河西业主换房潮来了！手握几百万，却哭诉“无房可买”

　　近期，在复盘网友问题时，我发现计划进行主城改善置换的买房人不在少数，其中，大多买房人在河西、鼓楼、城南等区域，一波主城换房潮悄然而至。

　　他们住惯了主城，“两江”从不考虑。但置换的预算有限，主城的改善项目在户型走大的同时，总价也比较高，想在主城买大面积的三房甚至四房并不容易。

　　与此同时，处于河西、软件谷、南站板块之间的“龙翔”中央商务区，正好可以满足自住置业、改善置换的不同需求，又因近期利好动作频繁，屡屡被官方点名，吸引了不少买房人关注。

　　一、河西业主卖2房“鸽子笼”！手握几百万，却哭诉主城改善太难

　　虽说主城房价较高，卖掉小户型的总价也不低，但如果想还是在主城置换个大户型并不容易。

　　先来说说今天的一位朋友吧，他问我“卖掉河西的两房鸽子笼，在主城改善，还能买哪里？”

　　这位朋友换房的原因简单粗暴：一家三口住着憋屈，家里老人来的没地住，以后还有可能生二胎，想换大面积，最好是4房。

　　这位朋友现住在河西奥体的万科光明城市，不到100㎡的两房，这是他来南京买的第一套房，买的还算早，这几年涨幅还算可以，依目前的二手房价，能卖600万左右。

　　按照600万的总价，在除去300万左右到的贷款，到手能落个200多万。算上新房子装修的钱，他想花150万左右的首付，买个四房。他在软件谷上班、老婆在河西，看看预算，再看看户型面积需求，这两个区域基本是无缘了。

　　除了这位朋友，过来问我置换大户型的还有河西金马郦城、万科金域缇香、中海塞纳丽舍的业主，他们现居住的房子大多面积较小，户型是两房。

　　为此，我在链家网查了下河西部分小区小户型的成交情况。例如，中海塞纳丽舍90-100㎡左右的户型大多只有两房。

　　不少业主都称2房的户型已经住不下了，急需换房，虽说河西的房价比较高，房子能买500-600万左右，但这个总价去买主城的四房大户型改善并不容易。

　　除河西业主外，城南业主面对换房也很苦恼，他们的生活圈子都在城南，但目前城南的上市量较少，合适的改善项目更是捉襟见肘。有位软件谷工作的业主和我抱怨：“城南改善太难了”。

　　但提到河西、软件谷，就不得不说位于其中间位置的——“龙翔”中央商务区，这个区域可以满足主城改善、自住，又因板块利好不断、土地储备量多，未来的价值不可估量。

　　值得一提的是， 在“龙翔”中央商务区内的中海城南公馆传出加推消息，面积户型中就包含有130㎡的四房，正好符合主城改善置业的需求。

　　二、130㎡四房解救“无房可买”！四大亮点加持！改善首选

　　在主城上市量紧俏的大背景下，城南也不例外，想在主城置业，又对户型面积有需求的选择余地太小。大多住惯了主城的人，到了置换改善的阶段会遇到“无房可买”的状况。

　　但新机会来了！位于“龙翔”中央商务区的中海城南公馆，既可以满足主城置业的前提要求，在满足自住外，还可直接享受到板块发展带来的红利。

　　据了解，中海城南公馆将于11月中上旬全新入市，首批推出2、3、6号三栋高层产品，合计351套精装修住宅，涵盖100㎡及130㎡两个户型，精装交付。

　　亮点一：准现房！改善置换的福音！

　　之前有位买房人，他也是主城小户型置换改善，因为资金问题，他需要卖掉老房子，才能有钱来买新房，而换房的间隙是没有房子住的，所以，他除了主城大户型的需求外，还有一点极为重要，就是必须为准现房，交房时间要快。

　　这样看来，中海城南公馆在区域内有绝对优势的一点是，项目为主城区地铁上盖的准现房产品，全盘精装修交付。相比于目前市场上动辄21年22年交付的期房产品，具有显著的拿房周期优势。

　　项目鸟瞰效果图

　　亮点二：多条地铁加持！道路交通贯穿全城！

　　中海城南公馆位于S3号线贾西站地铁口，1站到河西，4站直达南京南站，并可与1号线、2号线、3号线、S1号线、10号线等数条地铁线无缝接驳，未来业主通过公共交通出行将十分便利。

　　在道路交通方面，在原有的大校场副跑道基础上建成的机场大道预计2021年底完工，通车后，将彻底打通主城与南部地区之间的跨区断头路，未来将连接主城纬七路快速路、苜蓿园大街、绕城高速、大明路和软件大道。

　　另外，项目周边的龙翔大道和机场二通道纵横相交，将“金三角”与南京主城、南部新城、软件谷板块紧密连接。除此之外，还有多条主次干道，如兴梅路、梅苑南路、龙西路、梅欣路等等线路，区域内部的交通也十分便利。

