疫情下，货币超发，购买力贬值，买房是否可以保值？

房产是升值还是贬值是由长期和短期因素来决定的。 长期因素是指经济形势是否看好，就业压力，国家未来的发展；而短期因素基本是热钱是否涌入，政府是否有政策让某一地区得房子变成了学区房，是否有政策让某一城市升级成了省会等等。

从题目来看，“疫情下，货币超发，购买力贬值”，从这个角度来看，买房是应该可以保值升值的。但是如果从另一个角度来看，“疫情下，也有可能是绝大多数炒房客资金链断裂，老百姓收入下降无法生存，需要卖房来换取资金生存，导致大批卖方涌入市场，推动房价下跌”。也有可能是“疫情下，某某城市大批公司倒闭，大量人口移居到其他有发展的城市，房价无人接盘，导致下跌”

所以一定不要单方面的判断，一定要从多方面，从长期短期，宏观微观的，大方向小政策等等的方面来假设某一件事件是否会发生，这样才能将投资失败的风险降到最低。

大家好，我是勇谈。疫情发生后货币炒房，购买力贬值的情况固然不可避免，包括全国各地都在进行的消费券发放其实都是货币超发的一种形式（只不过更加贴合实际）。那么在这样的情况下买房是否可以保值？一二线城市的房产保值是没有问题的，其余城市就需要具体分析了。借此机会简单谈谈我的观察。

货币超发，购买力贬值等问题始终存在，这点在任何时候都无法避免

• 对于发展中国家来说货币超发也是经常用来刺激经济发展的惯用手段，尤其是经济活动受到影响的情况下

就像大家经常听到的一句话“外贸、投资、消费是我国经济发展的三驾马车”，其实不仅仅是我国包括全球绝大多数国家都是这样。其中投资一项基本就意味着会有大量的货币超发，这也是为何这么多年大家感觉到物价上涨，货币购买力降低的原因。图上所示是近1年来我国通货膨胀走势图，可以看到一个基本的信息“2020年第一季度我国因为疫情的影响通胀率在5%以上，这也跟货币超发、物价大涨、购买力贬值有关系”。

• 房产投资之所以能够兴起这么多年，很大一部分原因就是因为房产被用来作为保值、增值的投资品来对待

如果说前期是因为人们有大量的城市居住需求而导致房价大涨的话，那么2008年后房价持续大涨的很大一部分原因就是因为“越来越多的人和机构看到了房产的投资价值”。高收益、低风险的特性吸引了包括上市公司、民间资本、传统制造业等大量资本开始涌入，这个时候开始房价的上涨已经不是单纯的需求驱动了，而是资本驱动。这样的情况直到今天为止仍未完全结束，尤其是部分一二线城市潜在的资本驱动风险始终存在。

随着越来越多的人步入中产，资产保值和增值成为越来越多人的追求，国内投资渠道贫乏是实际情况

• 对于国际主要经济体来说，股市和楼市都是主要资本投资渠道，股市和楼市的资金也往往存在此消彼长的关系

以我国为例，图上所示是近10年来我国股市总市值走势图，可以看到一个基本的数据“2015年的股市总市值是2013年的2.2倍”，这段时间也是公认的国内股市的高光时刻。通过查询房价走势数据来看，这两年的房价基本处于稳定、横盘的局面。因此基本从资本的角度来看，股市跟楼市的资本很有可能是一波，只不过是哪里的收益高、风险低就流向哪里而已。

• 不可否认多数一二线城市的房产是可以保值的，但是这也仅仅限于固定资产也就是不动产

资产保值跟资产变现是两个概念，可以肯定的是房产保值是问题不大的，原因也很简单就是全国房价持续上涨的趋势并没有变，加上全国城镇化建设目标并没有改变还在持续推进中，房价持续上涨的动力还是存在的。但是有几点需要注意：

