父母的房产过户给子女，赠与和买卖两种方式到底该怎么选？

直系亲属之间房产过户，无外乎赠与和买卖两种方式（继承不在讨论之列），究竟选哪一种，很多人都比较纠结，主要是不清楚赠与和买卖过户具体差别在哪里。有的说赠与划算，有的说买卖划算，莫衷一是。实际上，无非就是个纳税问题。

房产过户涉及的纳税主要包括增值税（含城建税和教育费附加，下同）、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等，其中，土地增值税和印花税目前对个人住房实行免征。因此，个人房产过户只涉及增值税、个人所得税和契税三个税种，下面具体比较一下两种过户方式的在纳税方面的差异。

赠与方式过户的纳税情况

赠与方（父母）：涉及增值税、个人所得税

受赠方（子女）：涉及个人所得税、契税

1、增值税，根据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号），个人无偿赠送不动产给配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹，免征增值税。

2、个人所得税，根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税【2009】78号），房屋产权人将房屋无偿赠与配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方均免征个人所得税。

3、契税，受赠人契税按税务部门评估价的3%税率全额征收。

买卖方式过户的纳税情况

卖方（父母）：涉及增值税、个人所得税

买方（子女）：涉及契税

1、增值税，根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），有三种情况：

（1）个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收增值税。

（2）个人将购买超过2年的普通住房对外销售，免征增值税。普通住房指面积在144平方米以下，容积率1.0以上的住房。

（3）个人将购买超过2年以上的非普通住房对外销售，全额征收增值税。

2、个人所得税，根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号），个人出售自用5年以上，且为家庭唯一住房的，免征个人所得税。如果不满5年，或者非家庭唯一住房，则需要全额征收个人所得税。

3、契税，区分不同情况，实行不同的税率：

（1）购买首套90㎡以下住房，契税税率减按1%征收；90～144㎡减按1.5%税率征收；144㎡以上住房按3%税率全额征收。

（2）购买二套90㎡以下住房，减按1%税率征收；90～144㎡住房减按2%税率征收（北上广深是全额征收）；144㎡以上按3%税率全额征收。

赠与和买卖过户的纳税情况对比

下面讨论一下父母过户给子女以及日后子女再次转让房屋时的纳税差别。房产再次出售时，子女作为卖方，只涉及增值税和个人所得税。

1、父母过户给子女时的纳税情况对比

（1）赠与方式过户，无论房屋大小，只需缴纳3%契税。

（2）买卖方式过户，如果满二，可以免征增值税，满五唯一可以免征个人所得税，普通住房参照前面所述可以享受不同的优惠契税税率。

由此可知：

第一、是父母满五唯一的普通住房，买卖方式过户只需缴纳1～2%契税，显然比赠与划算。

第二、如果是满五唯一的非普通住房，两种方式缴纳的税款相同，只需要缴3%的契税。

第三、除了以上两种情形之外，赠与要比买卖方式花钱少。

2、过户后子女再次出售房屋时的纳税情况对比

（1）赠与方式过户，对子女而言，如果符合满二，可以免征增值税；符合满五唯一可以免征个人所得税。

需要注意的是这两个购房时间的认定方式不同，满二的购房时间是以父母的购房时间为准。而满五的购房时间则是子女过户后新产权证的登记时间。

如果不符合上述购房时间要求，则需全额缴纳增值税，并需要按照出售房屋所得扣减父母购房总价以及合理的过户费用后的所得额的20%，缴纳个人所得税。

（2）买卖方式过户，对子女而言，同样是符合满二，免征增值税；符合满五唯一，免征个人所得税。

但是，这里的满二和满五唯一的购房时间都是按照子女过户后的新产权证上的登记时间为准。这一点与赠与过户有很大的区别。

如果不符合上述免征条件，则同样需全额缴纳增值税和个人所得税。只不过缴纳个人所得税的纳税所得额扣除的是税务部门的评估价，而不是父母原来的购房价。

赠与和买卖方式过户如何选择？

由以上分析可以看出：

第一、如果父母的房屋过户给子女后，子女再次出售房屋时符合满五唯一条件，那么两种过户方式下，子女再次出售房屋的增值税和个人所得税都是免征的。

第二、如果满五不唯一，或者不满五，则两种方式过户后，都需要缴纳个人所得税。

第三、两种过户方式下，子女再次出售房产时，增值税都是满二免征，只不过赠与的时间是按照父母购房时间计算。相比而言，赠与条件更宽松。

第四、契税主要取决于房屋面积，小户型，买卖过户划算，如果是非普通住宅，契税是一样的。

综上所述，究竟选择赠与还是买卖，要结合房屋面积大小，是否家庭唯一住房，子女是否有房等因素来决定，例如，小户型、或者不是父母唯一住房、或者子女有多于一套住房，那么选择买卖方式划算。如果是大户型，父母、子女都不是唯一住房，两种方式差别不大。