什么样的房算违建？什么样的房不算呢？

这么说吧，我们可以以时间段来划分。

在城乡规划法出台之前，农村的无证房屋不宜统一认定为违建。

在城乡规划华出台之后，如果农民私自建房，即有可能被认定为违建。

目前，农村的房屋大量的都缺乏证件，比如土地证、规划许可证等等。但是政府习惯统一的认定为违建然后非常有理的不补偿。这也是拆迁工作中律师比较棘手的一个问题。

归纳一下吧：

拆迁过程中，拆迁人多依据《城乡规划法》等规定，直接认定无房产证的房屋是违法建筑，这种做法是错误的。违法建筑的认定主体、认定程序必须符合法律规定。浙江省高级人民法院认为：未经产权登记的房屋并非均属违法建筑，也并非所有违法建筑都须拆除。征收范围内的房屋情况复杂，尤其是城中村或旧城区，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或依法未办理审批许可手续的建筑，对征收范围内的此类建筑，政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理。

而下面两类房屋并不是违建

1.历史存留的房屋。法律上有法不溯及以往原则，这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则。一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然不行，所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。

2.农村的房屋和城市中的农建房。最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

什么样的房屋会被认作违建，什么样的不会认作违建，这的确是一个众多人关心的问题。笔者曾在乡镇管理村建国土工作多年，排查和整治农村违建是工作任务之一，特结合了解的政策和工作实际，作如下答复，本答复的主要观点是：

1. 就一般农房和修建在农村的别墅来说，是否被认作违建主要与所占土地的性质、修建的年限以及违规的面积相关，但别墅因占地面积大、影响恶劣被认定为违建的可能性更大。

2. 就农地非农化的各类建筑来说，板上钉钉的违建。

3. 征地拆迁等特殊区域已冻结农房建设审批，仍抢搭抢建的，定然是违建。

一、关于一般农房及修建在农村的各类别墅是否会认定违建的问题

（一）一般农房

1.占地性质：占用基本农田是高压线。

（1）占用基本农田，哪怕只有一部分，都会被认定为违建，特别是被卫生片执法发现的更是整治的重点。

（2）占用林地面积较大，且未经林业部门审批的，也是违建。

（3）占用一般农地，可以补办农转用手续的，虽是违建，但可以进行整改。

2.修建时限。总体来说是修建越早越不会被认定为违建。

（1）上个世纪因各种原因修建的用于生产生活的各类农房，原则上不会认定为违建，作维持原状或遗留问题处理。

（2）数年之前，群众因D级危房改造需要而修建在不是建设用地上的农房，原则上也不会认定为违建，只是办理产权证仍较困难，还需慢慢解决。

（3）10年前已修建完工的用地或建房手续不齐全的农房，原则上也不会认定为违建，基本符合产权办理要求的，将会陆续办理产权证。笔者本地在2012年左右由主管部门按遗留解决了一大批这种情况的办证问题，笔者这三年也办理了几十起。

（4）近三年来，擅自违规建设的，被认定为违建的可能性极大，这也是整治的重点。

3.违规的面积。宅基地、房屋实际面积远远大于审批面积，特别是影响极坏的，很有可能被认定为违建。

（1）超占宅基地在审批面积一定范围内且未占用基本农田、无不良影响的，一般作维持原状处理。比如笔者这里超占的宅基地在审批面积的50%以内的，原则不拆除。但超过50%的，将认定为违建。

（2）建筑面积超过审批面积在一定范围内的，只要未超层数，一般不会认定为违建，但超了层数的，将认定为违建。但远远超过审批面积的，就极有可能是宅基地超占大多或层数超了，会认定为违建。

（二）修建在农村的各类别墅

1.占地性质：占用基本农田是高压线；占用林地特别是风景名胜区、森林公园等特殊区域林地的，也是高压线。

2.修建时限：2005年是一个很重要的时间节点，在那一年前后专门发文对别墅修建问题进行了强调和规范。

3.违规面积：别墅往往是违规占地、违规修建的面积较大，影响也很大。

二、关于农地非农化的问题

这是利用农地非法修建厂房、库房、休闲及餐饮娱乐设施、商业设施等，改变了农地的用途，违建绝对是板上钉钉，拆除整治行动从去年开展至今。

三、关于特殊区域抢搭抢建的问题

没有什么说事儿，都明确要求不对用地、建房进行审批了，都明确要求不能建房了，顶风而上，用地不合法，建房行为不合法，必定是违建，也是重点打击对象。

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（本文图片来自网络）

据现在的国家规定，所有政府部门，相关批准，

不是宅基地，如承包土地，除宅基地以外所建造的房屋都属于违房。有房产证的是不违房，是合法性的。

农村缺少证件的房屋就该认定违建，坚决拆！这样给遵规守法者最有力的说法。国家土改时期给农户发的土地房屋所有权证最真实，被规化的城中村贪农超宅基霸地抢地占地索取补尝，望国家能及时彻查惩治。还乡村绿地还守法者家园红线！

农村缺少证件的房屋就该认定违建，坚决拆！这样给遵规守法者最有力的说法。国家土改时期给农户发的土地房屋所有权证最真实，被规化的城中村贪农超宅基霸地抢地占地索取补尝，望国家能及时彻查惩治。还乡村绿地还守法者家园红线！

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违法建筑一般是未依法批准，非法占用土地的；城市、镇规划区内未依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证、临时建设用地规划许可证中的任一许可证或者未按照许可证建设的建筑，乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证的或者未按照乡村许可证建设的；超过批准期限的临时用地上的建筑或者超过临时规划许可证批准期限的。

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