1. 如今房价持续上涨并不是完全因为需求，资本推动因素占的比重越来越大。从2008年开始到目前为止历次房价大涨背后都有资本的身影（国家资本和民间资本等），甚至到2013年后哪怕资本刺激后对于房价的影响时间也越来越少。
2. 房价虽然在持续上涨，但是变现难度在不断变大。尤其是如今的房产已经是相对过剩的情况下，看过我之前文章的朋友应该知道这样一个数据“仅仅2010-2019年销售的住宅商品房过剩就超过40%”。也就是说虽然房价在持续上涨，未来出现大量二手房无法出手的情况会十分普遍，而且这样的情况在三四线城市已经开始普遍存在了。

疫情下货币超发、购买力贬值，买房或许可以保值，但是保值跟变现是两个概念

• 过去很长时间大家投资房产的主要原因在于房产的高收益和变现容易，不过目前来看这两个特性都在逐步削弱

2016年底提出“房住不炒”后，其实主要就是为了解决资本推动房价上涨的问题；经过2年多的调控国家资本进入楼市的欲望正在减少，持续房价走势变弱的情况下民间投资的热情也开始冷却，越来越多的人开始变得冷静。图上所示是近10年来房企国内贷款资金走势图，可以看到一个十分明显的数据“2016年后国家资本对于房企的贷款额度在进行管控”，这个风向大家需要看到，2019年已经有不少国有企业开始退出房地产市场。

• 房产的相对高收益或许还是可以持续一段时间的，但是变现难的问题已经显现

大家可以随便看下二手房网站，基本上所有的城市二手房出让周期平均都在180天以上，甚至对于一些条件不好的房产哪怕挂出去1年以上仍然无人问津。大家的对于二手房也越来越挑剔，因为心里都清楚花费几百上千万购置的一套房产肯定不能仅仅满足于居住需求，教育、商业、交通等需求都是需要进行综合考虑的。

综上，在货币超发、通货膨胀的情况下购买房产确实是可以保值，但是绝对不是对于所有房产都是这样，资源作为房价保值、增值的主要因素这点越来越重要。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

关于超发货币:

1、看国内，央行网站6月10日公布5月金融统计数据报告显示，5月末，广义货币(M2)余额210.02万亿元，同比增长11.1%。

2、看美国，6月18日美联储资产负债表上的美元基础货币规模是7.14万亿美元——相当于美国GDP的34%。而这相比3月23日美联储推出“无限量量化宽松”货币政策开始时的4.2万亿美元，大致70天的时间，美元基础货币扩张近3万亿美元，涨幅达70%。

所以说，世界上最大的两个经济体都在超发自己的货币，在这里强调一点的～超发是每个政府都喜欢做的事，最理想的是温和的超发，否则就会造成通货膨胀。所以，每个政府超发时，都会注意避免造成通货膨胀。

关于购买力贬值。

这点，要看政府超发的动机和超发货币的流向。

比如美国这次超发，做了两个动作:一是给市民发消费红包，但紧接着把油价提高，回笼了派出去的红包；另外就是，为避免超发部分进入流通领域引起物价上涨，美国直接将超发货币当做救市资金，流入纳斯达克～这应该是为什么纳斯达克指数在美国疫情泛滥时期“勇”创新高的主要原因。

关于买房是否保值？

答案是否定的！

原因有:

1、房子和黄金一样，都是用货币标价的商品，它们的价值是由货币直接衡量的。

2、房子和黄金一样是无息资产，而且，房子比不上黄金的是房子会随使用年限产生价值折旧。

3、国内早在2016年年底的中央经济工作会议就提出了\"房子是用来住的，不是用来炒的\"，这就明确了从政策层面上看炒房无钱途。

总之，要明确一点:凡是由货币标价的商品，只有涨价和打折的说，却没有保值的说！

关于这个问题，我们首先要坚信，疫情一定会过去的，我个人估计今年九月份疫苗可以商用，或许会晚一些但不会等太久的。所以我们要有信心，世界秩序会逐渐好转的。

其次货币超发是应对疫情拉动经济，刺激消费的经济行为，但是发行的货币不会马上流通到消费者手中，需要经过银行，信贷周期，进入实体经济，经过商品贸易，劳动者劳动价值的货币实现，等等过程。才能最终实现消费和生产的闭环运行。 这个过程在经济运行正常的情况下大约需要5到7个月时间 进行传导。

