房产司法拍卖流程？

司法拍卖流程

一、房源筛选

从众多房产拍卖信息中筛选出自己想拍的房子

二、实地看样

实地看样是很重要的，了解周边情况，房子坐落位置，小区环境，房间内的格局，有没有被破坏

三、律师调查

这个环境可以做或者不做都可以。有条件的建议做一个调查了解一下房子隐藏的风险，可以规避风险，另外一种方式是从法院了解情况。

四、缴纳保证金

保证金金额都比较大，建议提前准备好网银，准备好金额。（顺便把尾款准备齐全，不然拍卖成交不按照规定时间支付，保证金没收）

五、拍卖成交

按照法院要求支付尾款，支付的时候注意支付账号，金额，保留好支付凭证。

六、领取法院文书

一般情况下法院会提供三个文书：成交确认书，法院裁定书，协助执行通知书，各个地区情况不一样。特殊情况特殊对待。

七、过户

法院文书拿到，过户资料准备齐全，原房东有的需要挂失，不懂的可以找中介机构代办，花不了多少钱，最重要的是省事。

八、交房

法院给钥匙，需要腾房的法院会按照规定腾房。房产交易流程结束。

总结：目前有的地区可以贷款，贷款流程在拍卖之前提交资料审核，审核通过按照二手房的流程办理。区别在于款放的很快，正常速度5个工作日～10个工作日。（刚好满足尾款要求）

希望能帮助到您。有什么不明白的可以留言咨询

（一）司法拍卖

是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。

（二）拍卖流程

包括：项目公告、付司法拍卖证金报名、参与竞拍、支付余款、结算交付五个环节。比普通网络竞拍门槛更高的是，竞买人的支付宝必须通过实名认证，否则就无法参与竞拍。在标的物公告期间，竞买人可以充分了解标的物情况。

主要是：拍前准备、报名交保、参与竞拍、支付交割及保证金退回

（三）首次参拍注意事项

1）请仔细阅读竞买公告并实地看样，充分了解标的物实际情况，法院联系方式展示在标的物页面上；

2）如有贷款需求，建议开拍前3-5天联系银行确认贷款详细方案；

3）确定参加竞拍，务必确认已有淘宝和支付宝账号，且账号需完成实名认证； 点击查看：个人账号注册流程 企业账号注册流程

4）报名交保证金，建议您提前1-2天缴纳保证金，交保成功即是报名成功；

5）拍卖开始后方可出价，手机和电脑上均可出价，若报名成功不想出价也可以不出价，保证金不会因此被罚扣；

6）如您竞拍失败，保证金通常会原路退回，如您竞拍成功，保证金会自动转移到法院账户；请按照竞买公告中要求的方式支付尾款，然后再等法院通知或主动联系法院办理后续交割事宜。

PS.具体问题可自行到司法拍卖网上了解！

1、 获取房源信息

2、 选择满意房源

3、 拍前尽职调查（贷款预审）

4、 缴纳保证金取得竞拍人资格

5、 参加拍卖

6、 成交

7、 支付房款（办理贷款）

8、 放款（若有）

9、 办理过户

10、领取产证

11、交房

首先说一下房产司法拍卖的流程，主要分以下几步：

（1）筹备：准备资金，提交押金，报名参与

（2）竞拍：参与竞标，赢得标物

（3）付款：在规定的时间内支付全款

（4）材料：联系法院，拿到司法拍卖所需的材料文件

（5）洗白：跑房管局，档案局等，洗白房产

（6）过户：完成过户，缴纳费用，拿到房产证，结束

（1）首先，最最重要的是，自己需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解。对于当前地区有哪些不错的小区，每个小区房屋分别都怎么样，成交价为都是多少，都非常的熟悉。这个是任何形式下，决定买房的一个基本前提，也是后面参与竞拍过程中，内心有底的保障。

（2）在熟悉房屋之后，在淘宝上开始关注近期拍卖的房产，

（3）锁定目标之后，就可以开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息，查到拍卖的法院，然后去网上找该法院的网址，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。

（4）然后可以去小区找物业打探一下，可以通过物业打听到住户的购房时间（用来推算是否满两年，是否满五年），住户的物业费，水费缴纳情况（了解住户当前的经济情况，和居住情况），住户是否有购买车位（一般一手买房的人，购买的车位都是挨着单元电梯口的，这个可以购买决策加分）。

（5）物业了解到，当前房屋应该是有人住的，就可以尝试直接敲门咨询了（房子为什么被拍卖，房子是几手的，住户和业主的关系，拍卖后住户怎么办，房子名下有没有挂靠小孩的户口）（6）通过上面的调研，基本上可以排除产权纠纷隐患，住户不配合迁出问题，以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后，就是准备竞拍了。

