如果想买二手房，需要注意哪几个问题？

我买的是二手毛坯房，从我个人看，买房前一定要对房子实地考察，看看房子内部有没有问题，当时我买的房子管道漏水，付了定金才发现，卖家不修，然后我也没继续付钱，也没说不要，就这么拖着，谁先开口谁违约啊，最后卖家主动修好了。还要问下小区住户，看看口碑如何，夜晚治安之类的。

过户前考虑自己用什么贷款公积金，商贷还是全款，我开始打算用公积金，这个需要买卖双方过户前去银行申请的，当时中介带着我们省略了这个步骤直接过户了，最后公积金管理处批准了使用公积金但是银行不放款，因为没有按照银行要求来，然后因为过户了，商贷也办不了，最后走的抵押贷款。所以过户前一定要去银行咨询清楚。

因为我买的二手毛坯房，所以水电物业维修基金这些后来另开户，没有过，听说装修过的是需要过户的。

至于材料，就是身份证，户口本，结婚证这些材料，中介都会让准备的。

其他也不太清楚了，希望有帮助！

买二手房的正常流程。

前面就不说了，直接说看中后跟房主谈价。

1，跟房主面对面谈，你谈谈你的，他谈谈他的，谈价不要太僵，越是活络的人越容易谈下来价格。（避免中间有差价，而你跟房主都不知道）。

2，签合同，问清楚各自权利与义务，什么情况下是违约，违约责任是什么，写在哪；问清楚房屋状况是什么，写在哪；问清楚过户流程，写在哪？这三个必须问清楚写清楚。

3，税费承担，契税按法律是买受方承担，增值税（契税满两年不交）个人所得税（满五唯一不交）应由出售方承担，但在实际过程中都由买受方承担了，如果你问为什么，答案一般都是羊毛出在羊身上，出售方承担的话，他就会将税费的金额加在房价上，这个目前不容易破解。

需要了解清楚出售方是怎么获得出售房源的，如果是继承等非购买方式，又达不到免除个税的条件，个税为全款的20%；如果是房改房等，还会补土地出让金；如果是公司名下的房子，嘿嘿，那税费就要根据公司的账务来计算了，有可能很高，也有可能很低；以上都属于特殊情况，一般都会约定除契税外，只要产生税费，均由出售方承担。

3，支付定金。支付定金要支付给出售方，但支付前，一定要去房管局调产权登记薄，有没有抵押，抵押多少，有没有查封，这个非常重要，而且定金绝对不能超过房子剩余价值（房租总价-抵押金额-预留押金），一般一两万也就是了；至于为什么有预留押金，出售方欠的物业费水电气，还有腾房，无论什么情况，一定要预留。有心的，还可以查一下被执行人信息，也就是查一下出售方（房本上的人）有没有官司在身和被执行，免得前面没问题，过户是被查封。

4，解押，如果出售方有抵押的，出售方自己可以解押那更好，但更多的是出售方无力自行解押，这个时候就需要购买人（买受方）用首付款解押了。

出售方申请解押，还款日签订解押协议，购买人支付首付款（够解押就行，不必支付全部）到解押账户，银行扣款。如今有些银行在钱到账后七天（也有可能其他，只举例子）后才扣款，这样也会有风险，那就关闭全部网银支付渠道，拿走解押银行卡，更换卡绑定手机号并拿走，约定不能更换手机号，不能挂失补卡，更不可以动卡里的钱，否则怎么样怎么样（涉嫌诈骗）。这样就能最大可能避免风险（出售方取出解压款赌博等等）。

5，中介费支付，签订合同时一般会让支付定金到中介公司，约定交易完成冲抵佣金。这个定金一般等于或者略微大于中介费，约定好，多余部分，冲抵房款，在买受方拿到房子并结清欠费后，由中介支付给出售方。

6，签订的合同，最好只有一张（一份），而不是签完一个主合同，上面不约定中介费，再签一个中介费合同，再签一个流程合同等等，以上部分，除了解押容易出现其他未完事项外，其他部分都应该在一份合同上显示，出售方购买方中介三方都应该一目了然，彼此清楚。

大约就这么多吧，有什么其他，再聊。

要个点赞和关注。

二手房，防不胜防，当然也不是个个如此。

个人认为有以下几个方面：

一是房子有没有不动产权证。

不动产权证就像是房子的身份证，是房子进行正规交易、将来子女入学的必要证明材料，非常重要。因为房地产的快速蓬勃发展，很多房子已经建好10多年，也没有办出不动产权证来，所以如果你要买二手房，一定要确保房子证件齐全。

二是房子产权是否清晰，是否存在纠纷、抵押、查封风险。

我一个朋友买房，总价都谈完了，合同也签了，中介费也交一半了，房主房子被法院查封了，只能终止交易，房主债务危机没有钱支付违约金，一半的中介费6100元中介机构还不给退，明明都是中介的责任，没有查清房子产权情况，结果还不给退中介费，打官司律师都不愿意接，钱太少了，我朋友房子还没买成，特别生气上火。

所以一定要记得进行不动产登记查册，查询房子有无抵押、查封情况，确定房子没有纠纷、查封等的风险。如果父母、子女有房子产权纠纷的，房子买了，儿子天天来闹，就太闹心了。

