小产权房子有风险吗？

当然有，不过在我看来如果是刚需也不是不能买，我当初只买过一个小产权的房子，这房子是挂在午夜卖的，三居室好像是120平，在清河，北京呀，挂55万，最后45万才成交，这就说明，小产权房子绝对不适合投资持有，除非你速度出手啊，我当初是15万买的，但我卖的时候基本上赶上了最好的房市，这都降了10万，但我挂的已经是正常价位了。所以如果你自住，图便宜也不是不能买，但如果你希望他升值，我认为几乎不太可能了，这么多都被铲平了是吧。

首先可以肯定一点是有风险

先分析什么是小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋 未缴纳土地出让金等费用 其产权证不是由国家房管部门颁发 而是由乡政府或村政府颁发 亦称“乡产权房”

还有一种解释

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》 职工购买公有住宅 在国家规定的住房面积内 可以按标准价出售 职工购房后另外拥有部分产权 可以继承和出售 但出售要在购买5年以后才能进行 原售房的产权单位有优先购买权 售房的收入在扣除相关税费后 按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配 从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别 部分产权与全部产权的不同之处在于 部分产权是强调永久使用权和继承权 而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内

大产权房

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定 凡按市场价购买的公房 购房后拥有全部产权 市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格 国家和地方政府不予压低和抬高 随行就市 任由买卖双方商定 只要双方能接受即可成交

按照市场价购得住宅的房主 也就拥有了住宅的各项支配权利 也就是拥有了房屋 住宅的占有权 使用权 收益权和处分权 在这里 房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的 只不过是二者的提法有所不同 相对于“部分产权”而言 “全部产权”才有存在的意义

购买小产权房风险分为如下

1.法律效率

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则 但也区分不同情况

①对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖 该房屋买卖合同认定有效

②对于将房屋出售给本乡以外的人员的 如果取得有关组织和部门批准的 可以认定合同有效

③对于将房屋出售给本乡以外的人员 未经有关组织和部门批准 如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的 该合同应作无效处理

2.政策风险

①购买在建小产权房时因为乡政府政策改变而无法继续修建则房款无法收回

②拆迁款可能会因为为非合法产权人而无法获得

3.房产转让

①没有房产证 只有使用权

②因为购买后没有房产证而不容易过户 所以变卖有一定困难

所以还是尽量别贪图小便宜 而购买小产权房 最重要还是得看房产证

当然有风险了，小产权房的产权应该指的是地上建筑物，虽然办不了产权证，但是地上建筑是既成事实，地上产权是你的，土地不是你的。也许你会说土地都是国家的，但是正常产权的房子所有的土地面积的使用权是归你个人永久使用的。小产权的房子，土地根本就不是你的属于集体的，比如乡镇如果该地出让，那么你只能拿建筑物的补偿（非常少），土地部分归该集体所有，而且拆迁的话也没有太多话语权。说白了买小产权房就相当一次性付清终身房租

认真的回答您这个问题，小产权房子不是有没有风险的问题，而是这种房子是不受法律保护的，不能光想着能居住就行，不是这么简单的。

小产权的房子基本上都是当地村民集资建的，他们住也就住了，别人想买来居住最好换是不要，还是去买有房产证的大产权房。给您看一个视频就知道了。

这栋楼就是一个小产权房，当地还有销售在卖这个房子，结果因为手续不符合规定，被强行爆破了，所以提醒您，千万不要买小产权的房子。

运气好则可以要回房款，运气不好可能血本无归。

先来看看一则报道：“力宝国际违规开发，廊坊千户购房者买到无证房”，在该报道中，开发商没有拿到土地即违法开始建设、没有开工即开始违规销售，但购房者贪图便宜，心存侥幸，加上从众心理，明知五证不全也趋之若鹜。现开发商迟迟不能取得土地使用权证，办证遥遥无期。对大多数购房者来说，购买时价格便宜，而且有升值空间，开发商信誓旦旦地宣称自己的雄厚实力，加上有一些成功例子，可谓吸引力十足。但一旦开发商无法解决土地这个基本问题，购房者们运气好则可以要回房款，运气不好可能血本无归，昔日热炒的无证房也就成了陷阱。接下来笔者就来说说实践中常见的几类无证房陷阱。

一、开发商无证非法圈地开发的房产

在我国，土地属于国家所有或集体所有，且房地一体流转，单位使用土地进行开发建设必须通过招拍挂等程序取得国有土地使用权。要取得国有土地使用权就得向国家缴纳土地出让金，开发商往往由于缺乏资金等各种原因无法取得国有土地使用权证，于是通过权钱交易违法圈地，非法动工并大肆销售，谋取暴利。购房者如一时贪心购买了该类房产，如开发商迟迟不能补全土地使用权证，那么购房者基本无法取得产权证，后续的使用权益无法得到保障，如落户、孩子就学、经营都会落空，更有甚者，开发商中途卷款跑路，无证房的拥趸们可能会欲哭无泪。