（7）淘宝的司法拍卖，必须提交押金报名，每个房产报名押金金额不一样，并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与，拍卖才会有效。这里可以找托儿，让他们也交了押金报名参与（预防万一没有人喜欢这套房子，出现拍卖无效的情况）

（8）拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线，但是每个人都希望用最少的钱拿下，推荐的策略是，一方面通过报价表示自己势在必得（例如前期大幅度加价），一边不断观察对方报价（观察对手报价的涨幅，时间间隔），猜测对方的底价。

（9）完成拍卖之后，第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。现在很多银行是支持司法拍卖房贷的，具体可以淘宝上查，或者自己问。这类司法拍卖银行房贷，是需要在竞拍之前去银行申报资格的，流程就是电话联系，说自己想拍什么小区什么房子，多少钱，是否首套贷款等等，然后根据银行要求提交材料，然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。拍卖完成之后立刻联系银行，正式签订合同，银行会承诺在限定时间内打款给法院。

（10）余款缴纳完成之后，就开始走流程了。

（11）拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。

（12）确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封的，那么往往房产是抵押在银行手上的），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。房产清白之后是最危险的，需要立刻开始过户手续（因为房产解封之后，房子就是清白的，自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人，可能会引起麻烦）

（13）洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一，以及购房时间满几年，出具证明。（这个流程目前有些混乱，法律上似乎不允许查他人房产信息，但是不查又无法确认税费等）

（14）拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料，加上房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），就可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天（登报由房管局操作，等就可以了）

（15）登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证了。

（16）在办理过户过程中，和原业主沟通车位交易，家电等交易。

首先说一下房产司法拍卖的流程，主要分以下几步：

（1）筹备：准备资金，提交押金，报名参与

（2）竞拍：参与竞标，赢得标物

（3）付款：在规定的时间内支付全款

（4）材料：联系法院，拿到司法拍卖所需的材料文件

（5）洗白：跑房管局，档案局等，洗白房产

（6）过户：完成过户，缴纳费用，拿到房产证，结束

下面逐步讲一下各个环节的经验：

（1）首先，最最重要的是，自己需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解。对于当前地区有哪些不错的小区，每个小区房屋分别都怎么样，成交价为都是多少，都非常的熟悉。这个是任何形式下，决定买房的一个基本前提，也是后面参与竞拍过程中，内心有底的保障。

（2）在熟悉房屋之后，在淘宝上开始关注近期拍卖的房产，

（3）锁定目标之后，就可以开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息，查到拍卖的法院，然后去网上找该法院的网址，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。

（4）然后可以去小区找物业打探一下，可以通过物业打听到住户的购房时间（用来推算是否满两年，是否满五年），住户的物业费，水费缴纳情况（了解住户当前的经济情况，和居住情况），住户是否有购买车位（一般一手买房的人，购买的车位都是挨着单元电梯口的，这个可以购买决策加分）。

（5）物业了解到，当前房屋应该是有人住的，就可以尝试直接敲门咨询了（房子为什么被拍卖，房子是几手的，住户和业主的关系，拍卖后住户怎么办，房子名下有没有挂靠小孩的户口）（6）通过上面的调研，基本上可以排除产权纠纷隐患，住户不配合迁出问题，以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后，就是准备竞拍了。

（7）淘宝的司法拍卖，必须提交押金报名，每个房产报名押金金额不一样，并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与，拍卖才会有效。这里可以找托儿，让他们也交了押金报名参与（预防万一没有人喜欢这套房子，出现拍卖无效的情况）

（8）拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线，但是每个人都希望用最少的钱拿下，推荐的策略是，一方面通过报价表示自己势在必得（例如前期大幅度加价），一边不断观察对方报价（观察对手报价的涨幅，时间间隔），猜测对方的底价。

（9）完成拍卖之后，第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。现在很多银行是支持司法拍卖房贷的，具体可以淘宝上查，或者自己问。这类司法拍卖银行房贷，是需要在竞拍之前去银行申报资格的，流程就是电话联系，说自己想拍什么小区什么房子，多少钱，是否首套贷款等等，然后根据银行要求提交材料，然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。拍卖完成之后立刻联系银行，正式签订合同，银行会承诺在限定时间内打款给法院。

（10）余款缴纳完成之后，就开始走流程了。

（11）拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。

（12）确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封的，那么往往房产是抵押在银行手上的），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。房产清白之后是最危险的，需要立刻开始过户手续（因为房产解封之后，房子就是清白的，自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人，可能会引起麻烦）

（13）洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一，以及购房时间满几年，出具证明。（这个流程目前有些混乱，法律上似乎不允许查他人房产信息，但是不查又无法确认税费等）

（14）拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料，加上房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），就可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天（登报由房管局操作，等就可以了）

（15）登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证了。

（16）在办理过户过程中，和原业主沟通车位交易，家电等交易。