三是选择一个正规的中介，选择一个经验丰富的中介工作人员。

前面也讲了我朋友被中介欺骗的事，选择一个正规的中介非常重要，因为买房都是大事，买房的钱都是大钱。一是选择全国连锁的，二是在当地有多家连锁店，开业时间比较长的，三是实地考察店面正规，员工有序的。

再一个，要选择经验丰富的中介员工，因为他要跟银行打交道，不同的人选择的银行不同，不同的银行贷款利率优惠不一样，不要小瞧那零点几的优惠利率，30年能省好几万呢，再一个好的跟银行熟悉的中介员，你的贷款审批的时间也快。中介员还要跟房产交易大厅的人打交道，熟悉的会快很多，不专业的老是缺东西。这都是我的切身体会，2次买房经历，从买房到过完户，1次2个月全办完，1次办了5个月。

四是要注明户口迁出时间，特别是学区房。

好多人买房都涉及到落户，特别是现在的学区房，一些特别优秀的学校，当年买房当年落户都上不了，有些政策要求，要在孩子小学报名前2年或更早把父母和孩子的户口落到这个房下，如果你没有和房主明确迁户口的时间，他的小孩也在上小学或初中，就很麻烦，所以切记记得标明迁户口的截止时间。

五是和中介说清中介费、贷款服务费、预付款等费用的数量及交付方式

和中介谈好中介费用是多少，是房款的1%还是1.5%，买房前提前确定好，还有没有其他费用，一次说清楚。我就是有一次被临时加收了贷款服务费，金额是贷款额的1%，好几千，正常这个不用另交，是含在中介费里面的，买另一套房子的时候，我就提前谈好了，没有交。再一个约定好中介费支付的时间，要留一半待房屋过户完毕后再支付，要不然中介费付完了，手续还没办完，服务质量会有所下降。

再一个就是定金及首付款的保管，因为都是大钱，基本上都是几十万，要找正规银行的中间账户。这个钱不在房主哪儿也不在中介哪儿，一步步办完手续再给房主。

六是一定要实地看房。

一定要实地亲眼看这套房子，实地感受他的通风采光、噪音、给排水、电气情况，白天看一次，晚上看一次，会有不同的感觉。再一个，看周边的配套。我是买的房子卫生间防水不好、电路老化，重新做的防水，改的电路，多花了1万多。

七是标明那些家具、家电留下，那些搬走，不然容易引起纠纷。

签订合同的时候，写清楚床、电视、空调等家具家电是否留下，避免以后有纠纷。

结合自身的买房经历，写了2个小时，希望大家吸取我的买房教训，少走弯路，都能买到称心如意的房子。

这个问题很大，我就讲几个主要的点：

1、 二手房房龄很重要，因为二手房折旧很快，房龄关系到房产价值和价格评估，还有以后建筑安全，因此首先要核实清楚房龄。

2、税费问题。武汉二手房产权证满2年的没有营业税，没有满2年的有营业税。

3、需要关注二手房地段、周边交通生活医疗教育配套，通风采光等，这个和新房一样。

4、需要重点关注是否会拆迁，这个也很重要，无论你是自主还是投资。

5、中介费问题，不同中介收费不同。

6、最为重要的：核实清楚房主身份，身份证产权证名字 是不是一个人，避免受骗。

7、二手房房主是否还有贷款未还清。

8、小区物业费和停车费等。

9、是否有电梯，多层 小高层还是高层，也要关注。

以上是我认为的几个关键点 还有其他点就不列举。欢迎大家关注我的头条号 武汉观察家，谢谢

其实买二手房还是很复杂的，也很容易产生各种纠纷，甚至对簿公堂！不用中介有交易风险，昨天中介朋友发了录自房管局一段视频，有个买家私自交易，为了省中介费，结果被骗了几十万，在房管局大厅嚎啕大哭呢。所以找中介靠谱点，但是一定要找信誉度好的规模大点的，证照齐全的。一般中介的买卖合同都是把自己的责任弱化，把甲乙双方的约定挺多，只要双方签字中介费就很难退还，里面还是暗藏许多大小的坑的，非专业人士很难发现。签居间合同前一定要明白以下几点:

首先是注意付款时间，付款方式要弄清楚，达不到的时候，尽量留有余地。要在签字之前协商好了，以免签合同后不能如期闹纠纷。

其次是关于违约责任条款特别重要，一定逐条逐句弄清楚，一般是适用《担保法》的定金约定，这部分不能超过房价的20%，卖家不卖双倍返还，买家不买定金不退。注意是“定”，不是“订”。再就是适用《合同法》的违约金，一般都是规定违约方赔偿对方房价的10%左右，最多不能超过20%。出现违约的时候二选一主张权利。

再次是不建议高评高贷，或者低评省税，这存在巨大交易风险，如果出现违约，可以根据《担保法》68条，提出不安争辩权，出现不利被动的局面。这方面如果不纠纷本不是事，很普遍的现象，中介也建议也能操作，一旦有纠纷，是很被动的，高评高贷和低评省税都对买方不利，如果房主反悔不卖了，都是有利的理由。阴阳合同慎签！

