链家为何能成为国内体量最大的房屋中介？

【T教授说】

可以说，链家正是通过一系列的兼并战争才一步步成为中国地产中介霸主的。

其实，链家早在2001年就成立了，一直是偏安于北京一隅，经过十几年的发展，到2014年时，已经成为了北京房地产中介领域的“龙头”。

但直到这时，链家的势力范围还是仅仅限于北京地区。

在2014底时，链家开启了“走出北京”的扩展战略，也正是开始了它那积极侵略性和野蛮性的扩张之路，直到成为霸主。

单是在2015年一年的世界，就发起了6次并购。

如在2月份时，链家地产收购上海同行德佑地产；

到了3月份时，链家地产又收购了深圳房产中介公司中联地产；

随后又将成都伊诚、北京易家、杭州盛世管家、广州满堂红和大业兴等地方龙头中介，收入囊中，短短两年间便力压中原成为全国性的地产中介新霸主。

到了今年6月份时，链家地产已经拥有8000家线下直营店，覆盖到了全国28个城市；

仅仅是中介员工就有13万人，每年的房产交易额超过1万亿人民币。

而且这种巨大的成功，让开发商们都开始纷纷抱链家的大腿。

比如，在2017年1月份，中国第四大房地产开发商 — 融创中国(01918)以26亿元人民币入股链家地产，获得北京链家6.25%的股权。

而到了今年4月份时，中国房地产曾经的霸主、现在的探花 —— 万科地产又以30亿元人民币注资链家，虽然万科没有透露入股链家后可获得的持股比例，但从融创此前信息中可略窥一二。

据一些机构测算显示，融创在注资完成后，链家估值可达416亿元。

如果按照这个估值计算的话，万科此次增资完成可获得链家约7.2%的股权，进而超过融创。

链家地产无疑是行业龙头，但确实不能算伟大的公司，链家所谓的发展，是极其不健康的。首先，疯狂的扩张背后，利润如何短时间回本。其次，全国各地房价上涨，只要有链家的地方都会实现畸形上浮。所谓畸形上浮，是指大环境比如2015年整体房价都是没有大起大落的外部环境。但是链家所在区域门店房源全都上浮百分之十几左右。因为他们为了恶性取得竞争优势，将大量房源锁控，并许给房东高出市场价百分之十左右，而且还支付500到1000左右的所谓保证金给房东让业主把产权证放在链家公司并要求业主不许到其他公司挂牌，实现独家卖房。记得有做中介的人说，卖房子就找链家，（因为卖的高）买房子不找链家（因为知道他们房子高的原因）。虽然一套两套高房源对市场没有影响，你想想如果在链家所经营范围百分之80以上的房子都是如此操作，请问普通人如何买到低价房源，今年房价大幅上涨，可以说链家地产是有责任的。当然链家地产优势在于它能带动行业都像它那样经营把房价一步一步推向高位。其实任何一个行业出现了一家独大的时候，也就是垄断后，对每一个消费者是毁灭性的打击的。想想以后满大街卖房全是链家地产的，你怎样来判别他们的房源是否优质？是否是业主底价？希望大家不要一味的否认其他公司，毕竟大家都心知肚明。

链家进驻之日，就是房价暴涨之时!

为什么链家的房源会比别的中介房源多？

1、给业主报高价，市场成交价200万的房子，报220万。业主觉得价格低再报240万，这样的高报价基础上，自然想卖不想卖的都会挂上去。便宜的房子卖完了，自然就可以卖贵的了，需求旺盛，区域内房价每月涨10%很容易做到。

2、成交前夕为了抢单抬价，比如A中介约客户谈某套报价300万的房子，L家得知后，会告诉业主有客户能接受320万的价格，要业主不要卖，实在没有客户，会告诉业主，不要着急卖，还有一个全款客户在外地，等一个星期后才能回来签约。至于一个星期后哪个全款客户回来不回来，卖房业主的心态也发生变化，是绝对不会接受300万的价格。区域价格也就会相应抬高。

3、链家为了获取房源，发明了一种“独家委托”“限时房源”名字一直在变，但是内容基本没变，就是你想卖房子，我可以保证1个月内帮你卖出去，但是你需要给我签一份协议，只能在链家卖，市场价格500万的房子，我可以给你签约价520万，前期给你1万块保证金，如果1个月内没有卖出去，1万块保证金你拿走，1个月内卖出去了，1万块保证金退还L家。区域内如果有10%的房源在链家签署独家协议，房源基本上就形成垄断。后来的消费者只知道链家房源多但是不知道这些房源都是通过抬高卖价所得来的。让你安安心心享受2.7费率的中介费。还让你感激链家业务员的专业和敬业。

