郁亮的内部讲话，要万科努力“活下去”，你怎么看？

离开了王石，万科已不是万科！

希望小亮让我们老百姓活下去？？？老百姓买房子不容易！！几代人的努力，几代人的血汗钱，买了你的房子，不是漏雨，就是糟，白蚁无数！！

十一假期前，大家的朋友圈都被万科“活下去”的宣传语刷了屏，这让不少“刚需”产生了房价要降，自己有机会“上车”的幻觉。

这种幻觉也并非空穴来风。

早在今年6月底，万科董事局主席郁亮就曾宣布“万科要告别房地产”。在他看来，住房全面短缺时代已经结束，房价告别单边快速上涨时代。

当时，郁亮忧心忡忡地说，“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨，我们各地的公司把‘地产’这几个字去掉。万科是美好生活的服务商。”话音刚落，万科深圳分公司便更名为“深圳万科发展有限公司”，去掉了“房地产”的字样。

在9月11日万科南方区域月度例会上，郁亮就喊出，“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以’活下去’为最终目标”。

本来喊口号、鼓士气之类的也算稀松平常。但十一假期后，万科被爆出“给降价前购买厦门白鹭郡的业主每户退款100万”，可真是让一众地产兄弟和业主惊呆了。

原来，厦门万科白鹭郡自开盘到现在已经接近一年，但销量平平。今年9月，白鹭郡推出了108套特价房，去掉了车位、精装修、电梯等设施，与此同时价格也有所下降。在这样的情况下，一张微信截图的流出，让万科站上了风口浪尖。

网传微信截图

明明自己喊着没有钱，却为之前买高了的业主退款100万，就算只卖了几十套，也是千万的损失。万科这么搞，还让别人怎么活？

厦门万科辟谣说明

不过，10月10日晚，厦门万科在微信公众号上公告辟谣了，称自己给出的一种解决方案是给客户退款20万元，另一种则是解除合同并给予利息补偿。

当然，这其中的真真假假和相互博弈人们不得而知，可毫无疑问的是，万科肯定有着自己的小算盘。

“戏精”真捡尸

“哭惨”的万科实际上并没有那么惨。毕竟“爱哭的孩子有奶吃”、“喝醉酒的人都喜欢说自己没有醉”。

万科披露的2018年中报显示，万科的总负债达1.14万亿，其中流动负债0.97万亿元，资产负债率达84.7%，相比同期都有所增长。

那是不是说，万科在为这些巨额负债感到恐慌呢？

其实，为了加速扩张、抢占市场份额，大部分房企都会采取高杠杆的的模式，大举借债、加速资金流转。并且根据房地产行业的特殊属性，《企业会计准则》规定，当企业收到预售款时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款。

也就是说，万科实际面临的负债，并没有看起来那么多。与此同时，2018年上半年万科营收为1060亿元，同比增长51.8%；净利为91.24亿元，同比增长24.94%，现有货币资金为1595亿元，妥妥的想买什么买什么。

2018年9月26日，万科就以13亿元将北京海南航空大厦收入囊中。

一边哭喊着要“活下去”，一边斥巨资购入地产项目，这看似自相矛盾的动作背后，实则为北京万科“曼哈顿计划”的延伸。

“曼哈顿计划”又称“存量改造计划”，于2015年推出，旨在通过对存量地产进行改造升级，寻求新的利润增长点。3年来，北京万科已经主导进行了西单商场、望京国际商业中心、通州万科大都会等项目的改造。

收购北京海航大厦，均价约为3.3万元/平方米，而周边商业地产均价大都在4至5万元/平方米，甚至更高。

而据澎湃新闻计算，此次万科32亿接盘的环京十幅住宅土地，华夏幸福是平价转手。要是算上后者购入土地资金的时间价值，万科应该也占了一些便宜。

除此之外，有媒体报道，按照权益金额计算，万科前三季度合计拿地金额接近500亿元，相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和。

至于万科未来是否还会继续大量拿地，一位万科人士对野马财经（微信公号：ymcj8686）表示，这个还要根据万科各地公司的实际情况来考虑。

“手有余粮、心里不慌”，万科腰里揣着千亿现金，当然可以随时尽情扫货。你怎么看待万科喊着“活下去”？欢迎评论区留言。

郁亮内部讲话，说要话下去，有以下几层含义：第一层，万科是在9月中旬的一次内部会议上。当时，万科董事长郁亮说，如果6300亿回款的目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力活下去。

迄今为止，万科的回款目标仍有超过半数尚未完成，这在“现金为王”的当前形势下，让万科的掌舵人郁亮焦虑万分。按照目前的销售情况，万科年末还有1000亿的长期库存。

在郁亮看来，一切战略都围绕着“加快周转，回笼资金，收缩战线”而展开。如果说年初制订的销售目标完不成，资金无法回笼。那么，万科真的觉得快“活不下去”了，因为现金流对于大型房企来说是非常重要的血液，血液回流不如预期，企业就会面临失血之虞。

第二层意思是，万科郁亮在9月中旬内部讲话时就提到碧桂园一系列事故造成非常大的麻烦，以及滴滴的小概率事件却让公司命悬一线。最近一些国内知名企业，本来业务开展得很顺利，却在眨眼间就要面临生存危机，这让万科董事会觉得，当前企业生存为艰。唯有心存诚实、低调、忧患意识才能躲过劫难。

在郁亮看来，虽然万科的管理水平已经不错了。但对于今天万科的体量，这样的失误率是不可接受的。而一些小概率事件，比如，养老责任事故、在建工地重大事故、政治上的负面事件等，一旦发生，万科的业务只有关门。

第三层意思是，房企发展遇到瓶颈。我们认为，随着房地产调控的长期持续，中国地产商的超级大牛市快要终结了，目前房企面临发展困境，必须要转型升级，向外拓展其他业务，就是要去房地产化。

对此，万科早就去除了“地产”二字，改名为万科集团。由原来房地产业向多个行业转型，并且要在短期内提升其他业务所占比重。这对于房企来说是非常艰难的，一旦转型失败，主业再下滑，那就可能很快会面临生存危机。所以，万科打出“活下去”就不难理解了。

从最近一段时期的万科举动来看，却似乎充满了危机感，从此前郁亮强调战略检讨，并以“活下去”为最终目标，到近日万科在深圳举办的秋季例会上，四处传递出“活下去”字样，而对于近期万科的系列动作，确实显得非常特别，备受舆论的高度关注。

作为行业标杆企业的万科，对房地产投资者的印象非常深刻。这些年来，即使房地产行业在加速分化，甚至面临政策发展的瓶颈，但对于万科而言，却基本上稳守行业的第一梯队位置。或许，可以这样认为，无论是房地产的黄金发展期，还是房地产的白银发展期，万科依旧是紧紧赶上时代发展潮流、紧跟政策形势的标杆企业。

最近几年，对万科而言，本身还是一段备受考验的日子。从此前闹到轰轰烈烈的万科股权之争，再到万科王石时代的落幕、万科郁亮时代的崛起，而后再到房地产行业拐点的加速到来预期等，这系列事件对万科的冲击影响还是非常显著。或许，在诸多考验之下，对万科而言，能够保持在第一梯队的位置，已经是非常了不起的成绩。至于下一阶段，万科选择的是“活下去”，这本身还是有一定的道理。或许，是政策环境影响万科策略，也可能是万科危机感的体现，但有准备的依旧还是具有更大的发展优势。