最后就是买卖双方都要有留证意识，交易过程中，必要的书证，录音，照相还是要留的，这有好处，现在诚信体系有问题，谁也不能保证就不遇到对方违约的情况。

虽然查交易房产权是中介的事，但是作为买家还是要提醒，必要的时候写入合同，以免产权不明，闹矛盾纠纷。卖家承诺房屋共有人同意出售，最好有书面的，虽然都是细节，但是做到先小人后君子，没坏处！我头条有这方面的文章，可详了解。（本人非专业人士，不妥之处勿喷，谢谢！）

1.签约主体一定是房屋登记人及其共有权人，若代签，一定需要有书面授权。

2.付款时间及付款方式务必约定明确。

3.一定需要明确房屋的客观和法律状态，并在合同中约定清楚。

4.办理网签、面签、缴税、解押、交房以及办理过户时间及条件等约定明确。

5.户口迁出约定清楚。

6.若有政策调整导致不能履约的处理方式。

7.务必约定违约责任。请按照不同节点以及情形分别就行约定。

8.约定争议解决方式及管辖法院。

9.签约时间及地点也应填写完整。

10.最后多说一句，务必审查合同条款，务必审查！

最后，祝您购房或者售房顺利、愉快！

买二手房要选“满五唯一”，“满五唯一”的房为什么受欢迎？

当你首先开口问房源是否满五唯一，中介就知道你是内行，那为何聪明人对满五唯一的房子情有独钟？

首先满五唯一这是两个词的组合，拆开来看就是满五和唯一。满五指的是从取得产权证的日期算起，持有该房产的时间已经大于等于5年，如果说房产证还没有办下来的话，也可以按照缴纳契税发票上的日期算起。

唯一者的是本人名下登记的只有此一套产权房。

购买二手房，如果房源符合满五唯一，可以省下一大笔钱，先来对比一下以下几种情况：

1、 首先房源不满两年

以总价200万为例，增值税（全额征）：税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

契税（全额征收）：税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万，（说明首套房小于90㎡，契税税率为1%）

个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

一般情况下，不建议购买房源不满2年的二手房，所需承担的税费更高。

2、 二手房满五年如果不是唯一的房源，增值税免征

以总价200万为例，契税（全额征收）：税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万；个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

3、 二手房满五唯一增值税免征、个人所得税免征

此时买房最划算，缴纳契税比例为1%

不算不知道，一算吓一跳，房龄差别竟然多交这么多钱，建议购房前一定先问清楚房源的归属和房龄情况。否则当定好房后才发现要多出这么大一笔费用。

1.别跟中介谈朋友，他们只是为了挣钱。2.提前说好中介费，别等到看好房子了再被坑。

3.首付走监管账户，走监管账户，走监管账户。

4.不见兔子不撒鹰，不过完户不算完。

5.房子交接越快越好，

先说买房需要注意的，地理位置、交通便利和朝向物业环境等是最重要的。二手房多数时候都是因为刚需购买，那前两者基本已经考察过了。那朝向和采光，房主是否符合资质（朋友家人十几年前通过中介买了房后发现，出售方并不是房主或子女，户口不迁移房子就无法再次出售）。另外，二手房装修是一笔大费用，包括贷款也会利率高一些。还有，虽然属于迷信但是你也可以打听打听附近邻居，房子是否属于凶宅，小区物业好不好，有没大问题等等。

二手经适房或者限价房有政策，未满五年购买是有风险的，拼的是房主人品。我自己就是买的这种，说实话，确实提心吊胆的等待过户，好在房主人好，我们关系一直处的不错，到时间加了20w也过户了。反正，谨慎谨慎再谨慎吧，毕竟是个大投资。

插个段子，西班牙圣家大教堂100年还未完工…哈哈哈

主要注意以下几个方面吧：

1.地段

一般来说，无论郊区房还是市区房，都有其的地段好坏的一面。比如市区房，虽然上下班方便、商业繁荣和生活便利，但也有不少坏处，那就是房屋价格高，而且生活成本也高。建议是购买房价相对较低的郊区房，但是前提下，是要选择交通方便，且有地铁的房子。最后要做的一件事就是要留意小区所在区域的发展规划。

2.户型实用

首先要避免奇葩户型，其次并不是户型方正就够了。选二手房，还要看布局是否合理，毕竟很多设施都是固定的，不同于毛坯房还可以轻松改造。

3.生活配套

一般来说，二手房小区附近的配套都相对完善，可以满足住户的基本生活需求，但对于没有成熟的交通、医疗、商业配套的小区，要注意房子未来的发展性。同时也要留意周边新增规划，是否会影响你往后的生活质量。

首先谢邀，买二手房其实挺好，不要觉得不好，只是看好相关资料，还有就是对自己是否喜欢这个小区。

材料主要注意一下这几个就行

第一要看房屋手续是否齐全，是否有房产证，房产证上信息是否与房产的房主相符，房屋是否有抵押。

第二要看房屋产权是否明晰：有些房屋有多个共有人，有继承人共有、有家庭共有、还有夫妻共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

第三要咨询交易房屋是否存在出租，有些二手房在转让时，存在转让物上面的负担。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，极有可能得到一个不能及时入住的房产。我国法律规定“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多的纠纷。

二手房确实傻逼比一手房要注意的地方多些。

主要注意以下几个方面吧：

1.地段

一般来说，无论郊区房还是市区房，都有其的地段好坏的一面。比如市区房，虽然上下班方便、商业繁荣和生活便利，但也有不少坏处，那就是房屋价格高，而且生活成本也高。建议是购买房价相对较低的郊区房，但是前提下，是要选择交通方便，且有地铁的房子。最后要做的一件事就是要留意小区所在区域的发展规划。