再次，在疫情发生的情况下，大家的收入和消费都会相应的萎缩，收入减少必然会 遏制人们消费的需求。

关于买房，我个人认为对于刚需来讲目前的情况应该是一个很好的入手机会，因为随着疫情的结束全世界的经济恢复正常，为了挽救疫情的损失，超发的货币会集中表现在固定资产及贵金属及金融衍生品的价格上涨上。 所以刚需现在买房买到以后基本不会在乎房价的涨跌，居住是其最基本的属性。 对于投资房地产的投资客个人建议最好不要入手，因为随着国家房住不炒的政策执行，房地产的保值功能应该还是有的，但是增值的功能已经大大削弱。所以建议有资金的投资者选择贵金属及金融衍生品等投资方向。 谢谢大家的阅读。

1、疫情终将过去，宏观经济会逐渐好转。

今年上半年我国宏观经济受到疫情的巨大打击，多数行业的业绩都受到较大影响。但是疫情毕竟是短期冲击，厚朴投资的方风雷先生（我国投行界元老级人物）认为今年我国的经济增长率仍会维持在3%，未来三年平均增长率在6%左右。

我试图把它变成一个数字。我说答案很有可能是接近3%，但如果看未来三年的平均增速，我认为依然会在6%的水平。……在投资方面亦强调精准有效，避免 “大水漫灌”。……明年大概率会录得9%以上强劲反弹，后年增速将回归正常轨道。

2、我国货币政策总体克制，超发速度不会重现过去的高峰。

静待疫情过去后，我国经济基本面将会有序恢复。经济增长率的中枢移动到6%，较过去的高速增长区间下移。以往历史上的货币超发的速度可能不会重现，即使今年这样的重大疫情之下，实际上我国货币政策仍然是相对克制的，不搞大水漫灌，而是精准滴注，避免资金空转，促进脱虚向实。

3、居民理财资金投向有限，房产和股市仍然是风险资产中较有吸引力的品种。

过去几年P2P暴雷等事件频发，信托产品等也不再刚兑，违约事件也已见诸媒体（如四川信托）。利率水平长期下行，支付宝的收益率都降到年化1.7%了，银行存款利率更是低到不行。私募基金的门槛又太高。居民的理财手段实在有限，思来想去，可能还是只有房产和股市能满足风险资产的配置要求。

4、房产普涨时代已经过去

房住不炒的总基调已经变成一项政治任务，不能期待房价像过去那样闭着眼睛无脑买入。包括近期多校划片的政策，对学区房的价值亦有影响。

5、房价风险总体尚可控

任泽平在恒大研究院出版的专著《全球房地产》中认为：

从历史对比来看，当前房价收入比尚处于安全区间。2000年以来，城镇居民人均可支配收入年均增长10.6%，而商品住宅均价年均增长8.6%，房价收入比总体呈现下行趋势，仅在三个区间明显反弹：2004—2005年、2009年、2015—2018年。当前的房价收入比相当于2012年的水平，处于历史最低25%分位，仍处于安全区间内。