二、在农村集体土地上非法建设的房产—小产权房

我国农村地区，土地属于集体所有，根据相关规定，集体组织成员可依法根据各省的相关规定申请一处宅基地，获得宅基地使用权证用于建设自用住房，该土地使用权使用期限一般为无限期，但房屋只能对本集体内部成员出售。如果涉及商业开发建设，需通过先征收再出让的方式，解决土地使用权问题后再依法办理相关的规划许可等手续进行开发，土地使用权期限最长为70年。

日常所说的小产权房，是因城市房价蹿升，城镇居民纷纷到农村购房而涌现出来的畸形产物，一般系未依法取得国有土地使用权或者宅基地使用权而违法占地建设的房屋，几年之前中央已经明令取缔。从根本上讲，因为未取得土地使用权，其建造的房屋本身就没有合法的产权基础，无法办理产权证书，更无法买卖。比较常见的是，城镇居民到农村购买这种小产权房居住等而发生纠纷，法院一般会判决购房合同无效，返还购房款。故一般来说不建议城镇居民到农村地区购买这种小产权房，购买者无法获得产权，也无法达到增值保值的目的。

在笔者经历的一个案件中，广州某村集体村民在未取得任何政府批文或者土地使用权证的情况下非法圈占国道旁的一片集体土地建起一栋相当规模的商业楼，当事人租赁了其中一个商铺准备用于经营，但最终在办理营业执照时发现该栋楼整体属于违建，根本无法办理营业执照用于经营，当事人为维权耗费了大量的精力和金钱，可谓得不偿失。

三、军队相关部门违规开发的房产

首先说明下笔者探讨的并不是军产房，所谓军产房，是指军队依法开发的供军属使用而由军队享有产权的房产。本处笔者所说的是由军队或军队相关部门在一定历史时期，因为一些原因，而在未取得土地使用权的情况下开发建设的房产。

在笔者经历的一个案件中，某甲购买了一套某军队干休所开发的小区房，购买时签订了购房合同，付清房款并使用至今。该小区系军队某干休所与社会资金合作，在军地土地上开发的房产。但当时因为一些历史原因，该小区开发并未取得土地使用权证等文件或者批文，至今无法办理产权证。某甲在离婚协议中将该房产分割给配偶某乙并配合某乙到干休所重新签订了一份购房合同，将购房人更名为某乙，双方据此离婚。现某甲反悔起诉至法院，认为产权变更以产权登记为准，现尚未过户，故某甲有权要求撤销赠与。

且不论该案例中某甲是否有权撤销“赠与”，但其中反映了此类无证房所面临的问题。如该房产有产权证，则签订协议后房产即可及时过户到某乙名下，根本不会有现在的诉讼。

当然，实践中无证房各有各的形成原因，本文中仅选取了部分类型。但总的来说，无法办理产权证书是其硬伤，多数不受法律保护，如贸然购买或者租赁可能无法达到预期的使用目的以及增值保值等效果，甚至连成本都无法收回。购房者在购买或租赁无证房前，一定要考虑清楚其中的风险，不要一时侥幸而掉入陷阱。如在置业时实在不知如何抉择，也可委托我们为你提供专业的法律意见。

国家颁发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取，所以，“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3左右，这也是小产权房价格低廉的主要原因。

由于中国房产具有很高的投资价值，所以大产权房的价格就远远高于小产权房。而随着未来城镇化率的不断提高，房产的投资属性就会不断降低，居住属性就会上升，最终就会和发达国家的房产一样，预售比非常合理，对应的大产权房的价格会和小产权不断趋近。但这只是小产权房仍然存在的前提，如果国家政府下决心清理小产权房的化，那么小产权房的法律风险就会相当大。

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有风险，而且风险不可控且无法对抗。我的理解里小产权房还有种变形，就是房地两证齐全的小产权。原来住房制度改革时公房向个人转让时个人没取得百分百产权的，而原售房单位因抵债破产导致该处房产仍存在债权债务关系的这种。

非常有风险，很多案例出现了。卖了都好多年了，原房主看着涨价了，就把买家告了。因为没有房产证，只有集体证，证上名字是原房主得，所以喽，还是判了原房主退钱，收回房子。相当于你白住了几年，原房主白用了你几年钱。但是钱已经贬值了，你也不够钱买现在得房子了。

