吉屋潘国栋：房地产如何有效利用互联网去库存

春节过后，吉屋网的实时监测数据显示，3月1日线上流量再次刷新历史新高，这是2月17日起连续第7次刷新历史新高。与此同时，新房成交量也随着流量汇入达到了新高。

真实的统计数据反映了房地产市场进一步回暖的趋势，但是城市间房地产交易量分化明显。一边是北上深疯狂的“库存消化”，一边是三、四线城市库存高企。

在“去库存”上升为国家层面的五大经济任务之一的背景下，一线城市要防止房价上涨的“虚火”，三、四线城市则仍然需要打一场“去库存”的攻坚战。

首先，政府在楼市调控方面，建议坚持“因城施策”的原则，库存压力大的城市多些政策支持。去年年底，中央定调去库存之后，地方两会相关议题频频出现，各地方政府着手推进“去库存”落地政策。

例如，广州实施分区限购，全省叫停70/90政策。山西省取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制等。

其次，抑制一线城市这种“虚火”。本就需求旺盛的一线城市，还是得防范房价过快增长。由于一线城市的外来人才大多倾两代人之力，甚至还要再加杠杆才能完成购房。

巨大的“虹吸效应”使资金过度集中于一线楼市，透支了三、四线城市的购买力，在一定程度上会导致三四线城市更难去库存。

最后，也是最主要的，房地产企业以及传统代理商要及时、主动转变思路，升级服务模式。深度运用互联网改造获客、服务、组织能力。

试想，如果房地产行业也有一个类似“天猫”的交易平台，有巨大的用户基数，三、四线的房企、代理商可以通过这个平台获取客源，提升服务质量，升级组织能力，将会促进“去库存”进程。

吉屋做的就是一个开放的房产交易平台。通过超过千万的月度访客和案场到访形成的购房者偏好大数据，能够让购房需求和房源精准匹配，无论是线上蓄客，还是线下看房、渠道拓展、客户界定、案场成交直至佣金结算，吉屋都实现了全流程的系统化和移动化，帮助房产销售从简单粗暴到智能高效的迭代更替。

从获客方面来看，吉屋可以连接线下中介门店每个经纪人，每个新房项目销售可覆盖全城二手中介门店。目前，吉屋新房交易平台月度线上访客超过1000万，注册房产经纪人超过60万。

从升级服务来看，房产销售机构的销售顾问可以通过吉屋的置业管家APP即时回复访客的咨询，覆盖传统售楼处18点下班后的晚间咨询高峰。此外，吉屋还与滴滴快的合作，看房专车解决线下看房“最后一公里”问题。

从提升组织效率来看，吉屋全流程的服务将促使传统新房销售机构调整组织架构，直接面向消费者，提高人均产能，优化团队结构。据吉屋数据，很多小型代理商，通过接入吉屋平台，获得了人均产能的飞速提升。

举个例子，某省会城市新房代理的翘楚，员工人数981人，半年营收4182万元，人均产能0.7万元/月。然而吉屋平台上的商户，员工人数30人，半年营收1098万元，人均产能高达6.1万元/月，相比之下，远远超过前者，平台的作用进一步凸显。

电子商务正在往垂直领域深度渗透，而房产电子商务交易额仅占新房交易总额的8%，90%以上的市场等待被影响和升级，三、四线城市的巨大库存可借力互联网加速消化。

房产市场不像传统的快消品市场，它是一个极度分散、区域为王的市场，只有开放的房产交易平台，才能有针对性的去化库存，才能影响这个万亿市场，才能促进房地产市场朝更为健康、可持续的方向发展。