北京市要对学区房再“动手术” 中介费何时能与房价脱钩？

北京市拟对学区房“动大刀”

◆北京市教委：正研究论证扩大“多校划片”政策，并通过随机摇号方式确定学校学位

◆住建委：中介机构对于单价超过15万的房产不得挂网

北京市教委：拟扩大“多校划片”

北京市教委一官员表示，目前正在研究论证，拟扩大“多校划片”政策，增强适龄儿童上学的公平性。

“我们拟推行的方式是，对于这些所谓的名校片区，首先会分配一些名校的上学名额，再配置一些中等学校的名额，也会配置一些普通学校的名额。片区内的适龄儿童通过电脑随机派位的方式上学，今后高价买房的家长，不一定就能把孩子‘顺手’送入名校。”

扩大“多校划片”的意思是：在义务教育入学阶段将特定的适龄儿童，划向两所以上的定向小学和定向初中，买了学区房的家庭也不知道到底能上哪个学校。至于具体上哪家学校，将再进行一次安排，俗称电脑排位。

住建委：单价超过15万不能挂网

北京市住建委的力度空前：“2016年9月30日后，住建委已经限制学区房售价不可超过15万元。317新政后，北京市住建委明显加强对此类交易行为的监管，单价超过15万元的一律不得挂网，低于15万元的要挂牌也需房本、身份证、委托书等证件，交易确实比较麻烦了。”链家地产金融街片区一负责人称，此番调控力度“前所未有”。

但是，有些人还在顶风炒作：上述链家地产负责人表示，“这些天我们发现一个新迹象，将来个别条件不好的学校可能被名校合并，一些已经嗅到风声的投机者，开始在西城区内寻找新的炒作对象，准备抢先买入那些‘差校’片区的房子，一旦被名校合并，片区内的房子将会补涨。这一现象也应引起监管层的重视。”

“以我卖房经验判断，过去一年西城区的房价涨幅至少在80%以上，一骑绝尘。”一家大型房产中介马连道片区负责人孙洋告诉记者。

此外，记者从链家地产和我爱我家两家京城大型中介获悉，自新政出台后，北京二手房的周均交易量下滑约30%左右。

何时斩断中介推涨房价利益链

◆中介助推二手房房价：每推高10万元，中介能多收入2700元

◆让房价与二手房中介费脱钩，才会真正斩断中介唱涨房价的利益链

从手续上看，一套200万元的二手房交易过户流程，和一套1000万元的二手房交易过户流程基本没有区别。

但由于持续多年的中介费按照比例收取的规定，使得中介有了推涨房价的动因：

一套400万元的房子报到450万元就能多收1万余元的中介费，如果让800万元的房子报到900万元，成交之后就能多收两万余元的中介费……在这样的趋势下，中介结成了“攻守同盟”，二手房市场也被搅得没有一刻安宁。

对于这种现象，市民和专业领域呼吁斩断中介费和成交价格直接正比关联性。“中介机构从本质上讲，和火车票代办窗口的性质一样‘票价’的高低不应该影响手续费。”业内人士建议，应考虑中介费和房价脱钩，斩断中介推涨房源的利益链。

连环单中尴尬的“涨停板”

“今天链家成交了一套房子，比原价低了5万元，但是比我们上周成交的还高了15万元。”在南三环的璞瑅小区，一名中介紧着给潜在客户群发消息，“这是时机，抓紧买吧。”

收到短信的市民张女士，却把手机放下了。“317”之前，她刚经历了一场卖房风波。

打算给家里换套好房子的张女士有一套南四环外的两居室。今年2月，她走进一家中介门店中，想把房子挂到400万元出售，但是中介业务员连连摆手，建议她挂450万元。

“比您价格低的房子也就两套，这两套卖了，您的就是最低价。”中介报的价格远高于张女士的预期，她大呼这简直是撞了一个“涨停板”。

张女士400万元想卖的房子，就变成了450万元。她认为，自己能多卖50万元，中介能多收1万多元中介费，“皆大欢喜”。

可她这套房子，因为被中介挂了个“涨停价”，至今未能成交。她远没想到的是，自己看上的房源也上调了价格。

一盘散沙的卖家，给自家房子定价主要取决于两个因素：周边已经成交的价格，以及中介给的预期。“317”系列新政来袭，张女士的房子还挂着尴尬的450万元，连续10天没有1个购房人看房。