2.户型实用

首先要避免奇葩户型，其次并不是户型方正就够了。选二手房，还要看布局是否合理，毕竟很多设施都是固定的，不同于毛坯房还可以轻松改造。

3.生活配套

一般来说，二手房小区附近的配套都相对完善，可以满足住户的基本生活需求，但对于没有成熟的交通、医疗、商业配套的小区，要注意房子未来的发展性。同时也要留意周边新增规划，是否会影响你往后的生活质量。

1，虚假房源。2，乱收费，多收费。3，隐瞒房屋情况，欺骗买方。4，吃差价。大家买房一定要多多小心，最好找大品牌中介，相对会靠谱一些。

快拆迁的房子，手续要注意了，这个必须要了解拆迁政策，对应你要买的房子，所有的权属证明是否都能对应今后的补偿，否则，后续无法获得拆迁补偿就麻烦了。

买二手房，比一手房的手续流程复杂，所以需要考虑的因素也更多。

1、你需要了解房子本身。

这需要从周边的配套设施考虑，医院、学校、商场等与平时的生活息息相关的设施必须要了解，如果家里有老人小孩，还要考虑公园离家的距离，老人孩子有个休闲去处才好；

2、你需要了解这个小区的物业管理，房屋的换手率（也即，该楼盘买卖频率），小区住户基本情况（是租赁户更多，还是原住民更多；是上班族住的多，还是空巢老人住的多），还需要考虑周边的经营场所，会不会人员流动复杂，这个主要是针对家里有小孩，尤其是刚上学的小孩，周边环境对孩子的教育是很有 影响的。孟母三迁的故事仍然有深刻教育寓意。

3、你如果看中了一套房子，就需要了解一些房主的问题：

（1）房主卖房原因；

你需要了解，是因为确保房屋在你购买之前是正常居住，未发生其他异常情况；

（2）房屋之前是自住还是出租，是经营还是住宿，如果是装修费房，你需要了解所用的装修材

料以及装修设计图纸（简单呢了解，为的是怕隐蔽工程出问题你不好解决）；

（3）房主是已经有房产证原件在手上（即全款买或者贷款已经还清）还是说在银行还有贷款，

这个问题很重要，交易过程中是很重要的。如果产权证在手上，交易过户就简单多了；如

果银行还有房贷，那就需要和房主商量余下的贷款怎么偿还，毕竟，要完成交易过户，必 须是房主贷款还清，拿到产权证原件。

4、交易的过程，需要提前和中介公司确认好，能多详细就多详细，包括费用计算，至少项目是

需要提前确定的，能省的税费就要提前准备省税的资料提交等。

5、签订合同之前，需要认真阅读条款，尤其是房款交易节点和金额。如果有补充协议，务必字

斟句酌，因为，补充协议与格式合同有冲突的时候，是以补充协议为准的。并且，在签约的

时候要注意，：出现违约的时候，应该在哪个地方的法院解决纠纷等等。

6、中介公司要选有资质的公司（营业执照等证件是需要亲眼见证），除了中介服务费，其他费

用，原则上都是你买房人自己去缴纳，尽量不要代缴。

7、销售人员辛苦，尤其是房地产经纪人，每天都在不停的走啊走，需要看很多房子，拍照、画图、、、、需要跟房主做很多很多的沟通，协调。所以，无论找哪家公司，找哪个经纪人，请善待咱们的销售人员，真诚沟通。当然，若遇违规操作，请一定找公司上级解决，也可以找营业执照注册地工商所、消费者协会以及经纪协会投诉，维护自己的合法权益，也清理出经纪人队伍中的不良现象。

祝福你买到适合自己的房子，喜乐置业！

我觉得注意以下几点就行了。

1.产权和性质问题，多少年产权？40年，50年还是70年？是住宅还是商业还是三产小产权或者安置房？商品房才是国家保护的，而已只有住宅性质的商品房才能落户读书。真正的安置房是要交房五年后才能买的，而且必须是转商的安置房才能交易。

2.是否有抵押，一押二押？是否有欠款？需要解压吗？哪一方出解压费？业主征信是否良好？按南宁来讲，如果业主征信良好，正常第三方垫资费为2.5℅-3℅；如果征信不好，那么第三方垫资费要4℅以及更高，这将是一笔不小的费用。一押二押以及查封都是可以查出来的，到时候房子至少是清晰的。

3.是否出过事故或者有故事？是否有查封？—正常这个是不能隐瞒的，中介和业主必须在交易前告知买方，否则即便过户成功，买方是可以起诉中介和卖房解除合同，退还所有收的费用房款的。

4.多对比几套房源，交诚意金或者定金之前必须先查一下自己的征信和流水（主要是征信），确认自己有购房资格，如果是公积金贷款的话先到公积金部门确认一下自己能贷款的额度。交易前确认一下业主接不接受公积金贷款，毕竟公积金贷款要先过户才审核贷款放贷，虽然大部分业主都可以接受了，但是还是有部分老一辈的业主不接受。