“小产权房”是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓，并非法律上的概念，它是由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再通俗些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。马成律师团认为，小产权房买卖的风险主要包括以下几个方面：

一、政策风险

若购买的是在建产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，若相关部门整顿小产权房的建设项目，可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。因此，购房人极可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另，购房后如遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，故其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

二、法律风险

乡产权房具备普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并非商品房，故法律对商品房的相关规定和制度对乡产权房并不适用，人民法院也不能依据商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益因此很难得到很好的保护。由于乡产权房不受法律认可，无法在房管部门备案，亦不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，购房者的救济途径其实非常有限。

三、开发建设的监管同样存在缺位

目前，乡产权房屋的开发建设还无明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。乡产权房的开发一般得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行完成，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，此开发项目极可能变成烂尾工程。

四、购买后也不能办理过户

由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能办理过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

谢邀！

小产权房不是有没有风险问题，而是风险大不大的问题。

依我看来，现在（2017年9月）购买小产权房，风险实在太大了，非普通人可以承受。

理由很多，其中一条最主要的是，

小产权房没有合法的身份，目前没有，从长远来看，转正的可能性也是没有的。

由此带来的一系列不确定性，包括购买、居住、出售、拆迁、赔偿等等，是非常现实，也是非常麻烦和痛苦的事情。

只有房价高企的城市，小产权房才有生存的空间，才有交易的市场。

就算小产权房比商品房价格低很多很多，但也是几十万上下，一般的工薪家庭同样要掏光积蓄，背负一辈子的债务。

即使顺利买下来，业主（小产权房的主人只能成为住户），日后住进去后，居住生活也不会很安稳，心理也不会特别踏实，睡觉都可能会被噩梦惊醒。

要是十年前，或许会赞同购买，因为那时便宜，深圳关外20万不到就可以买一套三房，现在好一点的，基本得上百万了，还不能享受房贷。

现在严重不建议购买小产权房，因为风险不是一般人可以承受的。

希望对你有帮助，谢谢！

房乐美每日答题之第八十九个回答。

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

那么，小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑。非法的不能购买，那合法的是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。它的法律风险在哪呢？前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利也无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。同时，由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。这对房屋的保值和升值也有很大影响。

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小产权风险明显

因为售价远低于商品房而受到一部分人青睐。但在现行体制下，小产权房的风险也是显而易见的。一是很难在市场上转让；二是一旦小产权房所在的土地改变用途，很难得到赔偿。

小产权

因土地性质不同，中国的土地分为和集体土地,根据国家有关法律规定，在国有土地上可以进行开发建设,而要在集体土地上进行开发建设必须首先将集体土地转为国有土地，然后才能按照规划进行开发。

集体土地在允许的情况下,可以开展一些集体经济活动。农村的宅基地只允许解决农民的居住问题，也可以在农民中相互转让。但每家只允许有一份宅基地。不允许城市居民在农村购买住宅，目的是在农民居住、生活保障尚没有建立起来的情况下，最大限度地保障农民利益不受侵害。

我刚写了一篇这方面的文章欢迎你关注我，并可以互相讨论下

小产权房目前政策不明，很有可能房地产税会先向小产权房开刀。而且买小产权房需要全款，真不如用这笔钱交首付再贷点款买商品房。再一个小产权房小区的居住环境和商品房没法比，以后小产权房基本沦落到贫民窟的境地，保值升值空间有限。现在整体住房需求已经从刚需型过渡到改善型了，只有居住舒适，社区人员素质好的小区才有升值空间。

8月28日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布一则公告,公告显示第一批试点城市包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、 厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。有些人就认为小产权房的春天来了，实则小产权房转正远没有那么简单。

就目前来说，购买小产权房主要有以下几个方面的风险：

1、政策风险

《土地管理法》中明确规定，小产权房是不能够登记发证的，也就是说小产权房不受到法律的认可。现阶段国家一直在强调要整改小产权房，但是具体的措施一直都未定，因此具有无法预知的风险。所以大家不要抱着侥幸的心理去买小产权房，毕竟不合法的就是不合法的，国家有权进行处置。

2、无法进行二手房交易

在房地产交易市场小产权房主要就是指再集体土地上建造的房屋，相信大家都知道，农村的土地是属于全体农民所有的，农民集体的土地不得出让、转让或者未经批准进行非农业建设。由此可见，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售。房屋交易就是产权的转移，如果大家想要转让房子的话是无法办理过户登记手续的，无法上市交易。

3、无法办理贷款

由于农民集体土地的使用权不能转让，所以小产权房是不受法律保护的，即便大家申请去产权登记机构进行登记，其也不会的为您办理土地使用证、房产证等合法手续。而现在房屋的抵押贷款必须要有合法的房产证和国土使用证，因此小产权房也不能够进行贷款。

