不宜全面鼓励农民进城购房

让房地产业尽快去库存化和脱困，不应把希望寄托在鼓励农民进城购房政策上；解铃还须系铃人，其根本出路还在于政府转变房地产发展思路。

有媒体记者从权威人士处获悉，在中央定调去库存后，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，研究去库存方案。据悉，政策指导方向将在原来支持城市居民基础上，增加对农民与农民工购房支持力度。

目前，我国房地产市场趋冷，商品房库存较大，尤其三四线城市去库存压力山大。当此之时，住建部拟出台对农民进城购房优惠政策，可以理解；而之前，不少地方政府也陆续出台了支持农民进城购房各种优惠鼓励政策。但在笔者看来，全面鼓励农民进城大规模购房不宜推广，因为虽对房地产去库存化起到一定作用，但同时也会带来不少社会问题，并且不一定能达到政策预设目的。

笔者这么说，并非无中生有，因为从目前看，让大量农民进城购房的现实经济条件尚未具备，尤其社会保障机制不健全会成为制约农民进城购房重要障碍。一方面，农民数量虽然庞大，但总体购买力有限，且还会给农村带来诸多发展“后遗症”。中国农业人口虽然庞大，部分农民也确实有进城购房需求，但这种需求并不能转化为现实购买力；同时还要考虑一个重要因素，在外打工有购买能力的农民已基本在城里购房，城区农民虽然收入高，但大多有安置房和自主建房，购买需求不大。显然，在受到农业比较效益低下、收入增长缓慢等因素影响之下，真正有进城购房能力的农民比例极其微小。而且，还有一个重要问题需考虑，如果以暂时给予低首付、降低购房契税、购房补贴等政策“引诱”农民购房，让部分购房农民背负沉重债务，农民由于缺乏稳定还贷来源，会被房贷压得喘不过气来，既影响生活质量，又影响对农业生产投入，不利稳定农业生产。另一方面，农民进城买房，相应就业、就医、就学等措施仍是瓶颈。商品房库存多集中在三四线城市，尤其地级城市和县城，这些地区往往是社会公共资源如交通、学校、医院等城市基础设施建设相对落后与薄弱地区，满足原有居民都存在一定困难，再承接更多农民进城谈何容易。而且这些地区大多是实体经济不发达，提供就业岗位有限，再吸引大批农民进城购房落户，找不到适合就业岗位，仅买一套房子无法让农民安身立命。再一方面，农民进城买房，存在使用率不高问题，同样存在商品房资源浪费。农民进城买房找不到工作，仅买套房子放在城里，入住率不高，这种情况目前在不少农民购房城市普遍存在。而且，这些地区城市本身房价不高，居民拥有住房比例较高，农民购买的房子即便自己不住，也不一定能租得出去，农民购房其实也存在很大浪费几率，只不过原来由房企商品房空置转化成了农民购买后的商品房空置，把房地产危机转化到了农民身上，这很不可取。

而且，目前鼓励农民进城购房是一种经济短期行为，对中国房地产业长期健康发展及产业经济结构调整不利。一是鼓励农民进城购房一旦成为一种政府推动行为，就会成燃烧全国的“燎原之势”，使房地产市场调节变成了政府行政调节，既损害了房地产发展的市场化模式，也使通过鼓励农民买房促使房企摆脱困难成为未来一种普遍方式，加剧房企对政府依赖，也会使房企不会珍惜轻易摆脱的困局，从而“好了伤疤忘了痛”，更会加剧新一轮恶性竞争，把房地产业推向更加无序发展深渊。二是房地产业轻易脱困，不仅会让房企再次滋生扩张欲望，也会再次将地方政府一切经济行为绑架在房地产身上：会重新把支持经济发展重心放在房地产业上，失去对实体经济支持动力和信心，土地财政脐带无法剪断，更会加剧对土地财政依赖。同时，房地产再次复活，虽然也可能会推动房地产上下游产业譬如钢铁、水泥等产能过剩行业暂时脱困，但会让这些企业像喝上了“麻醉品”，缺乏转型升级动力，加大中国产业经济结构调整难度，从而延缓中国经济转型升级步伐。

显然，让房地产业尽快去库存化和脱困，不应把希望寄托在鼓励农民进城购房政策上；解铃还须系铃人，其根本出路还在于政府转变房地产发展思路：各级政府应切实改变房地产推动经济增长方式，加大“减税让利”步伐，降低土出让金、大幅减免与房地产有关税费，推动房企降低开发成本，最终降低房价，让城镇低收入人群都能购得起房，不成为“房奴”。而且，在房企商品房销售价格上加大监督力度，进一步缩小开发成本与销售价格差异，遏制房地产暴利，从而抑制开发商开发冲动，使整个房地产业步入良性发展轨道。此外，政府可考虑将现有库存房子通过整体购买方式将其转化为城镇居民安置房或保障房，真正为去库存化助力。