最近出台一项政策就是购买房屋使用面积按照实际面积结算。这会给房地产带来什么作用？

壹

是否存在误读

首先，提出"以套内使用面积进行交易"的这份《住宅项目规范（征求意见稿）》，主要是工程设计规范文件，也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内，没有效力。

这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

而且还只是征求意见稿，距离正式文件还有段距离远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准（还是直接删除）。

而真正规范商品房计价的文件，是《商品房销售管理办法》（建设部令第 88 号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

所以，未来当然还是要以《商品房销售管理办法》是否会明确提出变革为准。

贰

对房价有影响？

这个征集意见稿，目前我们能看出的目的，就是为了约束开发商，让其尽可能优化住宅使用面积。

而一旦从交易角度考虑，牵扯的问题太多，而且也没有足够明确的约束力强制达成，所以建筑面积改为套内使用面积来计价的可能性并不大。

目前对房价造成的实质影响，可以说是微乎其微。

假设执行，那就简单说说。

01、对于新房

对于公摊部分，开发商该建的还是得建，该花的钱还是要花，对成本影响很小。

出于利润得考量，当可售面积从套内+公摊缩减为套内，后果就是单价升高。

但是总价才是买房人考虑的重点，所以实际影响其实不大。

02、对于二手房

在二手房市场中，从来都是从总价逆推单价。

公摊比例不同的房子，肯定会重新定价，吃亏事情的业主肯定不愿意干。

叁

关于“按套内面积计价”其他影响

购买商品房住宅时，若是真取消公摊计价，那将是一场大变革。

01、在国外成熟的地产市场，都是套内面积进行计价的（国外征收房地产税）。

不同类型住宅的“实用率”不同，按照建筑面积计算免征面积，存在较大差异。按照套内面积，则是更加公平的方式。

02、若“按套内面积计价”，开发商在新建房的时候，为了更大的收益，会尽量压缩公共区域，把更多面积留在户内，保证了购房者的居住舒适度，强化了房子的居住属性。

避免无良开发商在公摊玩猫腻，明确了套内面积减少购房者的理解误区，也减少后续维权事件的发生，尤其是期房销售。

目前，公摊是导致商品房面积缩水的罪魁祸首，损害了购房者利益。

针对2.4.6条，住建部也作出了这样的强化解释：

本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

03、中国“名义房价”出现1.3到1.4倍的上涨，短期利空，单价变得更高，购买欲望会降低。

目前大城市里多层、别墅占比非常小，主要都是高层、小高层住宅。如果“按照套内面积交易”，则中国的“名义房价”将大幅上涨，高层住宅达到1.3到1.4倍。

住宅按照“套内面积计价”后，商办物业也应该采取同样的标准，否则就会出现“双轨制”。而商办物业按套内交易，房价上涨幅度会更大，可能达到1.6到1.7倍，甚至2倍。

04、调整初期，公共配套减配可能性比较大。

比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积，减少电梯数量，减少楼梯厅的面积等。尤其是定位刚需的小区。

05、取消公摊计价，影响其他支出。比如物业费、暖气费、契税等等。

肆

最大的利好

文件中更值得关注的几条规定，比如：

01、新建住宅要全装修交付

• 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；
• 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；
• 消防设施应完好，消防通道应畅通。

02、四层以上应安装电梯

• 四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯；
• 十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台；

等等。

要说这份文件最大的利好，就是，给我们透露出一个信号：房地产市场正走向更加规范化的未来。

这两天被这个问题刷了屏，恰恰说明关注程度高。

管理者的本意当然是好的，明白消费，避免被无良奸商套路。但很多事情如果预计不足，好事会变成坏事，所以，我更关心后续措施的跟进，希望管理者能注意以下问题:

一、防止不良奸商与炒房者借机哄抬房价。房子定价权在政府、开发商与房产所有者手中，买房者处于被动地位。按套内计价，房价理所当然会有所上升，但是上升应该按比例，管理者如果能够在当前较冷的房地产市场下，适当降低总房价，利于市场的复苏;如果被不法奸商和炒房者所利用，将房价拉升超出越来每套总价，短期可能引发跟风，造成房地产市场的动荡，背离中央稳房价的政策，引发金融风险。

二、防止不良奸商减少配套。一是套内公摊缩水，二是公共绿地和公共使用面积缩水，三是公共部位配套质量下降。逐利是商人天性，所以必须未雨绸缪。政策应该对室内公共配套，容积率等作出规范，规定下限，不致在政策出台之后造成居住质量反降。

三、防止羊群踩踏。买房者在房地产交易过程中处于弱势，容易被局势左右，面对可能突然而至的单价（注意是单价不是总价）上涨，可能会误读为房价又飙升了，从而发生恐慌，形成羊群踩踏，提前透支购买力，造成房地产市场动荡。建议管理者要求将房子按建筑面积计价的单价、面积、总价与按套内面积计价的单价、面积、总价对比公示，既利于监管，又利于稳定购买者预期。

政策调整往往带来市场预期、市场变化，引发相应的行为，此之谓“上有政策，下有对策”，为政者不可不防，不可不察。

希望我的担心是多余的！

这个是好事，趋近公平。

没有任何影响。

没得啥子影响

嗯。好事想想可以，别真以为可以便宜。以后按套卖，不管面积了。

没有任何影响。

嗯。好事想想可以，别真以为可以便宜。以后按套卖，不管面积了。

没得啥子影响