2019年烟台莱山区土地供应减少近一半，芝罘区翻倍, 你怎么看？

感谢头条邀请！莱山区的发展从一开始的战略定位就是错的，莱山区从建区开始起，定位为行政中心以及金融和商业中心，打造号称"第二条南大街"！但是任何一个城市的发展必须要经历至少三十年的工业化的阶段，工业化的阶段是打下庞大人口基数的阶段，只有具备庞大的人口基数和强大工业的体量，才能为升级为商业中心和金融中心带来强大的基础支撑，只要有庞大的人口基数，才能有足够的购买力去支撑商业和金融业，同时强大的工业也支撑着金融业和财政收入能力。人口和企业数量众多，必定能促进银行、保险公司、证券公司、期货公司和商业的发展，同时这些机构也同样促进了人口和企业的发展，彼此形成良性的互动！莱山区的发展战略错在:不经过至少三十年的工业化发展阶段，就想直接跨越到商业中心和金融中心的阶段。这完全违背了城市发展的经济规律，其结果是大量的商业综合体和写字楼闲置，没有足够的人口和企业去支撑它，形成了巨额的债务问题;大量的住宅楼由于市政府驻地的美好预期拨地而起，投资客和投机客纷纷涌入，却发现没有足够人口去填满这些住宅楼，房价虽空涨，但人口数量增加缓慢，房价充满着泡沬;莱山区的工业虽然有几个明星企业撑门面，但整体工业基础薄弱，财政收入有限，有限的财政收入极大地制约了莱山区进一步的发展，同时房价和地价大幅上涨，尤其是近15年以来，土地价格上涨了70多倍，使引入高校和先进企业的成本成倍地暴增，使招商引资的难度极大，只能靠早些年以前用极其低廉的土地扩建、引进的高校和企业维持目前的经济局面;相反，像烟台开发区凭借着强大的财政能力，以强大的补贴、退税和免税方式去引进高校以及专利和技术在全国和全世界领先的企业，而莱山区没有足够的财政能力去做到这些！芝罘区是众多专业投资机构看好的区域，像幸福和只楚片区以及夹河两岸(包括福山城区和开发区)，这一大片区是烟台市区工业化阶段发展最充分的地区，从上世纪八十年代就开始了，大量的国营企业、集体企业和乡镇企业以及开发区的外资和合资企业集中在只楚、幸福、开发区和福山城区北部，打下了庞大人口基数(只楚约30万，幸福40多万，福山城区30多万，开发区50多万，以上包括流动人口)，总数在150万以上，幸福和只楚两个街道在70万以上，拥有庞大的人口基数和工业企业，足够有能力支撑得起许多大型商业综合体和金融综合中心！大多数投资机构对夹河两岸(包括只楚和幸福)的投资评估是乐观的，人口基数庞大，任何大型项目综合设施投资成本能够在比较短的周期内回收，风险比较低而且可控，而莱山区由于人口基数太少，投资回收周期太长了，甚至投资都收不回来形成了巨额的债务，让众多投资机构避而远之，不可能再去追加投资，旧债不还，如何举新债？莱山区没有强大产业的支撑，不能提供大量的机遇和就业机会，就不可能走得很远，注定不可能成为商业中心、金融中心和总部经济基地！莱山区土地供应减少，有助于莱山区去慢慢消化库存(包括住宅楼、商业综合体和写字楼)和泡沫，逐步去减少债务，慢慢去改善、恢复和提高信用评级;芝罘区的土地供应大幅增加满足了大多数投资机构被压制多年的投资需求，因为幸福和只楚片区(包括夹河两岸)己经到了去工业化的发展阶段(把工业企业搬迁出去)，去升级为以商业、金融、教育、医疗和旅游等服务业为支柱的新阶段，提供大量机遇和就业机会，大幅增加外来人口，融合夹河两岸，凝聚城市向心力，尊重大多数投资机构投资意愿和相互保持一致，从而产生城市的"虹吸效应"！

说的太对了，离公司远环境再好折腾也折腾死了