从具体城市来看，三类城市房价收入比“偏高”，但长期看，风险水平不同。一是城市群的核心城市，如深圳、上海、厦门、北京，人口流入动力强，经济发展水平在区域内领先，有较多外来人口，是本轮周期中房价最先上涨、涨幅最大的区域。这些城市房价有较强的基本面支撑，中长期来看，房价大幅下跌的风险较小。二是发达城市群的次核心城市，如南京、珠海、苏州，这些城市自身有较好的产业、人口支撑，风险也较可控。三是部分过去两年房价大幅上涨，但收入仍然较低的三四线城市。这些城市又可分为两类，一类是一、二线城市的卫星城，如廊坊、沧州、东莞，上涨主要受益于核心城市调控收紧，需求外溢，中长期仍受城市群发展支撑；另一类是受益于去库存政策的三四线城市，如赣州，近两年房价上涨较快，偏离基本面，风险水平更高。

6、结论：

房产投资回撤可控，高速增长以及普涨期已过，但是中长期看预期仍然能够满足保值要求。但是要注意城市的人口净流入数据，和未来城市GDP增速的情况。结合地铁，学区等因素选择优质区位。人口持续流入，GDP增速较高的区域即使短期有所调整，其长期房价一定是上涨的，这是经济规律所决定的。

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从根本上，房子也是商品，能否保质增值，主要看供需，近几十年国内一线城市涨的比较疯，但从成熟市场经验来看，拉长时间，房产回报其实和股市差不太多

国家已经多次强调，住房不炒，自己住，那就没有关系，想买卖获得收益就算了

现在最保值的是土地和收藏品，但是土地不能随便买，其次是房子和贵金属，但是选购房子时，要选择升值空间大的房子。

1.货币贬值是常态，并不是因为疫情才出现的货币贬值，而且未来即使疫情结束，货币仍旧会不断贬值，这是由经济规律所决定的，适度的货币贬值有利于经济增长和社会稳定。

有人问为什么？

我们今天不讲理论大道理，举个简单的例子，如果货币一直不贬值，你的消费动力是不是就没有现在大了，你就会更倾向于把钱存起来，而不是去消费，这样的话，商品和服务的销售额就会下降，企业收入也会减少，企业收入减少了，既不能扩大生产，也不能给员工涨工资了，甚至还会降工资，那么居民的收入就不会增长甚至会下降，最后的结果是经济停滞和社会不稳定。

这只是一个小例子，就说明了货币不贬值对经济和社会是有害的，所以货币需要不断贬值，当然了贬值得有限度，贬值速度太快了，对经济和社会也有害，所以我们说货币需要适度贬值。

2.货币贬值不可避免，但是贬值会造成手中的钱购买力不断下降，所以怎么不让钱贬值或让钱保值成了很多人的目标。要让钱不随着货币贬值而贬值主要有三种方法：

一是多挣钱，这个虽然没有让手里的钱保值，但是只要钱挣的多，而且越挣越多，挣了赶紧花，那就不用怕钱贬值了；

二是想办法让钱升值，或者说钱生钱，这主要包括储蓄和理财。储蓄的话虽然能得到一定的利息，但是一般来说并赶不上货币贬值的速度，但至少来说还是让钱保值了。

再说理财，理财有风险高低，相对来说国债和其他债券安全度高，收益和定期存款差不多，而其他理财产品股票、基金、外汇和期货等有益有可能会非常高，但也有可能赔的很惨；

三买保值商品，保值商品必须得能长期存放，并能不断升值。在世界上，最保值的商品首推土地，但是在我国由于土地国有，对于个人来说是不可能投资土地的，但是可以投资具有土地附加值的房产。当然，在和平年代，收藏品也是有很大升值空间的，另外金银等贵金属虽然可能不会升值，但是贬值速度低于货币，也是不错的保值商品。

3.房子虽然具有保值甚至升值的功能，但并不是所有的房子都能保值或升值。特别是这几年，房子的价格不像前些年一直在大涨，只要买房子，就意味着升值。现在的房价一是出现大涨的几率比较小，二是房产市场严重分化，好的房产还是会涨，一般的房产基本上可以做到保值，但差的房产则开始出现价格下降的趋势，如果买了这种房产，不但不会让自己的钱保值，还有可能比货币贬值的还厉害。

