产纠纷的，被强制拍卖了，而法院只是给相关手续其他就不管了。等你遇阻再找他们！不过确实便宜不少

我国法律有不对抗善意第三人的立法精神，于是许多人就利用了这个不是漏洞的漏洞！

就以本案为例:

第一种情况，原房主和租客炮制租赁合同，故意不交房！

第二种情况，租客不清楚原房主债务情况，不知道租赁房已被拍卖并过户，已按租赁合同给付所有租金。

第一种情况自然没啥好说的，清房走人！

第二种情况，租客也怨，合同签了，租金也给了，现在你说合同无效（已过户），要我搬走，那我已付的租金咋办？让我再去找原房主打官司讨要，我花费的时间和精力谁买单？

法院判决好下，执行难得难点就在这里，因为很难有切实证据证明原房主与租客串通对抗执行！

本案法院为什么敢于果断执行?

常理来说，很少有住房租赁期很长的，两三年可以理解，长达八年，就明显有猫腻了！

法院拍卖的标的物不够规范所引起的,应在拍卖时,标的物要清理干净,你总不能把没有成品的虚无产品拿出来卖吧,把不确定的标的物来拍卖,本身就是违规,难道还要拍得者自再去下功夫调查t清楚再来参加拍卖,人家是相信t法院的,法律豈能是儿戏.

法院拍卖的标的物不够规范所引起的,应在拍卖时,标的物要清理干净,你总不能把没有成品的虚无产品拿出来卖吧,把不确定的标的物来拍卖,本身就是违规,难道还要拍得者自再去下功夫调查t清楚再来参加拍卖,人家是相信t法院的,法律豈能是儿戏.