5.最重要的也是一开始需要考虑的—想清楚您为什么买房？是刚需就图给孩子落户能读书就行还是有一定资本给孩子找学区房还是单纯改善型享受型？（就买来享受的，房子小换大，换江景房别墅等）。自己能接受多少首付月供？因为弄死您的从来都不是首付而是月供。想清楚了，那么您买什么样的房子就清晰了。定位也就不同了。

6.虽然现在倡导房住不炒，但是还是有不少人资金多余想投资，或者暂时不考虑入住的，那么这批人要考虑的可能范围就广很多，或者可以不考虑二手房。

7.最后建议，害人之心不可有防人之心不可无，跟钱有关系的特别是大金额的最好都进公司账户，都要索取收据收条发票盖章等凭证。人心隔肚皮。

希望对您有用，夜深人静暂时脑子就子想到这些。

二手房买卖合同是你们之间的法律，必须遵守。既然合同约定用首付解压，你不支付解压部分款项就属于违约，将面临上家追究你违约责任。二手房交易流程复杂，关键点很多，法律风险较高。但国人在二手房交易过程中，没有法律意识，多数听从中介安排。殊不知，中介为了做成生意，绝对不会告诉你风险，更何况中介也可能真的不知道风险之所在。所以，在发达经济体，法律会强制要求律师介入，比如香港法律就规定，二手房交易合同必须在律师楼签署，否则不予过户。本律师就处理过一个案例：卖房人卖楼违约，法院判其向买房人支付违约金120万。可见风险有多大？！

二手房交易流程如下：以买方按揭为例 业主放盘-经纪人实勘房---录入系统---在房产网站挂牌--买方约看房---经纪人带看---谈价--三方签订定金合同---双方准备资料 --交首付到银行资金监管中心---银行面签--银行审核通过后--核税过户--首付打到卖方 账号--出证----买方作抵押出他项权证---银行放贷款到卖方账户--物业交割 --水电过户。

二手房由于交易流程繁琐，过程较长，所以交易前一定要做好以下几步保证整个交易流程的顺利进行！

1、产权是否清晰，在二手房交易前一定要做产调，包括产权人 是否有继承 是否有赠与 是否离婚是否有抵押、是否有民间借贷等。

2、二手房一般都附带有较好交通 医疗 教育 生活配套 特别是教育一定要落实。

3、二手房 都是所见即所得 一定要对房屋的情况进行勘察 包括房屋装修情况 是否有出租 是否漏水等情况。

4、二手房交易过程中大家最在意的是什么 时候交付定金 什么时候交首付 什么时候交税 签定金合同的时候交定金 银行面签之前把首付打到资金监管中心，过户当天核税缴税。

5、二手房交易过程较长 在交易过程中容易出现问题 所以一定要在合同中做好买卖双方的违约责任。【买方不要 定金不退 卖方不卖双倍返还定金】税和费用由谁缴纳 缴纳的金额明确规定在合同内】卖方户口什么时候迁走，不签怎么办 违约责任] 水电煤气物业交割！

6、最重要的是交付时间一定要明确在合同里面！

买房5点建议，谁都可以参考

1.给自己定位，看自己真实需求，是为了上班，上学，或者其他因素。

2.确定自己的预算，超预算太多或者太少的房子，就不要去看了。

3.抽一天时间去看房，要大范围的看，能多看，多看。看的是房子的户型，周围的环境，配套，离学校的位置，了解每个小区的大概价格。

4.在自己看的感觉还可以的房子里面，去找楼层好的，价格合适的，房主诚心卖的。

5.有了自己看好的房子，最好一步就是去约房主谈价格了。这里面是情况最复杂的，应该大部分人，都是找中介买的房，在中介选择方面，担心被坑的话，可以找链家，贝壳之类的，虽然佣金高一些，但服务确实好。或者去找一些其他的，那真是跟中介斗智斗勇啊。有的可能五千，六千的就能办，走量。有的可能表面是花了1万，实际上花了2万，3万，甚至更多。原因很简单，被中介吃差价了。

首先，非常感谢悟空的邀请！我们是海南环球屋，一直在关注和研究房产方面。近期，许多人为二手房过户的种种问题所困惑，为此，编者梳理了以下内容，希望可以帮您答疑解惑。

1、选择一家可靠的中介尤其重要，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”：营业执照和中介代理资质证书；

2、确认房屋产权，需注意产权证上的名字与房主是否一致；

3、核实房屋是否允许买卖；

4、明确放款付款方式和时间；

5、小心房款和产权的交接；

6、保证产权顺利过户。必须要经当地房屋土地管理局，办理完产权过户手续；

7、在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限；

8、检查房屋质量和装修配置

总而言之，如果买二手房不想入坑，建议事先选择一位可靠的房产中介，做好买二手房的攻略，多看房，多比较。最后，希望您能买到自己心仪的好房子。

欢迎大家一起讨论买房路上遇到的各种坑。

关于二手房买卖相关注意事项已经有很多人发过了，我今天想说的是，相关操作手续二手房专业置业顾问会给您解答的比我们现在写的更详细，毕竟每套房子的情况不同。要注意的是您委托的二手房中介素质够不够过硬，口碑信誉有没有问题，不要在中介费上过多纠结，房产交易安全才是整个交易的重点