4、L家大部分业务员都是有电话量要求，一天200个电话，打给客户主要内容就是制造紧张感，涨价的又多了。打给业主就是报高价，签独家。相信和链家有过接触的业主会明白

为什么链家进驻的城市房价特别是学区房上涨很快

北京是链家的大本营，学区房的概念就是从北京引入到其他二线城市的，原本学区房的价格没有那么贵，但是链家开发了一套销售闭环系统，从学区房公众号，到链家业务员，都会营造一种学区房抢手或者学区房保值升值概念，引导客户选择高出实际价值的学区房，当然对于学区房源，链家也会通过签“速销协议”，给业主定金，这样你就可以理解为什么链家市占高。

链家的前期服务可能给客户的感受和其他中介没什么两样，但是后期服务还是很不错的，毕竟买房子不是小事，四五百万的商品，大家都图一省心，放心，安心，所以贵点也是值得的，就像我们买电器首选京东一样，毕竟有个保障嘛……

链家的人他们会想尽各种办法打压房东价格，房东诚心卖一套房子，留个几万块空间，并且低于市场价很多 ，委托 速效签了又怎么样呢？ 你房子卖掉就乖乖让个几十万否则免谈， 明明客户看中一套学区的商品房 好地段 ，他们会直接带客户买回迁房！ 两头拿钱，个人觉得一个中介好好做好自己的工作就好，不要玩太多太套路 到最后把自己给玩死！

链家的前期服务可能给客户的感受和其他中介没什么两样，但是后期服务还是很不错的，毕竟买房子不是小事，四五百万的商品，大家都图一省心，放心，安心，所以贵点也是值得的，就像我们买电器首选京东一样，毕竟有个保障嘛……

链家通过内部优化作业流程，在北京深度挖掘学区房价值，进而进军全国二线城市。是有一套方法论作支撑的。

链家在北京大本营积累了很多关于房屋上涨期，滞涨期，政策调整期的运营经验，下沉到二线城市算是降维打击。

为什么链家的房源会比别的中介房源多？

1、给业主报高价，市场成交价200万的房子，报220万。业主觉得价格低再报240万，这样的高报价基础上，自然想卖不想卖的都会挂上去。便宜的房子卖完了，自然就可以卖贵的了，需求旺盛，区域内房价每月涨10%很容易做到。

2、成交前夕为了抢单抬价，比如A中介约客户谈某套报价300万的房子，L家得知后，会告诉业主有客户能接受320万的价格，要业主不要卖，实在没有客户，会告诉业主，不要着急卖，还有一个全款客户在外地，等一个星期后才能回来签约。至于一个星期后哪个全款客户回来不回来，卖房业主的心态也发生变化，是绝对不会接受300万的价格。区域价格也就会相应抬高。

3、链家为了获取房源，发明了一种“独家委托”“限时房源”名字一直在变，但是内容基本没变，就是你想卖房子，我可以保证1个月内帮你卖出去，但是你需要给我签一份协议，只能在链家卖，市场价格500万的房子，我可以给你签约价520万，前期给你1万块保证金，如果1个月内没有卖出去，1万块保证金你拿走，1个月内卖出去了，1万块保证金退还L家。区域内如果有10%的房源在链家签署独家协议，房源基本上就形成垄断。后来的消费者只知道链家房源多但是不知道这些房源都是通过抬高卖价所得来的。让你安安心心享受2.7费率的中介费。还让你感激链家业务员的专业和敬业。

4、L家大部分业务员都是有电话量要求，一天200个电话，打给客户主要内容就是制造紧张感，涨价的又多了。打给业主就是报高价，签独家。相信和链家有过接触的业主会明白

为什么链家进驻的城市房价特别是学区房上涨很快

北京是链家的大本营，学区房的概念就是从北京引入到其他二线城市的，原本学区房的价格没有那么贵，但是链家开发了一套销售闭环系统，从学区房公众号，到链家业务员，都会营造一种学区房抢手或者学区房保值升值概念，引导客户选择高出实际价值的学区房，当然对于学区房源，链家也会通过签“速销协议”，给业主定金，这样你就可以理解为什么链家市占高。

