德银：东京公寓价格或将下跌20%

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据彭博社报道，日本央行向控制债券收益率的转变，正在拉高抵押贷款，同时促使德意志银行(下称“德银”)预测到2018年东京公寓价格的跌幅或达20%，或者更高。

德银驻东京房地产分析师Yoji Otani指出，日本央行的负利率政策已经伤害了买家的情绪，同时该央行旨在提振较长期收益率的举措给房地产行业带来双重打击。8月份触及创纪录低位(0.9%)之后，日本三十五年起抵押贷款利率已经连续两个月呈现上行轨迹，同时今年东京新公寓的销量已经下滑至自日本上个世纪九十年代初期房产泡沫爆裂以来的最低水平。

Otanni声称，“负利率催生出的一种积极影响是拉低了借贷成本，但现已接近尾声。一个安静泡沫的爆裂已经开始。”

根据这位分析师的预测，到2018年年底，东京公寓价格将下跌20%-30%。

银行已经开始上调固定抵押贷款利率。同时，在日本央行当前收益率政策影响下，两年内一些贷款商或许会向客户收取2%或更高的费用。瑞士一家银行的房地产分析师Masahiro Mochizuki指出，新货币政策的采用，实际上是一种“削减”，而房屋价值的成本将随着央行债券购买力度的减小而呈现上行轨迹。

当地时间11日，日本四十年期国债收益率为0.61%，触及三周来最高水平，较比7月份创下的纪录低位增长56.5个基点。瑞信指出，长期抵押贷款利率仅增长16个基点，意味着仍有很大的上行空间。

上周，在接受采访时，日本央行行长黑田东彦指出，现阶段该央行无意退出“极其”宽松的货币政策，甚至可能在未来为了达到2%的通货膨胀率目标值而再度加大宽松力度。这位行长说，实现收益率曲线控制是“最重要的”事情，在这情况下债券购买可能会超过或低于央行80万亿日元(约合7700亿美元)的年度目标。

尽管工资增长缓慢，但是自2013年年初以来东京市内和周边的新公寓和二手公寓的价格，均已上涨了18%-20%。日本不动产经济研究所发布的数据显示，8月份，东京新公寓的均价为5662万日元。瑞信认为，为了支撑价格，房地产开发商明年可能会限制供应。

Otani指出，呈现下行轨迹的公寓价格或许会将一些近期购房者置于负资产区域。换句话说，这些购房者的贷款数额可能会比房产价值还高。去年地方税收规定更改之后，一些富人纷纷购入高端公寓，旨在减少未来资产税的缴纳数额。Otani表示，今年，此类购买正在下滑，并将有可能拖累整个市场。

他说，“日本央行正在推行负利率政策，但同时该央行正在试图拉高长期收益率。这是一种矛盾的做法。”