4、小区设施不全

小产权房的开发商实力有限，甚至还会有偷工减料的现象，所以小产权房的房屋质量是难以得到保障的。此外，小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列，也因此而得不到有效保证。

5、拆迁无法获得赔偿

小产权只有使用权，而土地并不是通过国家征收后再进行转让所得，而是开发商直接在集体土地上建造的房屋。所以如果遇到国家整顿非法建筑，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么购房人就很有可能出现既没有房子住、购房款又退不了的情况。

小产权房因为产权的问题受到很多的限制，这种房子不能获得正规的房产证，无法享受正规房产应有的法律保护，所以大家 如果想购买小产权房，请慎重考虑。

小产权房的风险主要是政策性风险。如果选择居住众多，配套齐全的大型小产权社区，该风险基本可以忽略。虽说法律上不支持小产权纠纷案件，但在实践中，相关案件判罚中，法院会酌情支持房屋拥有人的权利。

这是确定风险。国务院已经发文明确涉及到征地的小产权房国家不予赔偿。前一段时间雄安新区管委会视频谈炒房也明确讲如果赔偿也是赔偿房主户口在当地的房屋所有人，炒房人房屋不予赔偿后果自负。

合不合法看谁制定，住小产权的都都说合法，另外没住的有的人说合法，有的人说不合法。在法律未制定的情况下，要综合分析，尽快合法化，不能听少部分人说买大产权是伤害，他们是有钱人，怕穷人与他财富差距缩小

在2018年2月22日，花都区政府网正式发布公告，对非法建设、销售或以租代售小产权房，在全区范围内进行专项整治。小产权房一经拆除，不予补偿。

购买小产权房不受法律保护，一切损失和后果自行承担。

小产权房不受国家法律保护，不要贪图便宜买小产权房。建设、销售和购买小产权房不受法律保护！买小产权房面临拆除！[惊恐][惊恐]

劝大家不要贪便宜买小产权的房产，说拆就拆，找谁赔？

“小产权”房是现阶段买不起房子的穷人一个救命稻草吧，试想如果是富人权贵他们是不会买的吧？买了所谓“小产房”还会降低其身份。而没钱的普通百姓可不行了！沒有钱靠借贷凑了一些钱，只能买这种“小产权”房子，儿子结婚好孬有个房子能凑合过去，这是没有办法的办法！绝不是象个别人的高论买“小产权”房是想嫌便宜想非利。如果拆除全国有三分之一以上“小产权”房怎么去拆？唯一解决办法只能补齐手续去“转正”。而不是个别人所说的“小产权”房会血本无归！地方政府也不会自找乱子的，怎么解决还是政府会拿出正确解决方案的。

深圳北站那个赔偿1.3亿的一栋楼是小产权吗？

业主不是深圳户口，也不是农民。在深圳农村花37万买地盖房。

现在赔偿1.3亿，开发商时间耗不起。

近年来小产权交易异常火爆，这与小产权房价格低不无关系。小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

正是这样的背景，导致小产权房在“物美价廉”的同时，其交易存在着不少的法律问题。

1.无法过户，导致一房二卖，影响正常的使用。

2.房屋增值，卖方恶意违约，房屋买卖合同无效的风险。

3.面临拆迁时，难以获得较高补偿。

4.离婚、继承难以分割，易受到限制。

5.房屋质量、物业、配套设施上易存在问题，难以保障居住条件。

合不合法看谁制定，住小产权的都都说合法，另外没住的有的人说合法，有的人说不合法。在法律未制定的情况下，要综合分析，尽快合法化，不能听少部分人说买大产权是伤害，他们是有钱人，怕穷人与他财富差距缩小

您好，由于我国没有任何一部法律明确认可小产权房，也就是说任何关于不动产的权益，比如转让、出租、过户、继承等都不具备其法律效益。当地村委会或者是镇政府开具的产权证明，这些证明都是属于无效证明，在法律上是得不到认可的。

首先你要弄清楚什么是“小产权”。

比如有单位集资房，

也有私人集资建房。

这些都只有共同的一个产权。

有拆迁户自建房。

有农村合法自建房。

还有农村违法超层建房。

最后就是农村私自占地乱建房。

关键是小产权不等于“无产权”。

您好，由于我国没有任何一部法律明确认可小产权房，也就是说任何关于不动产的权益，比如转让、出租、过户、继承等都不具备其法律效益。当地村委会或者是镇政府开具的产权证明，这些证明都是属于无效证明，在法律上是得不到认可的。