您好，过户通小艾结合我的工作经验给您简单总结了几条，买二手房需要注意的事情。

1.要核实业主的身份。要核实业主是不是真正的房屋所有权人，务必核对其房屋所有权证、契税发票、身份证。对于办理委托公证售房的也要注意。

2.核实房屋权属。也就是我们平常所说的“查房”。查看房屋是否可以交易、有没有被抵押的他项权利、房屋权属有没有争议。

3.注意房屋共有人。如果房屋还存在共有人，必须让所有共有人同意并签字，才可以进行交易。

4.明确违约事项。在这个房价飞涨的年代，卖家返水非常频繁，所以买家为了保障自己的权益，一定要在合同中提高业主违约的代价。比如在违约责任里约定买家的损失，比如中介费、过户服务费、按揭服务费、交通费、通讯费、误工费等等；在违约责任里，要求业主承担因业主违约在交易期间房价上涨，买家潜在损失都经济损失。

5.如果通过中介交易，也应对中介的费用、违约责任进行约定。

6.如果是自行交易，交易中产生的税费，应该由谁来承担，也应该事先协商清楚、达成一致。

以上是过户通小艾总结的几点，二手房交易环节多、流程复杂，希望对您有帮助。

一、卖房找大中介公司

找中介买卖房子，大公司的流程相对正规些，一般不会买到有明显问题的房产，比如查封房和凶宅。

所谓的大中介公司流程正规主要是其准备文件种类齐全，如有共有人同意出售的声明，有租客放弃优先购买权的声明，有送达地址确认书，有要求买卖双方填的《二手房交易重要事项告知书》等书面文件。但有些所谓的大中介公司是用加盟方式开的，实际上和小公司没有区别，管理也很混乱。

二、隐瞒其他共有人签订的合同合法有效

共有产权其中一个共有人签字，可不是合同无效，买卖合同合法有效，出卖人继续履行不能，由签字的出卖人承担违约责任。最常见的就是夫妻婚后购买的房子，产权登记在夫妻一方名下，夫妻任何一方签订买卖合同，合同均是合法有效。另外一个共有人不签字追认合同，或阻挠合同继续履行，由签字人承担违约责任。

三、网签并不能阻止一房多卖

网签合同备案，这是买卖一手房时的说法，二手房一般不用网签合同备案的说法，一手房的网签备案法律法规有明确规定。通常说的网签合同备案，特指在一手房销售时，在预售合同签订后办理预售房产抵押登记前的一个流程，是政府房地产行政管理机关管理一手房销售的手段，也是办理预告登记及办理预售房产抵押的前置程序。当然个别地方的不动产登记中心，比如宁波市也开展二手房买卖合同的网签合同备案工作，但是深圳市没有二手房网签合同备案的流程和说法。

四、购买学位房应核实租赁备案登记记录

若买受人购房看中的是依附在该房产上的学位，买卖合同条款中应就学位问题单独作出明确约定，当然也包含学位不能实现的违约责任处理。实践中，买受人应注意购买的房产以前是否办理过租赁备案登记，有些租客办理了长期的租赁备案登记，虽然提前退租，但是并不妨碍其拿着以前的租赁备案手续申请学位。有些业主书面保证自己没有用过学位，但是这是打擦边球的作法，业主本人没用过，但他并不保证租客和上一任业主是否有用过学位，他所做的承诺只是针对他本人。关于学位不能实现的违约责任，合同中应约定明确的赔偿金额，限制法官使用自由裁量权。笔者见过的几个判决，买受人学位落空法院判决的赔偿是10万元。学位房的占用情况，买受人可以登录各区教育局网站查询或致电学校招生办了解，同时需要注意保存相关的证据。

五、二手房是现状买卖

双方在签订一手房买卖合同时，周围的建筑可能尚未建设，双方往往是对着规划图纸进行交易，因此开发商有介绍周围环境的义务。二手房不同于一手房，二手房是现状买卖，出卖人不会主动介绍房产周围的具体情况，买受人在看房前应自行了解。二手房买卖买受人应重点关注房屋是不是凶宅，有没有难以忍受的噪音等，这个可以在出卖人填写《二手房交易重要事项告知书》时询问清楚。买受人在签订合同后发现有不利因素想要撤销合同，买受人应举证出卖人存在恶意隐瞒的事实，实践中存在现实困难。有法院甚至认为，忌讳“凶宅”并非良诉不应提倡。

六、购房的风险和收益成正比

找中介公司操作购房资格和贷款资格，这是很多买受人找中介买房最看重的东西。购房者明明知道自己不符合购房条件，却让中介想办法搞定购房资格和贷款资格。实际上大多数买受人，找的就是这样神通广大的中介。实话实说，银行流水和收入证明，实打实满足银行要求的人还真不多。中介推销有些房产最大的买点就在于该房产可以办理高评高贷，少交首期款。当然风险和收益成正比，想冒风险就不要在出事后承担责任时把责任都推给中介。买受人不符合购房的条件，等条件符合了再买，就啥事没有，天下太平。

1、看房子的房龄

2、看房子地段

3、是一手房还是二手房

一、买二手房的注意事项有：

1、核实产权是否清晰，出售方必须是房屋的拥有人，并且已办理房屋权属登记。通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误。

2、核实清楚房屋基本状况，在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况，有无共有人、有无抵押、有无出租等情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。

3、明确交易程序，二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。

4、违约责任要明确，要有力度，买卖双方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚约定或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。