2015年，链家挣了7090亿。2016年，房价一路高歌猛进，链家的营业额又要上升数个台阶，那都是房奴的血汗钱。链家大肆扩张，只要是小区集中地方，就有链家的门面。可曾记得，去年链家因虚报房源，整顿数月之久，灰溜溜一段时间，又开始重整旗鼓，恨不得2017再创辉煌。在我小区附近，链家移址，门面扩大近一倍，中介挣钱容易，助推了房价处于上行通道。去泰国玩，特意留意曼谷的房屋中介，遍及好几条街道，仅看见一家，还是门庭冷落。中介的昌盛，并不是好的现象。

每个公司都有好有坏，看个人怎么理解，从业两年，大家都认为经纪人工资高所以中介费收的高

链家薪酬制度：

一、 经纪人和店经理序列的职级与提点、基础分的对应关系

定级积分范围 职级 提点 基础分

0(含)~80 A0 0% 0

0(含)~160 A0/1 0% 0

\u003c80 A0/2 35% 25

80(含)~400 A1 35% 25

400(含)~1000 A2/M2 37%/39% 50

1000(含)~2000 A3/M3 39%/41% 75

2000(含)~3750 A4/M4 41%/43% 100

3750(含)~6000 A5/M5 43%/45% 125

6000(含)~8750 A6/M6 45%/50% 150

8750(含)~12500 A7/M7 50%/55% 175

12500(含)~17500 A8/M8 55%/60% 200

17500(含)~25000 A9/M9 60%/65% 225

25000(含)以上 A10/M10 65%/70% 250

备注：

1、 对于租赁、新房、金融等三类业务，经纪人除了按以上提点拿提成之外，额外还可享受从这三类业务所分配到业绩8%的提成补贴（A6/M5及以上补10%）。

2、 通常，A3及以上A序列经纪人有资格参加M序列店经理的竞聘，若竞聘上，则享受对应M序列的提点和保障薪资。对于一些新店等特殊情况，若A3及经纪人不够，经大部总经理同意后，可从A2中竞聘产生M2。

二、积分组成和计算方式

月末积分＝月初积分＋当月业绩积分＋当月奖励积分－当月处罚积分。

其中，当月业绩积分＝当月个人业绩*1%－基础分

当月奖励积分和当月处罚积分，在相关制度中另行规定。

三、初始定级、升降级规则

1、新人入职定级标准及流程，详见《关于经纪人入职定级的指导性意见》。

2、经纪人晋降级流程：

a) 经纪人月末积分决定经纪人次月职级。每月1日，系统自动根据经纪人上月末积分确定经纪人当月职级（系统未上线使用前，暂由薪酬核算部每月公布）。

b) 经纪人职级可以跨级升、降，只要满足积分要求即可。

例如：经纪人小赵1月份月初积分为350积分，职级为A1。1月他个人业绩70000元，无其他奖励或处罚积分，则小赵1月的月末积分为350 + 70000*1%–25＝1025。此积分对应的职级为A3，则小赵在2月1日时升级为A3。

c) 每月21日（含）前入职的当月考核基础分，21日后入职的当月不减基础分；

3、减免考核标准：

经纪人在孕期长假、产假、工伤假期间，整月请假不减基础分。若当月请假天数≥21天，则当月不减基础分；若请假天数＜21天，则当月需减基础分。请假期间享受保障薪资政策。请事假，无论请多少天，均需扣减基础分，且按天折算保障薪资。

如有特殊情形需要减免考核，公司将另行公告通知。

四、工资收入

（一）A0职级经纪人

1、 A0（含A0/1）职级经纪人，薪资为4000元（在校实习生为3000元），最多发放6个月（二手商业部门及二手高端门店可延长至8个月）。

2、 薪资构成：1500元基本工资+2500元绩效奖金(在校实习生为1500元绩效奖金)。【备注：实际上绩效奖金的浮动部分为0-1000元，平均750元，和过去保持不变】

a) 绩效奖金主要与经纪人工作量挂钩，若达不到要求，将扣减部分绩效奖金（具体考核办法另行规定）。

b) 若A0经纪人触犯红黄线、被记大过、被考核淘汰、或离职当月在岗未满整月，则当月无绩效奖金，仅按1500元/月的基本工资以当月实际工作天数来折算当月收入。

3、特别规定

a) 当A0/1超过6个月（二手商业部门及二手高端门店可延长至8个月）未晋级A1及以上职级,将进入淘汰流程。若该经纪人通过圈经及总监两级面谈后同意，则可继续留用3个月，但在留用期间只享受1500元基本工资。

b) 任职A0仅2个月就晋级A1的经纪人，可获得1000元的奖金，与次月工资一同发放；任职A0仅1个月就晋级A1的经纪人，可获得2000元的奖金，分两月发放。9月1日晋升的即可享受。

c) 在校实习生实习期满（实习期不少于3个月），并换签劳动合同满3个月后，可一次性获得2000元奖金（统招本科生及以上为3000元），与次月工资一同发放。从9月1日起入职的在校生实习生开始执行。