“如果当初400万元能卖掉，那套800万元的房子我也能拿下了。”张女士后悔不已，但作为一买一卖的“连环单”，在挂了一个“涨停板”价格之后，她也舍不得调低价格。

来自房地产中介的数据显示，目前本市二手房市场以改善型住宅为主，“一买一卖”甚至“一买二卖”的情况非常多。

“竞争对手”背后的攻守同盟

3月初，正在境外游玩的市民常先生接到中介业务员的电话，问他卖不卖房。

“单价十四万九啦，您考不考虑一下？”中介问。

这让常先生有点蒙。他闲置的房子属于典型的“老破小”学区房，除了位置在西二环之内、划片进了北京排名前30位的小学学区之外，没有任何优点。

“红砖楼，这样的房子也能卖到十四万九？”常先生盘算盘算，他40多平方米的小房子，居然能卖到700万元了。

这么疯狂的二手房价格，让常先生忍不住发了个朋友圈，没想到刚发出去就被链家业务员“截了和”：“常哥您现在千万别卖！过几天我就能给你卖到十六万！”

常先生更蒙了。中介业务员紧接着打电话过来，说等目前挂着的一套单价14.5万元的房子成交了，常先生挂单价16万元的房子肯定能出手。

他紧着又和第一位中介联系，对方一听说是链家要挂16万元，非常痛快地答应了：“您让他先给您挂上，如果他挂了卖不了，我这儿十五万八肯定能出手！”

本来是竞争对手的“敌店”，怎么就这么和谐呢？

一位在房地产经纪领域有着10余年从业经验的业内人士说，链家在北京的二手房市场中，已经基本掌握了“定价权”。一般来说，链家会通过比业主预期高几十万元的报价，笼络住卖房人，再通过在北京二手房市场中占有的绝对优势拉来买房人。而这种手法，让小商圈里的一些中小中介形成了“攻守联盟”，通过比链家低报一些的手法争取空间。两者相互配合，最终助推了二手房房价。

推高房价之后，是否有实际效果呢？来自某统计机构数据显示，在一定阶段时间内，通过链家提交的二手房网签量占到全市整体的一半。

“一套房子每推高10万元，中介就能多收入2700元，对于所有中介来说，能够获取超额利润，是他们助推二手房房价的动力。”他说。

破“按比例收费”利益链成关键

从2009年开始，北京的二手房成交量超过新建纯商品房，占比达到了当年的64.6%。来自中原地产的数据显示，随后5年，二手房成交量一直占据北京总体纯商品房成交量的六到七成。

很多购房人能清楚记得，这一轮房价波动，从2015年开始。当年，本市二手房成交达到19.74万套，新建纯商品房当年却只有4.31万套。二手房的占比已经接近八成。

去年，这一比例更是达到了顶峰。二手房住宅成交27.24万套，新建纯商品房成交2.69万套。二手房的成交量居然占到了85%以上。

在85%的市场中，中介对于推高房价，有着最根本的动力。

中介费是按照比例收费的，其中500万元以下成交的，按照2%收费，500万元以上到2000万元成交的，按照1.5%收取。复杂单可以提高10%。

这也就意味着，房价上涨，中介费将水涨船高；在一个占有绝对比例的市场中，中介出于利益结成的“攻守同盟”已能影响房价。

这也让很多人开始提出疑问：中介费按照比例收取，真的合适吗？

“不管多少钱的房子，中介在其中提供的服务，几乎是没有差别的。”一位业内人士细数，在二手房交易过程中，报盘、带看、商谈、购房资格审核和房源核验、网签、帮约贷款面签、代约交税、代办过户等手续都是一样的。虽然有些房屋因个别情况手续相对复杂，但放在整体的交易流线中看，一套200万元的房产和一套2000万元的房产，在交易流程中基本没有差别。

这位业内人士建议，要破除现在中介影响二手房市场价格的现状，政府在调整定价方案的时候，可以改为固定收费。

“打破房价和中介费挂钩的传统，让中介为了促进成交而不再挑起市场虚火，才是关键所在。”这位业内人士说。

更有一位市民表示，如果重新定价，也可以考虑参考过去已经设定的比例区间。

“比如500万元以下的房源，中介费就定8万元；500万元到1000万元的房源，中介费就定16万元。”她建议，让房价与二手房中介费脱钩，让推涨行为没了好处，才会真正斩断中介唱涨房价的利益链。