房地产止战之“商” 谁愿意当下一个“商住”接盘侠

3·17新政后，北京楼市调控政策持续“打补丁”。如果说普通住宅的换房一族面对的是首付增长问题，那么对于商住刚需族来说，换房更成为难题。

就在两个月前，家住亦庄的王先生被接二连三的商住连环调控拳，搞得连夜失眠，本打算卖掉目前的商住房凑足一套学区房的首付，现在却泡汤了，赶不上“末班车”，还搞得孩子上学也成问题。隔壁小区的退房纠纷几乎每天都在上演，他甚至不惜和其他业主加入“维权大军”。

静观两个月商住之殇，足以证明住建部把这一轮北京所有商办政策都用到了极致：

3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》；

4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》；

4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》；

5月23日，事情却有了大转机，北京住建部下发“3·26”政策执行口径，明确了商住的相关处理政策：已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。

但凡买得起普通住宅的谁去买商住？

“5·23”商办细则未发布前，很多买了商住的市民都陷入了两难境地，“但凡能买得起普通住宅的谁去买商住？可现在却遇到了这样的糟心事”。毕竟相比较于水涨船高的普通住宅，商住对于手头不宽裕的购房者来说，无疑是最明智的选择。在过去的几年发展中，商住是北京商品房住宅的补充，解决了很多刚需的居住难题，而且事实上，也纠正了部分土地出让规划的不合理。

但是随着投资性需求抬头，除了吸引大量的刚需客群之外，巨大的洼地效应和对商住后市场的看好，也刺激了投资客加速入市。去年位于顺义的某商住开盘，打出“只要10%的首付”就能轻松搞定一套房。该项目的一位负责人告诉记者，商住低总价确实吸引了不少投资客，其中不乏多个买家共同购买一套房或者多套房的现象。

此轮新口径在维持商住调控重磅压力的同时，基本保护了已经收房自住小业主的权益。毕竟小业主是无错的，已经使用的商住是历史产物。该补充说明还指出，中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。基本明确了政策的主要方向是遏制增量，抑制炒房。

商住成交量断崖式下跌

曾几何时，作为一种“跨界型”的产品形态，商住一直被边缘化。随着住宅市场的价格高涨被逐渐打破，商住公寓从配角逆袭成主角，甚至去年在北京成交排名前10项目中，商住项目就占据8个，与普通住宅在成交均价和套数上相差无几。据统计，2015年，北京市商住市场新增供应36604套，同比上涨54%；成交21744套，同比上涨66%。

然而“3·26”商办新政出台后，从各个环节抑制炒房行为，弥补市场漏洞，这使得北京新建住宅市场成交量价均表现为大跌，市场速冻。与调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，特别是在今年调控前，商住签约量接近万套，而在调控后，剔除通州个别项目，商住公寓每日的成交量多为个位数。

据腾讯房产独家数据显示，去年商住成交排名第一的大兴区，今年4月只成交2套，而去年同阶段竟达到420套的惊人成交数量。除此之外，作为“商住大户”的顺义，4月的成交甚至是零，让人大跌眼镜。

商办地块接连遇冷 房企谨慎拿地

限购政策重拳砸下，商办市场也迅速冰冻，随之而来的是开发商拿地热情骤减，之前房企争抢的商办地块的激烈场景，现在却甚至出现了“无人问津”。5月12日，通州马驹桥商办地块仅获得一次报价，最终以底价6.2亿元出让，这已经是第三宗遇冷的商办地块，5月5日成交的两宗商办地块中，一宗以底价成交，一宗接近零溢价成交。商办地块的退烧，也反映出房企拿地开始变得谨慎。

政府清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。加强对朝阳区、海淀区、丰台区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区等重点区“商改住”项目的集中治理。

此外，北京市区两级住建部门将持续保持对房地产市场违法违规行为的高压打击态势，对于未取得预售许可证擅自销售商品房等违法违规行为，发现一起，查处一起，绝不姑息。近期，北京市住建委处以某项目开发商173万元罚款，对开发商开发资质进行降级，并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。

商住还有机会惊天大逆转吗？

北京房地产业协会秘书长陈志表示，“严格执行3·26政策、兼顾购房者合理利益”是此次执行口径确定的大原则。简单来说，就是3·26政策的红线是不能逾越的，但一些已购房人群的合理利益，这次也得到了兼顾。商办类房屋虽然本身并不是居住属性，但鉴于部分商办类房屋的购房者，购买后确实已经住进去了，所以这次执行口径对于这些购房者的利益还是兼顾了。

对于3月26日前已购房的业主来说，虽然“5·23”商办细则能使他们稍微缓口气，出租的话也不会限制不让租给个人，也就是说以前怎么用，现在还是怎么用，没有改变。但如果以后想要换成普通住宅，只有将现在的商住房卖掉，才能不占首套房指标，也使广大商住用户犯愁。

由于担心购买后无人接盘，也担心居住条件得不到保障。不少业主开始寻求通过咨询律师、与开发商谈判等手段解决。目前开发商已出台了相关退款措施，也有部分业主愿意继续入驻。

对于接下来的打算，大部分购房者认为，“商住目前就像烫手山芋，碰不得，有钱还是去买普通商品房。”

（原标题：【地产圈】止战之“商” 谁愿意当下一个“商住”接盘侠）