（二）A1以上职级经纪人

1、收入结构

A1及以上职级（含A0/2）经纪人，其工资收入为：

当月应发工资=保障薪资+有责提成

a) 保障薪资=基本工资+奖金。其中，“基本工资”为劳动合同约定工资1500元。各职级的“奖金”见下表：

职级 基本工资（元） 奖金（元）

A1 劳动合同约定工资 3000-劳动合同约定工资

A2 3200-劳动合同约定工资

A3 3400-劳动合同约定工资

A4/M3 3600-劳动合同约定工资

A5/M4 3800-劳动合同约定工资

A6/M5 4000-劳动合同约定工资

A7/M6 4500-劳动合同约定工资

A8

这要具体看在什么区域！在陕西的话，玛雅房屋，还有西安近几年很有名的境商地产比较出名，做的非常不错，玛雅房屋由于是连锁店经营，中间有很大弊端！2017年，链家强势进入西安，开了许多家门店！有人说链家进来了，当地的房价就上去了，确实，今年西安房价基本翻了一番！链家的门店装修不错，但是是否能在西安打开市场，可能会很难.！

在竞争白热化的房产中介市场，链家无疑是成功的，但链家为什么能成功，尤其是在商业模式上为什么会成功，却一直众说纷纭。这其中原因很多，比喻链家长期以来就是一个跨界企业，从最初的房地产网起家，到后来转向线下，再到后来的互联网化，链家即不在互联网圈，也不完全是传统意义上的地产中介公司，这让外界对链家的商业模式颇为好奇。

链家集团创始人、董事长左晖曾说过:“房地产中介企业分三类:传统中介企业、互联网中介企业和链家这三种”。左晖的这一说法，形象定义了链家商业模式的独特性，也蒙上了一层迷雾。

在北京，你可能不知道左晖，但你不可能不知道链家，因为它到处都是。链家的VI(企业视觉识别系统)使用绿色，门店招牌为绿底白字，上写“链家地产HOMELINK”几个大字，它的门窗都是玻璃的，远远都能看见里面的工作人员，那些穿着统一的白衬衫，带着绿色的工作牌，看上去忙忙碌碌的。这是一幅标准的链家门店形象，截止到2016年4月，这样的门店在北京总共有1300多家，远超麦当劳的数量。

有人说，唯一能跟链家拼门店的只有兰州拉面和沙县小吃。从市场占有率来讲，链家也是北京房产中介市场无可争议的老大，占比约6成，甩开竞争对手几条街。早在2008年，左晖在生孩子就笑言，孩子上学后写《我的爸爸》时一定会说，“我爸是北京最大的中介头子”。目前，“北京最大的中介头子”在北京雇佣员工超过2.3万人，相当于整个阿里集团员工的一半。

北京之外，链家其他城市发展也非常生猛。数据显示，其已覆盖全国28个城市，3亿人口，拥有大约8000家门店，雇员总数则超过13万人。

除了规模庞大以外，链家的交易量也十分惊人。资料显示，2015年，链家全年销售规模为7090亿，完胜其他房产中介，甚至是非竞争对手……万科当年销售额的2.7倍，比京东(4627亿)和美团(1300亿)交易规模的总和还多1000多亿。而左晖说，这个数字将在2017年超过1万亿。

需要说的是，链家的交易不是补贴出来的，而是规模与利润齐飞。数据显示，链家2014年的税前净利润约为1.37亿元，到了2015年则达到11.96亿元。增长了将近8倍。

左晖在2016年底一次演讲中说:“中国是一个做生意非常好的地方，因为这个市场太大了，竞争又是非常弱，很多行业几乎没有展开真正的竞争”。

蓉南一家为你解答：

1.链家的体系：链家的经纪人转正之后无责任底薪，这就激发了链家员工的那些工作热情，毕竟没有业绩也就没有工资，没有工资就没法改善生活。这一条要求大大激发了链家的活力，如今链家门店开的全国各大主要城市满满皆是，你有时候不一定能看见麦当劳，肯德基，但你一定会看见链家那个绿色招摇的牌子。作为宣传最广、人员最多、门店最多、合作商最多，这些就导致了客户量最多、房源最多、体量自然也就大了起来。

