投资房产如何选择城市？

影响房价的五个因素。人口，土地供给，政策，交通和资源。

人口

长期人口是否持续流入，像深圳，东莞，中山，佛山等大湾区的几个城市，预计未来20年人口会翻一倍，那么这几个城市肯定值得购买；如果是东北房产就注意了，东北人口持续减少和老化，而且投资不过三海关，所以，东北地区的房子就要谨慎购买

供给

中期看土地和市场房源供应量。你们看这个图标，是最近10年300城市土地供应量，土地供应量在这十年大趋势是在下降，房价的趋势是相反，价格往上涨。尤其15,16年，除了08年以外，是土地供应量最少的年份，房价涨的最狠的，那两年也有政策叠加的效应，房价几乎翻了一倍。其实，根据经济学角度，在需求不变的情况下，上游供给减少，那么下游销售价格必定涨价。就等于面粉价格涨了一倍，那么你面包零售价格要不要涨？。

政策

短期要看政策。比如是否放松限购，房贷利率是否下调，首付是否减少。像深圳经过330和930政策，房价翻倍。政策对房价短期影响很大，如果确定楼市放松，我建议借钱都要考虑买一套房。

交通

周边半径2公里内最近1-3年有没有规划地铁或者高铁这类轨道交通。轨道交通一旦开通，房价和租金必定上涨。

资源

这个资源指的是楼盘周边2公里内有没有公立名校或者著名景点资源。随着国内家长对教育越来越重视，大家都希望获得优质教育资源，就读当地名校，就等于有了985或者211大学的入场券，以后的前途什锦。一般公立名校周边的学区房都会比非学区房贵。所以，这种房你除了小孩可以获得优质教育房价也保值。另外，如果确实要投资三四线城市的房子，那么可以考虑景区附近的房源，起码做短租的回报还是相对比较理想。

只是投资的话，选择正在发展的城市，不管一线还是二线，发展、规划、商圈，决定着你的投资回报率

你的问题是投资房产如何选择城市，对于选城市，我觉得就是看这座城市的繁华程度跟人流量。

繁华程度体现了投资的升值空间，根据马太效应，越繁华的城市所得到的资源就越多，到后期就会越繁华，中国还处于发展中期，任何一个城市都没有达到繁荣的鼎盛时期，投资机会一定是从繁华城市中去寻找。

如何寻找，其实我们人人都有一个工具可以去判断---地图导航软件，要致富先修路，出行道路选择越多，地图导航包就越大，按地图导航包的大小我们排出前10位：北京，上海，成都，广州，重庆，深圳，杭州，武汉，苏州，天津。但这里有个BUG,就是有的城市面积很大，自然导航包的体积就越大，为公平起见我们根据城市面积除以导航包的大小，这样得出了1M导航包对应的面积，这就是真正的繁华度指标，来看看这个排名：深圳，上海，厦门，东莞，北京，广州，成都，常州，佛山，无锡。

然后再说说人流量，这里指的是人口净流入量，流入人口减去流出人口。为正数则这座城市的人口一直是增加的，说明房产的需求就一直会有，有了需求方，房产的流动性就好，流动性好自然就有投资的价值。2019年人口净流入城市排名是：上海、广州、深圳、北京、苏州、天津、杭州、成都、宁波、东莞、佛山、郑州、金华、温州、武汉、嘉兴、厦门、昆明、泉州、济南、南京、长沙。

可以综合以上两列排名来选择你要投资的城市。

二线三线城市