请问哪种房子属于低档，中档，高档，如何区分？

按业态分的话，简单讲就是拆迁安置房-高层-小高层-洋房-别墅等

如何确定高品质，个人说法如下（不考虑别墅，总价过高，不适配传统住宅范围）

1、位置：交通枢纽位置、商圈位置、学校位置、商务圈位置等一般越近越贵，档次也就不会差（一定不会便宜）

2、品牌：一般知名的房地产开发商很少做低品质的产品，不利于利润控制

3、规划：高品质楼盘的容积率一定不会很高，也就是说，如果一个小区有高层，那么小区内同时应该也有洋房来拉低容积率；如果都是洋房，那就不用考虑了，肯定低不了。（洋房一般楼层不高，会有退台形式），另外，小区区内规划规划也是参考标准，例如是不是人车分流、是否大规模智能化等（门禁、彩色对讲、红外围栏、24小时巡更等等），是否有锻炼区、区内景观、儿童乐园之类的

4、细节：外立面如果是涂料，一定是低品质，例如安置房；如果是全石材，一定是高品质；下边几层石材、上边全部真石漆，也是高品质的；楼内是否有公区大堂？是否有精装？这也是高品质标准；电梯品牌？如果是杂牌子，一定是低品质，用蒂森克虏伯这类的，一定是高品质，三菱类的，不好说；公区走廊装修也一样，也能目测出档次。还有就是正规化物业，也是很容易判断的。

商品房也具有商品属性，自然而然地就有高、中、低档的区分。

目前市面上的楼盘都标榜自己是高端社区，尊享品质，而实际上良莠不齐。

那么商品房档次具体体现在哪些方面呢，我们一起来看一看！

匠心

匠心，是高档住宅最重要的评价指标。高档住宅在很多细节上都能体现出设计者的人文关怀，他们有时候不体现在工程造价上，只体现在用户感受上。他更多的是个概念,，是开发商人为的赋予了产品更多的人性化、奢尚元素。

相对而言，中档住宅和抵挡住宅注重的方向是产品的功能性，即产品能满足住户生活即可。

举个小例子，雨水井盖的设置：

低档：根据室外管线要求布置，没有特别设计。

中档：根据室外管线要求布置，并充分考虑室外道路，单元门入口位置，让雨水井盖不在道路和单元们路口上出现，或设置隐形井盖。

高档：根据室外管线要求布置，并充分使用绿植遮挡，绿植层次错落有致，不显突兀。

大学生通过作画为自己的校园“隐藏”井盖。

容积率

容积率是商品房是否高端最显而易见的评价指标。

什么是容积率？

容积率是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率，它的计算公式为：容积率=建筑面积/用地面积。

不难发现，通常情况下，容积率越高，该地块的用地强度越大。也就是说，容积率越高，小区的建筑楼层就越高，容纳的居民越多。同时，共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多，小区会显得越拥挤。反之，容积率越低，居住的舒适度就越高，对于购房者来说，住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系，但一般情况下，低容积率也就意味着小区的高居住品质。

我们一起来看一下容积率数值所对应的业态:

容积率<0.3:非常高档的独栋别墅。

容积率0.3-0.8:双拼联排别墅。

容积率1.2-1.5:正常多层项目，如果做多层和小高层组合，能做出一定品质。

容积率2.0-2.5：正常小高层项目，规划合理，能做出一定品质。

容积率>3.0:高层项目，楼间距、绿化面积难以保证，很难做出品质。

容积率较高的项目。

景观

我们都渴望优美的生活环境和优雅的生活方式，在这里有静谧的生活空间，一年四季都如风景画般的美景。而成就着这一切，离不开高品质的景观打造。可以说，景观品质就是把高档住宅与刚需住宅区别开的重要依据之一。

我们对好的景观的评价，就是人们自身其中可以得到最大限度的身心放松，是劳累一天的人们最好的归宿。

好的品质：依势而建，步步景异，四时景不同，处处可休闲。

一般品质：堆砌绿植或很少绿植，没有人们活动休闲的空间。

好的景观，山水相融，小品细致。

物业

小区的环境和设施的维护以及小区的安保水平，直接关系到业主能否拥有一个舒适的环境，并且还关系到业主的生命和财产安全。好的物业一般会及时处理业主反馈的各种问题，方便业主的生活。

当我们的楼盘具备了高档小区的硬件设施，那么物业水平就是使这些硬件持续良好运转的保障，他们时时刻刻与我们相伴，所以高档社区的选择不能只看眼前，也要对后期的物业擦亮眼睛。

我的同事老王对物业水平有一套独特的见解，他说不用进入小区就能对小区的物业水平略知一二，下面根大家分享一下老王不成熟的小经验：

好的物业：保安年轻有活力，对业主熟知且热情，陌生人禁入，访客进入流程规范。

一般的物业：保安多为中年人，对业主很热情，对陌生人似乎也不怎么严格。

不好的物业：保安为老年人，相比来来往往的人，他们觉得收音机和下棋更有趣。

年轻的物业团队，每天微笑服务。

其实影响住宅品质的还有很多，比如外立面材质，电梯品牌，小区智能化系统等等，不过这些条件虽然能影响我们的生活品质，但最舒适的地方永远是自己的家，无论他是怎样的品质，有家人的地方就是最好的家！