4.总结：泰川约对应对货币贬值的建议是：首先应想办法挣更多的钱，这是应对货币贬值最好的办法；第二，可以两部分资金进行定期存款或购买国债，以备不时之需；第三，可以购买保值商品，像黄金和房产，但是购买房产时，一定要睁大眼睛，购买优质房产；第四是，如果有一定的专业技能和理财素质，可以进行股票等风险投资，但是一定要注意，这类投资是有风险的！

现在最值钱的东西是土地和收藏品，但是土地不能随便买，其次是房子和贵金属，但是买房子的时候，我们应该选择升值空间大的房子。

1.货币贬值是常态，不是因为流行病，即使流行病在未来结束，货币也会继续贬值，这是由经济规律决定的。适度的货币贬值有利于经济增长和社会稳定。

有人问为什么？

今天我们不谈理论原则。让我们举一个简单的例子。如果货币没有贬值，你的消费能力会不会像现在这样大？你会更倾向于存钱而不是花钱。在这种情况下，商品和服务的销售将会下降，企业的收入也会减少。企业收入减少了。它既不能扩大生产，也不能提高员工的工资，甚至更低的工资，那么居民的收入就不会增加甚至下降。

这只是一个小例子，说明货币贬值对经济和社会有害，所以货币需要不断贬值。当然，贬值是有限的，而且贬值太快，这对经济和社会也是有害的，所以我们说货币需要适度贬值。

2.货币贬值是不可避免的，但贬值会导致手头货币的购买力不断下降，因此如何防止货币贬值或保持其价值已成为许多人的目标。有三种主要方法可以防止货币随着贬值而贬值：

首先，赚更多的钱。虽然这并不能保持手中货币的价值，但只要货币赚得更多，你赚得越多，你赚得越多，花得越快，那么你就不必担心货币贬值；

第二是想办法让钱升值，或者叫钱生钱，主要包括储蓄和财务管理。虽然如果你储蓄，你可以得到一定的利息，但一般来说，你跟不上货币的贬值，但至少你可以保持你的钱的价值。

让我们来谈谈财务管理。财务管理有高风险和低风险。相对而言，国债和其他债券具有较高的安全性，其收益类似于定期存款。股票、基金、外汇和期货等其他财富管理产品可能非常有益，但它们也可能非常糟糕。

3.购买保值商品，保值商品必须长期储存，并能不断增值。在世界上，土地是最有价值的商品，但在中国，因为土地是国有的，个人不可能投资土地，但他们可以投资土地增值的房地产。当然，在和平时期，收藏品也有很大的升值空间。此外，黄金和白银等贵金属可能不会升值，但它们的折旧率低于货币，而货币也是一种很好的保值商品。

3.虽然房屋具有保值甚至增值的功能，但并不是所有的房屋都能保值或增值。尤其是近年来，房价并没有像往年一样上涨，只要你买了房子，就意味着升值。目前，房价上涨的可能性很小。其次，房地产市场严重分化，好的房地产仍将上涨。普通房地产基本上可以保值，但差的房地产价格将开始呈现下降趋势。如果你购买这种房地产，你将不会保留你的钱，这可能比货币贬值更糟糕。4.摘要：泰川约对货币贬值的建议是：首先，我们应该想办法赚更多的钱，这是处理货币贬值的最好办法；第二，在紧急情况下，你可以用两部分资金进行定期存款或购买政府债券；第三，你可以购买增值商品，如黄金和房地产，但在购买房地产时，你必须睁开眼睛，购买高质量的房地产；第四，如果你有一定的专业技能和财务管理素质，你可以进行风险投资，如股票，但你必须注意，这种投资是有风险的！

房价还会大涨，继续持房待涨

买房保值有这个操作的空间。前提是买什么样的房子产生收益大于存银行的利就行了。还有个就是为了房子的价格能上升不。个人觉得买二手房地段好交通方便的买来也能租出去未来价格还可能上涨。当然你租的价格要大于存银行的利息。