马尼拉房产市场这么好，投资哪个区域最好？

你好，投资菲律宾马尼拉在去年是个不错的投资选择，年回报率在百分之10以上。

但现在由于疫情和石油问题，导致全球经济面临严重考验，不太建议现在去投资马尼拉任何区域，先等局势明朗，菲律宾有相关政策实施，稳定民心，鼓励发展经济时，在投资比较可靠风险小。

投资马尼拉的Makati也不错！！

近三五年来，在菲律宾经济高速发展和中菲关系改善的大背景下，中国新中产群体中掀起了一股“菲律宾买房热”。目前，中国人已经成为菲律宾多家开发商最大的国际客户。

然而，很多中国投资者往往被菲律宾房地产诱人的投资回报率数据蒙蔽双眼，而容易忽视这一新兴市场热火朝天表象下潜在的风险。

笔者基于十多位业内人士访谈及资料分析，总结了菲律宾房产投资的市场风险、政治风险、安全风险和一系列实操风险，并为中国投资者提供了一些投资建议。

一、中国人在菲律宾投资房地产的现状

1. 中国人抢滩菲律宾房地产的现状

随着近些年我国房地产政策收紧，房价增长趋势普遍放缓，许多中国人已经将房地产投资的目光转向海外。海外房产中文平台居外网指出，中国企业及个人2017年在海外地产上花费1197亿美元，达到历史新高，相较前一年增长18.1%，其中住宅项目大约有659亿美元。

而在传统的海外置业目的地——北美和澳大利亚之外，中国人对东南亚楼市的兴趣正在迅速升温。根据居外网数据，2019年上半年中国买家购房首选的前15个目标国中，东南亚地区共有6个国家上榜，占40%，遥遥领先于全球其他各个区域。居外网CEO罗雪欣表示：“东南亚在中国海外置业人群心目中已后来居上，成为与美澳欧并列的海外房产目标地。”

究其原因，戴德梁行大中华区海外投资部亚太区董事谭晋承分析道，东南亚置业之所以受到中国人青睐，皆因东南亚有优越的地理及价格优势。“相较数十小时飞到欧美及澳洲，中国到东南亚只需3-5小时的飞行距离。而且，东南亚房价整体相较欧美、澳洲及中国一线城市更便宜，使得更多的家庭可以负担。”

在众多东南亚国家中，以往默默无闻的菲律宾正以高歌猛进的发展态势，成为吸引中国买家投资房地产的黑马。全球房地产指南指出，菲律宾已成为中国买家在东南亚第四喜爱的投资地，仅次于泰国、马来西亚和新加坡。居外网统计表明，自2015-2018年，中国买家对菲律宾房地产的询盘量连年增长。2018年，中国投资者对菲律宾的询盘量更是实现了200.6%的年增长率，创下新高。

2017-2018年在菲律宾买房的中国买家数量季度增长 图源：居外网

虽然根据菲律宾法律规定，外国人在一座公寓楼中购买的物业数量，不能超过总数的40%，且不能购买土地及带土地的物业。但这丝毫未能减弱中国买家涌入菲律宾公寓市场的热情。

菲律宾最大的房地产公司Ayala Land表示，中国人已经成为其最大的国际客户。2017年，其国际销售额的49.4％来自中国买家（占总销售额的34％），而在2016年，中国人仅占其公司国际销售额的约10％。马尼拉主要公寓建筑商DMCI Holdings总裁Isidro Consuji也表示“2018年第一季度，我们国际销售的50％以上来自中国，如果没有政策控制，这一比例可能会上升到90％。”

居外网分析指出，在对菲律宾房地产感兴趣的中国买家中，63.2%的人都是出于投资目的。另外，菲律宾房地产的中国买家不仅包括个人投资者，也包括大量在当地从事博彩行业的中国企业。这些中国企业进行了多笔大规模的购房交易，用于满足其中国员工的居住需求。

在菲律宾众多的城市中，首都大马尼拉区（Metro Manila）是中国买家首选的置业地点。2018年，中国买家对菲律宾房产的全部询盘中，大马尼拉区的询盘占78.5%。因此，本文也将着重分析大马尼拉地区的房地产情况。

红色区域为“大马尼拉区” 图源：谷歌地图

2. 菲律宾房地产吸引中国买家的原因

菲律宾之所以能在短短三五年内吸引如此多中国投资者，其直接原因在于当地房产市场的高投资回报率。

菲律宾中央银行（BSP）最新公布的数据显示，菲律宾公寓住宅房价自2016年以来连年保持强劲增长。2019年第三季度，菲律宾公寓房价指数同比涨幅高达29.1%，创下新高。其中，首都大马尼拉地区的涨幅更是高达33.8%。

马尼拉中央商务区马卡蒂住宅地产价格从2010年开始稳步增长。数据来源：国际清算银行

而菲律宾房产的租金收益率也领先亚洲地区。根据全球房地产指南研究数据，菲律宾房产的租金收益率约6.13%，远高于之前大热的柬埔寨、泰国、越南等国，而马尼拉大都会区的平均租金收益率可达7%以上。而当地房产中介透露，博彩公司聚集的帕塞（Pasay）等区域的租金回报率甚至能够超过10%。因此，不少中介指出，按照现有行情，算上房价涨幅和租金回报，投资者有望在十年左右就能基本收回本金。

亚洲主要国家租金收益率排名 数据来源：全球房地产指南

此外，菲律宾近年飞速增长的经济也给了中国投资者长期投资的信心。从2012年到2018年，菲律宾连续7年GDP增速超过6%，堪称“东南亚经济黑马”。世界银行预测，在2021年之前，菲律宾的GDP增长率将在6.5%到6.6%之间波动，这将使该国成为亚太地区预期经济增长率第二高的国家。

菲律宾2012-2018年GDP增长率 数据来源：世界银行

另外，中菲关系的改善，也是中国投资者涌入菲律宾！！！

这个问题我最拿手，因为本人直接持有并管理马尼拉赌城区大部分楼盘，按照区域肯定是moa马尼拉湾地区，这里有最大sm亚洲商场，四大实体赌场，房产变现最容易，其它地区比较不好说，毕竟要考虑善变的政策和每任总统的策略，但moa地区只需要跟着十大财团的路走就对了，只要遵循实力投资就行，不能透支经济压力。

不知道，我只卖广东房子