2.链家的模式：作为有房的人，想必每天都会接到很多问你卖不卖房子，要不要买房子的电话，嗯！没错！十有八九都是链家来的电话，经纪人靠什么来业绩？无非不就是卖房子，卖房子，还是卖房子！更何况链家的员工那么多，轮番轰炸下谁也禁不住啊……

3.链家的态度：链家的价值观做的算是不错的，毕竟这么多人，筛选完了人也不会少，更不用说房地产这个高薪行业也不缺少那些跃跃奋进的年轻人在里面闯荡。所以链家的服务态度还算可以的，起码犯了什么错事你还可以投诉他不是？像链家的十大承诺啊啥的也不是写着玩的，你要是真出了事可以去告他们，那么大的一个公司，舆论的压力还是可以的。所以说链家仗着人多，就是敢玩你，不仅玩别人，还玩自己人，尤其是那些刚刚入职工作的那些年轻人，就是要处处约束着你。

4.市场的选择：要说链家做到这么大，市场选择肯定有一定因素，起步在北京，之后广撒网，如今遍布各大新旧一线城市，甚至已经开始向二线城市进发，如今又成立了贝壳，还加入了自如、德祐等新品牌，将自己的触手散步在房地产服务的每一个角落。

5.行业的选择：市场就是这样，做对而难的事，坚持下来了，你就是赢家，坚持不下来，你就会被淘汰，如今链家的成长让这个时代所看见，尽管还有许多其他企业，这也给了广大消费者一个选择的机会，但是每个选择都会有自己的利弊，付出的少了，代价可能会更多。

相信链家以及贝壳的未来，也希望房地产中介可以转换思维，不要再去给业主们打骚扰电话了~不要让人们再说哪里有链家，哪里房价就会涨~还市场一个冷静，还人们一个家。

蓉南一家为你解答：

1.链家的体系：链家的经纪人转正之后无责任底薪，这就激发了链家员工的那些工作热情，毕竟没有业绩也就没有工资，没有工资就没法改善生活。这一条要求大大激发了链家的活力，如今链家门店开的全国各大主要城市满满皆是，你有时候不一定能看见麦当劳，肯德基，但你一定会看见链家那个绿色招摇的牌子。作为宣传最广、人员最多、门店最多、合作商最多，这些就导致了客户量最多、房源最多、体量自然也就大了起来。

2.链家的模式：作为有房的人，想必每天都会接到很多问你卖不卖房子，要不要买房子的电话，嗯！没错！十有八九都是链家来的电话，经纪人靠什么来业绩？无非不就是卖房子，卖房子，还是卖房子！更何况链家的员工那么多，轮番轰炸下谁也禁不住啊……

3.链家的态度：链家的价值观做的算是不错的，毕竟这么多人，筛选完了人也不会少，更不用说房地产这个高薪行业也不缺少那些跃跃奋进的年轻人在里面闯荡。所以链家的服务态度还算可以的，起码犯了什么错事你还可以投诉他不是？像链家的十大承诺啊啥的也不是写着玩的，你要是真出了事可以去告他们，那么大的一个公司，舆论的压力还是可以的。所以说链家仗着人多，就是敢玩你，不仅玩别人，还玩自己人，尤其是那些刚刚入职工作的那些年轻人，就是要处处约束着你。

4.市场的选择：要说链家做到这么大，市场选择肯定有一定因素，起步在北京，之后广撒网，如今遍布各大新旧一线城市，甚至已经开始向二线城市进发，如今又成立了贝壳，还加入了自如、德祐等新品牌，将自己的触手散步在房地产服务的每一个角落。

5.行业的选择：市场就是这样，做对而难的事，坚持下来了，你就是赢家，坚持不下来，你就会被淘汰，如今链家的成长让这个时代所看见，尽管还有许多其他企业，这也给了广大消费者一个选择的机会，但是每个选择都会有自己的利弊，付出的少了，代价可能会更多。

相信链家以及贝壳的未来，也希望房地产中介可以转换思维，不要再去给业主们打骚扰电话了~不要让人们再说哪里有链家，哪里房价就会涨~还市场一个冷静，还人们一个家。

链家好比一个大商场，你可以在里面试穿正品并了解行情，但是大商场里的价格都很高，你也可以选择了解完行情去淘宝买便宜货，但便宜货会不会有问题这个就没人知道了。如果我有钱我会选链家

1.给人的感觉，真实。

2.哪里都有，特别是上海，几乎每几条街都有链家。

3.人才筛选，前3月有底薪，后面没有底薪只有提成，保证了人才的最优化。

4.其他服务，比如，打印复印都是免费的，增加粘性。