二、买二手房的手续：

1、买方需要对房子的产权进行调查：需要审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，我们要注意产权证上的业主姓名是否与售房者是否相符，有无抵押或共有人等;

2、准备好过户材料：买卖双方准备好各自的身份证、户口簿、婚姻证明，卖方带好房产证原件及复印件即可;

3、递交材料办理过户;

4、办理税费减免及缴税;

5、拿证：经过二级审批之后，便可到房地产交易中心取不动产证以及他项权证;

6、交房：取得不动产证之后便可办理物业交割，也就是交房。

【法律依据】

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

看小区环境如何，物业管理如何，小区划分学校是否分明，产权明细是否青楚

最好满五唯一，不交税

二手房一线销售前来答题：

注意的问题有很多，挑几个重要的说

1，房屋建筑结构

因为二手房一般都是房龄稍微久一点的，特别是在购买旧房子的时候一定要弄清楚房屋建筑结构是什么，现在有框架结构（电梯房）、砖混现浇（小6层）、砖混预制（总共4层的，也有总高6层是预制板的），所以一定要落实清楚到底是什么结构，如果是预制板的话质量不好，所以就不要购买了，注意别被中介骗了。

2，弄清楚产权情况

现在一般大的中介都负责为买家去查询业主的房屋产权情况，会负责给拉产调，这样可以调查房子的产权情况，有无纠纷、抵押等情况都一目了然。所以一定要核实清楚在交钱，要不然最后容易引起纠纷。

3，签合同注意看清楚

合同是至关重要的一步，自己满心欢喜选一套合适的二手房不容易，最后因为合同的问题导致未能办理成功，浪费时间、精力和金钱不说，最后还没买上房子，所以一定要注意。签合同一定要看清楚每条内容。

家具家电一定要在签合同的时候了解清楚

，不要口头协议，你以为业主会留下结果他带走了，到时候你心里会很不舒服。

后期费用写明白

，该是谁交的谁交，比如税费、中介费！

4，交房房屋和清算费用

这个很多人不知道，觉得房子都买上了，户也过了，能有什么问题，其实错了，后期费用这个大家都容易忽略。比如暖气费，如果逾期未缴纳是要有滞纳金的，我遇到过一个客户买的房子暖气费+滞纳金一共欠的四万多！所以大家买的时候一定要委托中介把房子的各项费用都查清楚。

5，选个靠谱的中介

这个不多说了，中介作用挺大的，你不干这行真的不知道。这里就不多介绍了，大家一定擦亮眼睛，找个靠谱的，小心黑中介骗人。

6，明确办手续的时间和违约责任

是卖给你了，但是迟迟不配合办手续也不行，违约了违约金是多少，多长时间付清。这些都很重要。

以上就是我总结的最主要的几条，希望能帮助到大家。

欢迎大家关注我，有任务问题随时私聊解答吆！谢谢

二手房 主要自己喜欢就好。

专业的事还得找专业的人，购买二手房不同于新房，二手房牵扯有很多东西，比如共同产权人、户口、税、是不是凶宅等等问题。想买二手房建议还是找个有信誉的中介比较靠谱！中介一般都熟悉本市各小区情况，办过户手续也是轻车熟路！

1.签约主体一定是房屋登记人及其共有权人，若代签，一定需要有书面授权。

2.付款时间及付款方式务必约定明确。

3.一定需要明确房屋的客观和法律状态，并在合同中约定清楚。

4.办理网签、面签、缴税、解押、交房以及办理过户时间及条件等约定明确。

5.户口迁出约定清楚。

6.若有政策调整导致不能履约的处理方式。

7.务必约定违约责任。请按照不同节点以及情形分别就行约定。

8.约定争议解决方式及管辖法院。

9.签约时间及地点也应填写完整。

10.最后多说一句，务必审查合同条款，务必审查！

最后，祝您购房或者售房顺利、愉快！

在郑州买二手房，超过15年的不要买，不能贷款，买了意义不大。

配套不好的，没有学校的，也不建议买，孩子无法入学，后期还得换房。

其实就一点，买核心位置，核心地段的房子。

二手房是找中介的会省很多心，不过中介费不可少。如果自己有时间，可以去跑手续实在不懂的可以找代办。房产是否有产证，满五唯一还是满二，这些会涉及到过户费用。最好去市民之家查一下房产档案，是否有抵押或者是否有经济纠纷。如果是做贷款还有一个银行评估单价，如果中介对你负责会帮你利益最大化。这些没有问题的话，再就是原业主是否欠水电气费用还有物业费停车费。最后过户更名，房子就是你的了。看二手房多看几家，如果不是一线城市还真的是买方市场