　　亮点三：130㎡四房的户型设计功能性极强

　　目的户型设计为100㎡的户型为2+1室2厅2卫，130㎡的户型为3+1室2厅2卫的设计，全部精装交付。

　　其中，130㎡的户型设计非常精巧，功能性极强，适合主城改善置业的人群，在满足家庭改善生活的同时，性价比极高。

　　户型整体较方正，北向入户并设有玄关；三面朝南，超大阳台和次卧飘窗，保证室内采光，动静分离，双卫生间设计，主卧带有独立卫生间，提高日常起居的方便性。

　　100㎡2+1房2厅2卫设计，户型方正，三面朝南，南北通透，室内南向不仅有阳台，还有两个卧室飘窗，日常生活采光充足。

　　亮点四：精装品质高、品牌物业加持

　　中海城南公馆的精装采用KOHLER、方太等一线家装品牌，全屋地暖，各房间分区控温。装饰美学、定制厨房、高端卫浴、立体收纳、静音舒适、人本细节、智慧科技等8大家装系统，打造国际化质感人居新体验，也将再次刷新板块的高端住宅生活标准。

　　项目外立面效果图

　　130㎡户型样板间实拍图

　　100㎡户型样板间实拍图

　　中海城南公馆由央企中海地产开发、中海物业管理，也在一定程度上提升了项目价值。中海物业作为中国首批一级资质的物管，采用“物联网+社区”的方式，打造以智慧社区建设为核心的“新型科技物管服务体系”，口碑和品质人尽皆知。

　　三、两份重磅文件曝光！“龙翔”中央商务区利好众多！正在逐步落实...

　　不同于城南与河西，“龙翔”中央商务区的位置具有独特优势，位于河西新城与软件谷、南京南站的中央，又被称为主城“金三角”，享受周边三大板块发展的利好辐射，集三大利好于一身，对于周边自住、改善以及投资的客群有着巨大的吸引力。

　　说起“金三角”，不得不说，这个版块的“含金量”也毫不逊色。就在前几天，我们拿到了一份重磅文件，就在“金三角”版块即将有15幅地待出让，涉及圣戈班片区、龙翔启动区、徐工片区、鹤子山片区，4大片区。

　　从土地推介可以看出，拟出让的地块紧邻中海城南公馆，随着土地的井喷式爆发，板块的价值也即将上涨。

　　除以上提到的土地释放外，我们拿到的独家资料显示：“龙翔”中央商务区位于城南“两桥”核心区，向西承接河西新城中心，向东连接南部新城中心，其定位为地区级综合服务中心，是一条重要的战略走廊。

　　龙翔中央商务区重要战略走廊示意图

　　总投资超千亿！商业综合体来了！地铁、学校一应俱全

　　此前有消息称，“深业上城”或将入驻此版块，计划总投资额约150亿元。一旦引入深业大型商业综合体，有望将成为城南，乃至整个南京的商业标杆，板块价值也大幅度提升。

　　板块示意图

　　因板块所处位置的独特性，与河西新城、鱼嘴商务区紧密相连，即可共享河西商业、医疗资源，还可同时无缝连接南京南站、软件谷等片区。

　　想要实现三个板块的联会贯通，交通配套至关重要。

　　最新消息！在原有的大校场副跑道基础上建成的机场大道预计2021年底完工，通车后，将彻底打通主城与南部地区之间的跨区断头路，连接主城纬七路快速路、苜蓿园大街、绕城高速、大明路和软件大道，为主城向南部“金三角”延展疏通区域路网“大动脉”。

　　近期，被民间称为城市1.5环的快速路来了！西南接长江五桥，东北接仙新路过江通道，串联起河西、软件谷、南部新城与紫东新区，南京城市发展的又一新的增长极正加快形成。

　　这条环线贯通后，从长江五桥一直到仙新路过江通道，全程30多公里可实现一路无红绿灯快速通过，“金三角”等沿线区域居民的出行条件将大大改善。

　　除此之外，道路交通方面，龙翔大道和机场二通道纵横相交，将“金三角”与南京主城、南部新城、软件谷板块紧密连接。除此之外，还有多条主次干道，如兴梅路、梅苑南路、龙西路、梅欣路等等线路，将贯穿整个“两桥”，将区域内部有序相接。

　　到2025年，“金三角”片区将建成“三纵五横”，总规划里程约110公里的区域路网。

　　交通示意图

　　在轨道交通方面，区域内有5条地铁线交汇贯通，分别是地铁S3号线、2号线、7号线（在建），8号线（规划）、16号线（规划）。

　　交通示意图

　　另外，教育资源随着金陵中学、中华中学的顺利签约，板块内成立中华中学雨花教育集团，统筹龙翔片区规划办学。中海城南公馆地块北侧将规划新建12班制幼儿园，还有雨花台中学、雨花台区实验小学、雨花外国语小学、南京外国语学校雨花国际学校环伺。

　　据了解，中海城南公馆所在的区域目前限价3.5万/㎡，而与它紧邻的河西新房门槛太高，像河西南的华侨城天鹅堡验资450万，首付8成，软件谷和南站的新房同样捉襟见肘，大名城放风价4万毛坯，南站万科二手房5万/㎡成交......

　　想要在主城改善的客群，可选择的区域太少，不是总价过高，就是户型面积不合适，想找到一个满足四房置业需求，又在预算之内的高性价比项目实属不易。

　　随着“龙翔”中央商务区的崛起，处于河西、南站、软件谷三板块之间的中海城南公馆可以称得上是房价洼地，再加上板块内的利好众多，成为了主城置业的佳选！

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