刘磊：特斯拉启示 房产现金流为王

笔者一直以房产财商教育者和职业投资者作评论，这里并不是玩“跨界”谈汽车，而是希望通过跨行业的类比来揭示购房投资的本质：即获得低风险的可预期收益！不管是如马斯克投资于创新型汽车特斯拉，还是投资到已经是高价盘旋的中国房市，道理本质其实都是一样的。 很多时候“不识庐山真面目”是因为“只缘身在此山中”。因此，发现问题和解决问题，是需要从问题的外面来重新审视和提供解决方案的。在目前国内楼市进入去库存化时代，而刺激政策和鼓励政策密集出台的情况下，是积极介入还是持币观望呢? 该如何抉择和判断呢？

特斯拉的启示：现金流为王

特斯拉自从成立以来就风波不断，现在事情似乎更大了，因为华尔街建议苹果收购特斯拉。这也不是特斯拉第一次“被收购”，早在2014年，就有传闻称通用汽车要收购它，只不过2014年底特律车展的时候，通用汽车否认了这一消息。之所以特斯拉这么受人关注，主要因为它在创新的道路上走得太超前。试想通过自己的Space X 宇宙飞船来实现征服火星的马斯克，怎么会让自己的产品平庸？

然而产品屡屡被传出被收购的传闻就是另一面了，那就是因为它的盈利问题。

但是揪住特斯拉盈利说事儿的人就忽视了一个现实： 特斯拉的销售数量越来越大，其品牌形象越来越深入人心，甚至成为潮流的代表。其市场也不断开拓，其股票在证券市场得到投资人的追捧。在当下全球经济不景气之时，特斯拉相比那些传统的汽车企业而言都更加有前景。

其实作为创新企业，特斯拉亏损是必然的，盈利才是不正常的。因为一个新兴的汽车企业，又在经营着前沿的产品，那么它最主要的事情就是不断投资；投资就会产生高额成本；投资的速度超过收入增长的速度时，这个公司是无法盈利的。对于一家公司成长而言，规模大小不是公司能否可持续发展的关键指标，现金流才是！显然特斯拉目前的现金流良好，它能抵住“收购压力”，保持自身的独立性。

保持正向现金流，实现被动收入

特斯拉是个传奇，未来还能保持发展势头多久，我们拭目以待。但房产投资者应该从这个故事学到的是：不折不扣的、稳定的、递增的现金流是广大投资者必须重视的。我们不妨用这个思路来审视中国楼市和房价，投资者对于还在痴心赌房价上涨、让自身财富不断固态化果真是好的选择吗？在楼市开始下行的时候，投资者还在以“五套房”“八套房”这样的规模来衡量自己的财富，那投资者最终得到的只是账面财富；不能抵押、不能带来正向现金流的账目房产财富我们只能称之为“死资产”。

那么投资者应该如何获取房产投资中的现金流呢？获得财产性被动收入是实现财务自由的最重要指标。即保证不工作、不参与公司和企业经营的时候同样可以获得净现金流入。

对于我们国内的房产投资们来看，财产性收入主要来自房租；对于目前的市场前景和租金回报率来计算， 每个月下来收入的租金还不够覆盖银行的按揭供款，现金流为负。像这样的资产在财务负债表上是一个“债务（liability）”，而不是一个真正意义上的“资产（asset）”。作为一个企业的股东也是一样，如果每年从这个企业分不到红利，而只是不断地追加投资，即便这样的企业有好的前景，也不会被下一个投资者接盘；只因为：这份股权也很可能是代表负债的“liability”。

很多国内的房产投资者们错误把“资产和负债”混为一谈，误把“债务”当“资产”。如果投资者们的现金流断裂，必然造成之前堆砌的房产财富大厦的崩塌。保持投资的房产产生净现金流入，是房地产投资理财中成功的重要标志。当购买的房子不能带来“净现金流”的时候，它就是负债了。

综上分析，不考虑市场风险，盲目跟风，缺乏自身判断的追求名义上高收益率的房地产投资，盲目扩张单一的资产规模，在未来扑朔迷离的形势下都是在把财富建立在浮云之上；饮鸩止渴式的房地产发展模式最终也将走到尽头。当房地产开发商需要把高地价风险转嫁消费者而不得不编织房价只涨不跌的报道和故事的时候，恰恰是拥有大量房产财富的投资者们需要重组自己资产的时候。每一位购房者此时此刻，千万不要再成为迷信资产规模、而忽视现金流，最终使自己坐拥死资产，成为了用自己财富给开发商“买单”的“受害者”了。古语讲的好：流水不腐户枢不蠹；而对于房产而言，能够随时融资和抵押，带来正向收入的房子才是财富的载体。