1.一切都按规章制度办事，白纸黑字；

2.合同里约定二手房包不包括家电家具等（实际居住使用过的二手房）；

3.合同里约定交房具体时间及未按时交房的补偿协议（因为存在二手房出租，但租期未到即出售的情况，我就是碰到的这种情况，中介一直隐瞒然后拖交房时间）；

4.合同里约定对出售房屋有任何隐瞒情况（凶宅、抵押未消、一房多售、出租等等）的补偿措施；

购买二手房，涉及到的费用有定金、首付、税费、居间服务费等费用。需要注意的是，计算首付需要先扣除定金、税费以及居间服务费，才是可支配的首付钱款。

一、定金怎么算？

二手房经过看房选房之后，买卖双方如果达成交易意向，买方需向卖方支付一定数额的定金，一般在100000元以下。

付定金意味着：

1．买方单方面违约（例如中途反悔不买了），不得要回定金；

2．卖方单方面违约（例如坐地起价），需赔偿买方双倍定金。

二、税费怎么算？

普通商品住宅需要缴纳契税、个税、增值税及附加。

另外，经适房和房改房等特殊房产，还需要缴纳土地出让金和公摊面积等。

三、居间服务费怎么算？

由于各个中介机构的收费标准不同，居间服务费也没有具体的标准，计算公式一般如下：居间服务费=房屋成交价×居间服务费百分比。

四、首付怎么算？

通过经纪机构进行交易的，对于首付款资金需要进行资金监管。

全款的，需要在过户前将网签价等同的款项打入资金监管账户。

贷款的，需要将网签价-贷款部分打入资金监管账户。

五、还有其他杂费

评估费、产权登记费等费用，这部分费用不是特别高，可能也就是几千块钱，但是小钱也是钱，计划不周捉襟见肘就不好了。

总之，购买二手房，以上这些费用你都需要估算好，以免资金不够让你措手不及。建议在购房前，清点手头可用资金，根据自己的收入情况推算月供及可贷款金额，扣除税费及居间服务费，计算首付及可购入房屋的总价。

具体计算可以点击这篇文章查看表格

1.了解房屋产权状况，卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。 　　2.订立买卖契约(签定买卖合同)。买卖双方通过协商，对房屋座落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签定一份正式的房产买卖契约。 　　3.向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的及出租房承租人未放弃优先购买权的情况拒绝申请，禁止上市交易。并根据交易价格是否符合市场价确定是否进行房地产评估（事实上一般都要评估）。 　　4.立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 　　5.缴纳税费。税费的构成也比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。 　　6.办理产权过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成。 第二:在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 ???? 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过，什么背景，是何种用途； 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 ?八、产权是否完整 ?1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 ?九、小心房款和产权的交接 ?1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； ?2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 第三:房改房 2%契税+0.1%印花税+1%土地收益金+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费 经济适用房：（住房面积低于144平方）享受面积部分5%土地收益金+2%契税+0.1%印花税+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费 经济适用房：（住房面积超过144平方） 享受面积部分5%土地收益金+4%契税+0.1%印花税+5.5%营业税（差额）+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费 工商合同鉴证费：房屋价值20万以下50元，20万-50万之间100元，50万-100万之间200元，100万以上300元。 4%契税+0.1%印花税+5.5%营业税（差额）+200元登记服务费+10元/平方米转让费+20元配图资料费

二手房交易中会出现不可预测的事情，想买二手房，要提前考虑好，突发事件会打破你的购房想法。

先看房，看好房，一定要调查一下业主的产权问题，签合同前调查。

签合同之前，准备备件的时候，一定和业主和中介统一备件，三方告之。

合同一定要尽快办理，后期的手续，银行面签能快就快，千万不要有各种理由去推脱，延长交易时间。买方更不要为省一点中介费，省一点物业费，或者是省一点路费而延长交易时间。

面签以后就是过户，过户更要以快的速度去过户，最好当天去过户。因为业主的情况比你还要着急，但是就怕中间有一想不到的事情。

过完户最好拿着房本直接去抵押，这个时间段是业主的着急期，诚信为建，最好以尽快的速度或者以合同速度去抵押房本，等待放款。

交接物业也要以越早越好，那你就可以尽快的入住。

二手房的风险是不可控的，不管你做多长时间的中介，后期的事情会不会有意外，都是不可预测的。

所以二手房交易啊，最好以快的速度交易完成，降低不可预测的风险发生率。

第一步：.想清楚自己的购房需求是什么，购房区域是哪里

第二步：网上搜索真房源网站或者APP，比如某壳，搜索购房区域里的小区，在售房源，已成交房源，历史价位，

第三步：筛选几套您感觉优质的房源，不用主动去联系网上的经纪人。直接去购房区域的门店去实地看看。装着自己什么都不知道的样子，只说购房需求，让经纪人带您看房子，当天看房的时候不要表现得特别想买或者特别不耐烦的样子。一个中介带您看完，再找另外一家中介带您看，两家不同平台的中介带您看完房子以后，您就一目了然。您手里的房子是真优质还是假优质了。

第四步：筛选出为您服务的中介，到底找那个更合适，和他进行下一步的购房沟通，你能信任的人才能为你服务，中意那套房子，就可以委托中介来谈，或者约业主三方见面谈

第五步：多去请教中介交易流程，现在中介都是交易透明化的，多请教，经纪人也就会给您说得详细一点，后期坑也就少点

第六步：冷静思考，找到适合自己的房子，下定就行。坚持不要支付大额定金给中介或者业主，不然您会很被动

想买二手房，需要注意以下事项

1、买房之前先想好

2、先看完再下订金，不要连房子都不看一下就买，不要贪小便宜吃大亏

3、如果二手房毛坯单价和一手房单价一样，建议选一手房一般带装修，而二手房带装修的房子一般不会低于一万以下

4、二手房市场现在都需要全款购买，钱不够还不如直接给个首付买新房[大笑][大笑]

有靠谱的中介吗