如何划分房子的档次，有两个层面的说法：

一是官方的定义，是从使用功能和税收角度，按照房屋的建筑面积来区分的，60平方米以下为经济适用房，60～144平方米为普通住宅，144平方米以上为高档住宅。

二是百姓认知上的定义，是从居住体验角度来说的，也就是通常谈论的房子的档次。

从概念上来分，低档住宅一般包括房改房、解困房、安居房、回迁房、安置房等；中档住宅一般包括经济适用房、小开发商的楼盘等；高档住宅一般包括别墅（独栋、双拼、联排）、叠墅、知名品牌开发商开发的商品房小区。

从小区规划方面来分，低端住宅一般结构设计简单，小区不封闭，几乎没绿化，没有物业，房屋质量相对比较差；中端住宅一般户型设计较为合理，面积适中，较少大户型，建筑密度稍大，小区绿化还可以，没什么景观，配套一般，物业服务费比较低，服务一般，小区管理的松散，房屋质量一般；高端住宅则小区规划好，户型设计讲究舒适性，绿化面积大，建筑密度相对低，景观较多，配套齐全，物业费较高，服务到位，小区管理严格，房屋质量好。

简单地说，住宅的档次取决于户型设计、房屋质量、小区环境和物业管理水平 ，而后两点是最主要的、也是最直观的判断方法。房屋所在区位不是判断住宅档次的依据，而是影响房屋价值的因素。至于交通条件与房屋档次无关。

住宅首先可以从地段和配套来分，有市中心的，郊区的，地铁口的，靠近名校医疗资源丰富的，同类型的地段越好肯定越高端。

其次从建筑形态来分，有别墅、洋房、小高层、高层、超高层，同品质的情况下肯定起前面的高端，毕竟密度小，住起来舒服。

最后就是看小区细节，比如外立面材质有刚挂石材、瓷砖、涂料等，小区绿化率，人车分流，物业管理都是很重要的参考因素。

对比很多好小区，他们都有以下共性：

1⃣️外部配套

1.小区周边有人气，日常生活比较方便

2.大型商业配套一公里距离1公里左右

3.交通方便，乘地铁、自己驾车都比较方便

4.距离公园一定要近

5.所在学区一定是区域内非常好的

2⃣️内部配套

1.绿化景观优秀

2.楼间距大，采光好

3.物业服务好，业主满意度高

4.以大户型为主，居住舒适度高

现在的房地产市场，在高中低档的分别取决于业态、地段、价格、品牌、产品类别、户型大小及社区的配套设施等方面。

在房地产业态产品类别主要分为：两大部分，一是持有型物业：办公楼、大型商业（shopping mall）、酒店等；二是销售型物业：住宅、公寓、别墅（towmhouse）、商业街及店面（小商业、门脸房）等（商业形态）等。

先说说销售型物业，由于招拍挂的政策，使各地开发商对住宅地块及土地储备的需求，造成某些好的区域地段的价格居高不下，使得土地成本的增加，而只能做高档的项目。

简单的分，要看在什么城市？如在北京、上海、深圳一级城市，综合上述原因，普通住宅、公寓类均价每平米为5万元以上的为高档（不含豪宅、别墅）、

二级城市（省会）普通住宅、公寓类均价每平米为2万元以上的为高档、三级城市（地级市）普通住宅、公寓类均价每平米为12000元以上的为高档。（也因地制宜，需要调整）

何为中档？大部分的住宅产品皆是此类，以普通住宅为例，（普通住宅定义：未采用标准高的建筑装修，无空气调节系统；因为高级住宅应该是同时具备“建筑装饰标准高”和“空气调节系统”的住宅，一般指公寓类），以北京为例，在2000年前有外销房和内销房的分别，其最大差异为公寓类有消防喷淋的要求，大部分为精装修房，有中央空调的设备(多联机也算)。

但是，结合市场购房者的心态后，营销的同业们，来个“中高档”的档次，听起来高大上，因此很多扑天开地的广告语就出来了。其实就是要满足老百姓的往富人靠的心态，这个社会现在充满此气息。

低档：经济适用房、安置房、廉租房（公租房）等，无产权的产品（如农庄）

持有型物业：一般大部分都是高档或是中高档，因为开发商既然选择持有，就希望该物业在未来能增值，而且所处的地段都是在该区域的好位置，较好位置，因为良好的经营，也利于开发商未来的融资。

还有一些房地产产品，如旅游度假产品（万达的长白山和丽江项目）、养老地产（云南西双版纳拜兰水城）、工业地产（华夏幸福基业的孔雀城、固安工业区）、城镇化建设等等，这些不好评价什么是高档、中档等。

房地产项目的档次还取决于社区配套等，是结合多方面因素综合考虑，进而界定档次之分。

鉴别方便属于什么层次，分为几个维度:

首先，比较常规的分类是从房屋业态上分布，比如别墅，大平层，洋房，小高层，高层，超高层。

别墅又可以分为独栋，双拼，联排，叠拼

大平层可分为是否为板式结构和面积段

洋房，小高层，高层，超高层无明显差异区分。

其次可以从地段上分析:离商圈越近，豪宅的属性就越强。

还有容积率:如果离商圈越近，容积率反而越低，离豪宅或者说豪宅的属性就更高。

当然还有品牌的产品系，这里说的不是品牌而是品牌的产品。比如万科，常年销售额前三，但是万科主要是刚需产品。万科的翡翠系，龙湖的府，融创的园，旭辉的铂悦系等