民生宏观：四部门联合发布京八条 北京限贷加码

事件：2017年3月24日，央行、银监会、北京住建委、北京住房公积金管理中心四部门联合发布了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称“京八条”）。

一、为什么要推出？

17年以来，一线城市二手房市场急剧升温，二手房房价环比上升明显。“京八条”的出台，主要是为了进一步落实“317”新政，打击北京二手房市场上的投资投机需求，遏制房价过快上涨，缓解市场紧张情绪。“京八条”可以看作北京“317”新政的延续和补充，主要从各商行的操作层面，对首套房认定（特别提到离婚人士）、首付资金来源、贷款人还款能力、房屋价值评估等方面的要求细化说明。

二、主要内容是什么？

1、实行差别化信贷调控政策。所谓的差别化是指首套房信贷政策保持不变，普通住宅最低首付保持35%，非普通住宅保持40%；二套房信贷政策加严，普通住宅的最低首付从50%提高至60%，非普通住宅从70%提高到80%，首付比例创史上最高。

2、提高首套房认定标准。从“认房不认贷”到“认房认贷”，以家庭为单位，只要拥有一套住房，或曾经申请过住房贷款（无论是商业住房贷款还是公积金贷款，无论是否还清），均按二套房执行。“京八条”要求各商行严格审核贷款申请人的家庭住房记录、商业住房贷款记录和公积金贷款记录。

3、打击“假离婚”现象。对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房执行。在北京，通过“假离婚”享受首套房信贷优惠情形日益增加，减弱了地产调控效果。新规的出台，可延迟离婚人士的购房需求，“以时间换空间”，打击通过“假离婚”实现的投资投机性购房需求。

4、严禁以其他贷款支付住房贷款首付。主要包括“首付贷”等加杠杆金融产品、消费贷等无抵押信用贷款和个人经营贷款等。“首付贷”即对首付的贷款，由互联网金融平台（平安好房、搜狐贷等）和地产中介（世联行、链家等）提供，多数属于P2P范畴，期限1-3年，贷款额度可达首付的50%-70%，意味着购房杠杆从原来的3倍最高可提高到10倍。

首付贷早在16年3月已被监管部门叫停，随后多次重申，本次再度明令禁止。16年仅深圳初步排查30余家企业就发现首付贷投放达25-30亿元。16年我国购房杠杆（个人住房新增贷款/当年住宅销售额）达到5成，无论是用首付贷，还是消费贷等其他贷款支付首付，都会引起监管不透明、杠杆过高问题，诱发系统性风险。

5、严禁“高评高贷”。主要为了防范评估公司和贷款人的道德风险，假如买400万的房子，按20%的首付比例是首付80万、贷款320万，但通过评估公司将房价“高评”至500万，变成首付100万、贷款400万。购房人只需筹齐100万的首付垫资，待银行贷款到账后归还，相当于是零首付购房。

三、调控效果如何？

从以往北京地产调控看，在06年、10年和13年底地产调控收紧后，北京房价分别在18个月、5个月、9个月后发生见顶回落。而本轮地产调控始于16年9月底，国庆假期前后22个城市出台地产调控政策，以一线城市和热点二线城市为主。楼市整体得到遏制，调控效果显著，几乎没有作用时滞。表现为量价齐跌，房价和销售同比在9-10月均见顶回落。本次北京的地产调控加码主要通过收紧信贷政策，集中打击二手房市场的投资投机购房需求，预期调控效果将在2季度显现，表现为二手房房价横盘趋降、销售持续回落。