大力推行地票制度，刻不容缓！

最近十几年来，我国的房地产市场异常火爆，住房价格飞涨，对普通居民生活构成了重大影响，以至于部分地方政府不得不出台“五限”调控手段来为楼市降温。与此同时，中央和各地方政府也在积极寻找新的化解之道。从目前来看，虽然一线城市房价趋于平稳，但这是在严厉打压管控的基础上形成的短期效果，没有触及到房地产市场困局的根本问题——增加土地供给。如果仍旧依照这种严格管控需求方的方式打压购房热情而不寻求根本的破解之道，那么可以预见这次房地产调控极有可能陷入“空调”的窘境。在不危及18亿亩耕地红线的前提下，如何解决根本的土地供给问题呢?重庆市试行多年的地票制度为我们探索出一条解决根本问题的途径。所谓地票，是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经过土地管理部门严格验收后所产生的指标。如果在全国范围内大力推广地票制度有何积极作用呢?

第一，复垦农村宅基地，增加耕地面积

根据国家统计局发布的2016年度统计报告显示，全年农民工总数是2.8亿，如果加上他们的父母和孩子，那总数就将更多。如果能将70%的农民工市民化，其在农村老家中的孩子也会相应进到城市，保守估计农村人口将再减少3亿。从常住人口的统计口径来看，农民工属于城市人口，但是从户口所在地来看，农民工又属于农村人口。在客观情况上，农民工已经进城成为城市常住人口，而在制度上，农名工却仍是农民，拥有农村土地承包经营权，在农村拥有住房和宅基地。虽然承包经营的土地已经开始确权流转，但是宅基地却未能够跟上形势发展的需要，仍在沉睡，没有发挥出应有的作用。一方面是农民工进城购买住房需要占用大量耕地，另一方面，有大量农村宅基地基本闲置，如果能够将这二者巧妙结合，打通二者间的制度藩篱，那么必将是改革的一大成绩。根据黄奇帆所说的经验数据，农村人均建筑用地在250-300平方米，而在城市里，人均建筑用地只需要一百平方米，在理论上意味着，一位农民市民化将带来150-200平方米的耕地增加值，但前提条件是必须将宅基地复耕。如果能够顺利推行，我国将增加大量耕地，进而能够拥有更多的土地使用指标。粗略估计，假如能够转移3亿农民进城，那么增加耕地面积将达到500亿平方米，也就是0.75亿亩耕地。大规模城市化将会持续很长时间，耕地约束也将是长期存在的，在大量转移农村人口的同时，很有必要将他们所占有的宅基地复耕为耕地，再以适当的价格由地方政府收储，这样既提供了大量的建设用地使用指标，又为转移农民提供了安置资金，还增加了耕地面积。一举多得，何乐而不为。

第二，增加城市建设用地指标，有利于城市化建设

目前的调控手段一味地强调管控抑制购房需求，这能从根本上解决问题吗?供需关系不平衡，供给严重小于需求时，房价不暴涨才怪呢?一味地打压需求方，那么等到放松调控时，将是一轮更疯狂的暴涨。最近十几年的房地产市场的经验事实已经证明了目前的调控手段只治标不治本，我们需要有根本的解决之策。这就是增加土地供给，增加住房供给，从根本上解决住房问题。从目前试点经验来看，最成功的当属地票制度，这能够从根本上增加土地使用指标。如果土地使用指标增加，进而增加住房用地数量，那么一线大城市的房价还能够如此疯狂吗?当然，这还需要一项配套制度，即允许土地使用指标之间的相互交易流转，这既增加了发达地区的土地使用指标，又增加了落后地区的财政收入，一举多得。比如，某一偏远落后省份，他的基础设施较差，财政收入水平较低，在那里一亩地只能拍卖100万元，而在北京上海这种一线大城市，一亩地甚至能拍出5000万元，价格差距非常悬殊。如果北京花费超过100万元一亩的价格从落后省份购买指标，那么既可以增加北京的用地指标，平抑房价过快上涨，又可以为落后省份带来更高的财政收入，用以改善当地的经济状况。一般来说，偏远落后地区的农村人口转移数量更多，能够复耕的耕地数量更多，有必要以此为转移支付的途径，将发达地区的经济收益向落后地区转移支付。同时，也便于一线大城市继续做大做强，更好地发挥大城市的聚集效应。如果为了限制一线大城市的人口数量的增加，着力打造二线城市，那么限制一线大城市购买土地指标，而允许二线城市购买该指标即可。受用地指标的限制，一线大城市每年只能供给较少的土地，再加上招拍挂制度，土地市场一片火爆，导致房地产市场持续高烧不退，如果能够大量供应住房用地并确保一定量的容积率，那么高房价问题就将迎刃而解。

第三，财富再分配，平抑收入差距

“拆一代”、“拆二代”在成为新的暴富阶层的同时，也带来了一些社会问题，例如收入差距过大，形成新的既得利益阶层，社会阶层固化，丧失奋斗意识等等。为什么同样是农地，在城市周边的农民可以一夜暴富，而远一些的农民却不可以将自己的宅基地复垦为耕地以获得一定数额的补偿呢?如果复垦耕地的农民能够获得一笔补偿款，那么他不管在城市购买住房还是从事其他行业都有一笔资金支持。这在一定程度上弥补了农民收入过低的缺陷，也起到了平抑收入差距的作用。农村宅基地存量庞大，在农民工进城的大背景下，有很大的利用空间。在较高收益的诱使下，常年居住在城市里的农民工自然会有动力将宅基地复垦为耕地，同时也阻断了他们再返回农村工作生活的退路，逼迫着他们进一步在城市里积极奋斗拼搏。由此可见，地票制度的推广将会带来巨大好处，很有必要大力推广。

（作者系中国人民大学经济学院博士研究生张志）